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??5月5日上午，今年廣州首輪集中供地的18宗涉宅土地進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段，最終17宗得以成功出讓，1宗流拍，成交總建筑面積239.4萬(wàn)平方米，收金約341.4億元。

??這次的土地拍賣有兩個(gè)亮點(diǎn)值得關(guān)注，首先是沉寂已久的民營(yíng)房企開(kāi)始活躍起來(lái)，大華集團(tuán)、蘭園控股分別競(jìng)得1宗土地，其次是底價(jià)成交的僵局被打破，有2宗地塊的溢價(jià)率分別達(dá)到了10%、15%。

??“在政策大環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下，民企投資的信心正在緩慢恢復(fù)。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉如此認(rèn)為。

??在廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來(lái)，這次的土地拍賣結(jié)果對(duì)提振士氣有一定幫助，但目前廣州大部分在售項(xiàng)目的銷售依然不理想，預(yù)計(jì)要到11月份市場(chǎng)才會(huì)有明顯的回暖，“這幾個(gè)月仍然比較難熬。”

??國(guó)企、央企仍是主導(dǎo) 民企開(kāi)始入場(chǎng)

??本次集中供地，廣州推出了18宗涉宅土地，計(jì)容總建筑面積超276萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)367.7億元。據(jù)了解，2021年廣州3次集中供地分別推出了48宗、48宗及17宗土地，最后一次的17宗土地有12宗被國(guó)企、央企競(jìng)得，僅有1宗為民企所得，4宗流拍，成交總建筑面積約226萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約304億元。

??今年廣州的首次集中供地跟去年的第三次規(guī)模相仿，但成交結(jié)果較為樂(lè)觀，18宗地塊中15宗底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交，1宗流拍，無(wú)論是成交面積還是金額，都有所上升。從競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，國(guó)企、央企拿下了15宗土地，依然是土地市場(chǎng)中的主導(dǎo)力量。廣州地鐵的表現(xiàn)頗為突出，斥資約165億元一舉包攬4個(gè)地塊，分別為海珠區(qū)赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，石榴崗南側(cè)臺(tái)涌AH032318地塊、白云區(qū)廣海路地塊一、東平地鐵站綜合開(kāi)發(fā)AB2201086地塊。

??本地國(guó)企越秀地產(chǎn)以29.37億元的底價(jià)斬獲2宗地，分別為2022NJY-3廣州市南沙區(qū)亭角地區(qū)（原梅山工業(yè)區(qū)）地塊、白云區(qū)廣龍路AB0805104地塊。值得一提的是，白云區(qū)廣龍路AB0805104地塊是廣州首個(gè)全自持保障性租賃住房項(xiàng)目。

??本次溢價(jià)率最高的土地是白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊，經(jīng)過(guò)25輪報(bào)價(jià)、達(dá)到15%的最高溢價(jià)率后，由中國(guó)海外發(fā)展以9%的自持比例競(jìng)得，成交總價(jià)約27.2億元。

??另1宗溢價(jià)成交的土地是荔灣區(qū)金橋二期地塊，2家房企進(jìn)行了11輪競(jìng)價(jià)，最終被蘭園控股以約5.5億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率10%。同為民營(yíng)企業(yè)，來(lái)自上海的大華集團(tuán)則以13.28億元的底價(jià)拿下了增城區(qū)朱村街山田站北A21021號(hào)地塊。

??荔灣區(qū)陸居路AF020208、AF020245地塊已經(jīng)是第二次流拍。相較上一次推出，地塊的計(jì)容建筑面積由約20萬(wàn)平方米縮減到了14.8萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)由約39億元下調(diào)到30.4億元，但依舊無(wú)人問(wèn)津。土地出讓文件顯示，項(xiàng)目建成后，競(jìng)得人自持商業(yè)辦公物業(yè)須不低于AF020208地塊計(jì)容建筑面積的50%，且自持年限不少于10年，而且競(jìng)得人還需要出資修繕及維護(hù)地塊內(nèi)的文物和歷史建筑等。廣州一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正是這些出讓條件影響了開(kāi)發(fā)商的積極性。

??超九成成交 提振市場(chǎng)信心作用“有限”

??為了順利賣出這批土地，地方政府做了不少工作，包括壓縮此前流拍土地的規(guī)模、降低出讓總價(jià)，取消部分限制條件等。除了陸居路地塊外，南沙區(qū)2022NJY-1地塊的計(jì)容建筑面積也由28萬(wàn)平方米下降到22.6萬(wàn)平方米，出讓總價(jià)由28.3億元降至15.6億元。增城區(qū)朱村街山田站北A21021號(hào)地塊在2021年9月曾推出拍賣，當(dāng)時(shí)的出讓底價(jià)為16.3億元，因無(wú)人出價(jià)而流拍，此次出讓，在沒(méi)有調(diào)整土地面積的前提下，底價(jià)直接降至13.28億元，相當(dāng)于打了8折。

??在2021年廣州第二、第三次集中供地中，不少土地都有“限房?jī)r(jià)”“限銷售對(duì)象”等要求，此次則沒(méi)有提及，有效降低了開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)壓力。

??“超過(guò)九成成交，對(duì)市場(chǎng)是個(gè)正面的影響，有助市場(chǎng)信心的恢復(fù)，但提振作用有限。”合富研究院高級(jí)分析師馮佩云對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，國(guó)企、央企的“兜底”意愿超出了她的預(yù)期，原本預(yù)計(jì)有10塊地的歸屬是國(guó)企、央企，沒(méi)想到最后的覆蓋面會(huì)大幅擴(kuò)大。她認(rèn)為，兩家民營(yíng)企業(yè)的出場(chǎng)不能代表這部分群體的境況已明顯改善，“民營(yíng)企業(yè)的資金還是偏緊，雖然這次拍地有2宗為民營(yíng)房企收獲了，但都各有特殊性，金橋二期地塊規(guī)模太小、總價(jià)不高，而朱村的地主要是下調(diào)了價(jià)格，大華集團(tuán)屬于低價(jià)補(bǔ)庫(kù)存。”

??溢價(jià)成交的地塊也有其市場(chǎng)邏輯。肖文曉認(rèn)為，房企對(duì)有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的高價(jià)值地塊更為追捧，與近年來(lái)廣州高端住宅市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)相吻合。他提供了一組數(shù)據(jù)用以印證開(kāi)發(fā)商的價(jià)值判斷，“2021年，廣州8萬(wàn)元/平方米以上的一手住宅成交了1473套，是2018年的10倍；總價(jià)1000萬(wàn)元以上的一手住宅成交2802套，接近2018年的4倍。”

??如果從整體市場(chǎng)面來(lái)看，即便政策暖風(fēng)頻吹，廣州樓市的走勢(shì)仍不容樂(lè)觀。廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)顯示，4月份廣州一手住宅網(wǎng)簽成交5458宗，環(huán)比減少15%，同比下跌49%。由于成交增速放緩，消化周期、庫(kù)存量自2022年起迅猛提升，截至4月末，廣州全市一手住宅的庫(kù)存量達(dá)1121.3萬(wàn)平方米，處于近3年高位，去化周期13.7個(gè)月。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前的政策利好是否足以支撐更多買家入市等問(wèn)題，還需要5月的實(shí)際成交給出答案。

??“網(wǎng)紅盤只是個(gè)別，目前廣州超過(guò)一半的在售樓盤仍然要促銷、給折扣，未來(lái)幾個(gè)月仍然比較難熬，不能過(guò)于樂(lè)觀。”黃韜表示。