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??“2022年開年，全國土地市場在集中供地暫緩、疫情反復(fù)等諸多因素影響下，迎來了低開走勢。全國土地市場成交規(guī)模迎來周期性下滑，首月成交規(guī)模較去年同期“腰斬”，成交均價(jià)跌至2019年以來最低。而春節(jié)后首周，大部分城市的土地市場仍未正式恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)，供應(yīng)和成交規(guī)模均處于近一年內(nèi)低位。

??雖然近期政策環(huán)境明顯改善，但各能級(jí)城市成交量價(jià)均迎來了同環(huán)比下降的趨勢，除個(gè)別城市市場回暖外，大部分城市的土地市場仍在遇冷，土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

??在償債壓力下，房企處于無錢拿地狀態(tài)，短期內(nèi)謹(jǐn)慎的投資態(tài)度難以大幅度扭轉(zhuǎn)，加之今年收并購機(jī)會(huì)增加，2022年土地市場將整體蕭條。”

??01

??供求規(guī)模環(huán)比雙雙大降

??2022年1月全國土地市場供應(yīng)建面周期性回落，CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積僅為9485萬平方米，環(huán)比下降39%。土地供應(yīng)量是2019年以來最低的一個(gè)月。

??集中供地之下，多個(gè)城市的土地供應(yīng)節(jié)奏發(fā)生改變，1月份土地供應(yīng)量明顯不及以往同期。重點(diǎn)22城中，只有北京率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，值得注意的是，2022年首輪集中供地，北京進(jìn)一步強(qiáng)化了現(xiàn)房銷售預(yù)期，有9宗地需要競現(xiàn)房銷售，比例較2021年第三批明顯增加。

??從春節(jié)首周供應(yīng)情況來看，供應(yīng)規(guī)模較去年同期仍有較大差距，重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地總供應(yīng)建面為447萬平方米。

??受季節(jié)性因素和集中供地階段性“斷供”的影響，1月全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比大幅減少，同比去年同期也有明顯的差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積僅為7851萬平方米，環(huán)比大降84%，同比下降52%。

??與此同時(shí)，平均地價(jià)降至1905元/平方米，是自2019年以來首次回落至2000元/平方米以下。主要原因在于集中供地城市顯著減少，高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯下滑所致。各能級(jí)城市平均地價(jià)均明顯走低，三四線城市降幅相對較窄，本月平均樓板價(jià)達(dá)1511元/平方米，環(huán)比下降8%，同比也僅下降了13%。

圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地

??月度供求量價(jià)走勢（單位：萬平方米，元/平方米）

??02

??多城土地市場明顯遇冷

??從開年至今的土地成交情況來看，土地市場仍然延續(xù)2021年的下行，地方城投平臺(tái)公司托底仍是主流，除了寧波、杭州等有一定熱度外，多個(gè)城市持續(xù)遇冷。

??首月全國土地成交平均溢價(jià)率為4.0%，環(huán)比略有回升，但整體仍處于低位。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)略有差異，除了二線城市溢價(jià)率環(huán)比上漲外，一、三線城市溢價(jià)率環(huán)比均下滑。具體來看，二線城市由于成交主力寧波第三批集中土拍熱度明顯回升，助推整體溢價(jià)率環(huán)比上漲3.2個(gè)百分點(diǎn)，升至5.6%；一線城市則由于成交地塊均為商辦用地溢價(jià)率降至冰點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率也進(jìn)一步走低，平均溢價(jià)率僅為3.6%。

??從周度數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后首周受上海、杭州多宗商辦地高溢價(jià)成交拉動(dòng)，平均溢價(jià)率回升至8%，創(chuàng)2022年重點(diǎn)監(jiān)測城市近一年來周度成交溢價(jià)率新高。

圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價(jià)率走勢圖

??資金流仍面臨較大壓力的房企拿地意愿不強(qiáng)，開年首月流拍現(xiàn)象較去年年末有所加重，流拍率升至24%。

??具體城市來看，大部分流拍地塊集中在樓市處于調(diào)整周期的城市，如大連、哈爾濱、揭陽等，并且這些地塊多為含宅地塊，以大連為例，1月份主城區(qū)計(jì)劃出讓的5幅宅地全部因無人競價(jià)而流拍，土地市場明顯遇冷。

圖：重點(diǎn)監(jiān)測城市的經(jīng)營性用地流拍率走勢圖

??03

??首輪集中土拍或再迎調(diào)整

??值得注意的是，1月集中供地22城土拍正式收官，在出讓條件進(jìn)一步放松之下，寧波成為傳統(tǒng)成交淡季中唯一保持熱度的城市，不僅溢價(jià)率超過杭州成為22城第三輪土拍首位，還出現(xiàn)了多宗地觸頂搖號(hào)的火熱局面，樓市的先行領(lǐng)導(dǎo)和穩(wěn)定作用逐漸顯現(xiàn)出來。

??目前很多房企面臨的情況是，很多地塊拿到可能會(huì)面臨虧損，市場行情也不明朗，項(xiàng)目銷售之后短期內(nèi)拿不到錢，融資端受限，因此房企補(bǔ)倉或拿地的意愿降至最低，短期內(nèi)仍然是觀望。

??而且，2022年會(huì)出現(xiàn)大量收并購及項(xiàng)目合作的機(jī)會(huì)，將進(jìn)一步縮減拿地?zé)崆椋恋爻山欢嗽?022年上半年預(yù)計(jì)也難有明顯回暖。

??今年首輪集中土拍很重要，如果在土地價(jià)格方面做一些調(diào)整、讓利，讓企業(yè)有較為合理的利潤空間，將吸引民營企業(yè)進(jìn)入，房企投資也將會(huì)迎來結(jié)構(gòu)性回暖。因此，首輪集中供地對市場信心恢復(fù)至關(guān)重要。實(shí)際上，土地市場穩(wěn)定是房地產(chǎn)樓市逐漸穩(wěn)定的前提，房企投資力度的修復(fù)仍需要至少三個(gè)月左右的修復(fù)時(shí)間。

??在集中供地暫緩、國內(nèi)疫情反復(fù)等諸多因素下，全國土地市場在2022年開局迎來了低開走勢，近期政策環(huán)境雖然有明顯改善，但房企投資仍需要時(shí)間恢復(fù)，大部分城市的土地市場仍在遇冷，土地流拍現(xiàn)象比較嚴(yán)重。為了穩(wěn)定市場，減少流拍現(xiàn)象，短期內(nèi)土地供應(yīng)端或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整，以提振房企拿地積極性。

??值得注意的是，保障性租賃住房成為1月份房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，從上至下得到的政策支持尤為顯著，相關(guān)地塊或?qū)⒂瓉碜尷？紤]到住建部提出全年240萬套保障性租賃住房的籌建目標(biāo)，加之保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，2022年房企可重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)土