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??田傲云 彭紅俠

??“連中三元，未來可期。”2月17日下午16點(diǎn)20分，綠城北京一高層在朋友圈曬出了今天在北京拿地成績(jī)。

??2月17日，經(jīng)過一天競(jìng)拍，北京虎年首輪集中供地收官，總起拍價(jià)491.8億元；18宗出讓地塊中17宗地順利成交，總成交金額480.22億元。

??從拿地房企來看，綠城、中海、華潤(rùn)成為本輪拿地贏家；本輪土拍中國(guó)企、央企拿地比重依然較高，除去旭輝一家民營(yíng)以外，幾乎全是央企業(yè)、國(guó)企開發(fā)商，如華潤(rùn)、中海、金地、保利、廈門建發(fā)等；此外，和以往相比房企抱團(tuán)拿地比重明顯降低，僅5家房企聯(lián)合體報(bào)名。

??值得注意的是，北京今年在土拍政策上再次進(jìn)行了優(yōu)化和調(diào)整，不僅加大了“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”地塊宗數(shù)比例，還出臺(tái)了一項(xiàng)“搖號(hào)+定高標(biāo)”新規(guī)。但該新規(guī)并沒有在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)觸發(fā)，對(duì)此，中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛對(duì)記者分析，“這說明房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，不再為了拿地而拿地。”

??另外，除北京已開啟集中供地外，福州、合肥等城市日前也公布了今年首輪集中供地計(jì)劃。

??觸頂和底價(jià)成交并存

??本次集中供地分為上下兩場(chǎng)，2月17日上午出讓的是位于北京朝陽、豐臺(tái)、石景山的五宗地塊，下午出讓的是位于北京昌平、大興的三宗地塊。

??北京朝陽區(qū)崔各莊地塊是上午開拍的首宗地塊，一開拍就引來多家房企激烈爭(zhēng)搶。盡管該宗地塊規(guī)定要求配建4400平方米保障性租賃住房，卻仍吸引了首開、廈門建發(fā)、中海、綠城、城建、華潤(rùn)、金地+保利、中建一局7家房企報(bào)名參拍。

??經(jīng)過21輪競(jìng)價(jià)后，金地+保利聯(lián)合體觸及上限價(jià)43.47億元，進(jìn)入“競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)，金地+保利聯(lián)合體在報(bào)出16000平方米競(jìng)現(xiàn)房銷售面積后下場(chǎng)，剩下中海、華潤(rùn)、綠城僵持，最終在經(jīng)過32輪報(bào)價(jià)后，被綠城以43.47億元和41000平方米現(xiàn)房銷售面積摘得該地塊；土地成交樓面價(jià)約4.88萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

??2月17日上午，其他地塊競(jìng)拍相對(duì)平穩(wěn)。同樣位于朝陽的王四營(yíng)鄉(xiāng)地塊熱度低了很多，在經(jīng)過11輪競(jìng)爭(zhēng)，被金地+保利聯(lián)合體以42.4億元拿下，樓面價(jià)約4.6萬元/平方米，溢價(jià)率8.16%；豐臺(tái)紀(jì)家廟地塊被華潤(rùn)最終以57.12億元和6%政府產(chǎn)權(quán)份額摘得該地塊，成交樓面價(jià)約6.69萬元/平方米，溢價(jià)率5%；石景山首鋼園地塊起拍價(jià)甚至無人報(bào)價(jià)，之后降低報(bào)價(jià)至22.82億元后方被華潤(rùn)拿下,成交樓面價(jià)約4.97萬元/平方米，溢價(jià)率0.53%。

??情況一直到下午才好轉(zhuǎn)。下午的第一場(chǎng)出讓的是昌平中關(guān)村生命科技園地塊，該地塊吸引了中交、城建、建發(fā)、中海、金地+保利+建工聯(lián)合體、華潤(rùn)、綠城、越秀、電建、大悅城10家企業(yè)參與，也是熱度最高的地塊。

??競(jìng)拍開始前就有房企投拓人士對(duì)記者表示，該地塊地段優(yōu)越，客群相對(duì)比較穩(wěn)定，利潤(rùn)也相對(duì)客觀，綜合來看性價(jià)比比較高。正是基于對(duì)該地塊的前景預(yù)判，競(jìng)拍開始后很快就觸及總價(jià)上限。

??土拍現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過14輪競(jìng)價(jià)，建發(fā)報(bào)價(jià)27.7億元觸及上限，進(jìn)入現(xiàn)房銷售競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)。不過在即將觸及上限時(shí)，建發(fā)和綠城同時(shí)舉牌，現(xiàn)場(chǎng)主持人一時(shí)無法確定是由哪方率先觸及上限。在經(jīng)過近半個(gè)小時(shí)協(xié)商后，最終確定是建發(fā)率先舉牌觸及上限。此地塊以27.7億元上限價(jià)獲得該地塊，成交樓面價(jià)約3.86萬元/平方米，溢價(jià)率約15%，銷售指導(dǎo)售價(jià)6.2萬元/平方米。

??隨后出讓的是位于北京大興的兩宗地塊，其中大興舊宮地塊經(jīng)過11輪競(jìng)價(jià)，被中海以24.8億元摘得；亦莊新城地塊因現(xiàn)場(chǎng)無房企報(bào)價(jià)，最后由綠城以14.76億元線上報(bào)價(jià)最高價(jià)成交。

??值得關(guān)注的是，綠城在本輪土拍中表現(xiàn)亮眼，共斥資98.4億元競(jìng)得三宗地塊。其中朝陽崔各莊地塊在觸及了價(jià)格上限后，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積程序，最終綠城以43.47億元+4.1萬平方米現(xiàn)房銷售競(jìng)得朝陽崔各莊地塊；石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊也被綠城分別以以40.17億元、14.76億元競(jìng)得。

??對(duì)于此次連續(xù)出手拿下北京兩塊地，上述綠城北京高層表示，“我們持續(xù)看好北京市場(chǎng)，這幾塊地都是好地”。

??“單打獨(dú)斗”成主流

??2021年北京土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，房企合作拿地趨勢(shì)也明顯增強(qiáng)。從北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站土地成交來看，大部分地塊是聯(lián)合體拿地。如朝陽區(qū)首輪集中供地的10宗地塊中，其中6宗地塊為聯(lián)合拿地。即便是以單獨(dú)公司形式拿地的企業(yè)，背后也有其他房企影子。

??很顯然，在高總價(jià)、高風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流壓力下，聯(lián)合拿地已成為房企謀求市場(chǎng)站位的重要手段。不過在聯(lián)合拿地之后，如何平衡聯(lián)合體中各家房企的利益訴求，成為一個(gè)爭(zhēng)執(zhí)難解的命題。對(duì)某個(gè)項(xiàng)目而言，最重要的是操盤權(quán)，這意味著項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)、股權(quán)收益之外的操盤管理費(fèi)用，或被其他利益分成。

??此外，聯(lián)合拿地后的合作開發(fā)項(xiàng)目亦涉及項(xiàng)目股權(quán)投資收益分成、項(xiàng)目并表以及合作房企暴雷等種種問題。加之在北京土地出讓文件中就明確規(guī)定，此后拍地將秉持“誰拿地、誰開發(fā)、誰售賣”原則，因此，相較去年二批次房企聯(lián)合體報(bào)名的盛況，今年一批次僅5家房企聯(lián)合體報(bào)名，更多的是單打獨(dú)斗。

??其中，華潤(rùn)此次獨(dú)立報(bào)名10宗地，成功取代中海，成為本次土拍報(bào)名地塊最多的房企；中海系，報(bào)名7宗位居第二；綠城獨(dú)立報(bào)名6宗，城建、保利、中建系則分別報(bào)名5宗。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京屬于全國(guó)較早進(jìn)行集中供地的城市，隨著全國(guó)其他城市政策的放松，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市土地市場(chǎng)也有小復(fù)蘇的可能，但大復(fù)蘇確實(shí)不具備條件和基礎(chǔ)。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積為9485萬平方米，環(huán)比下降39%。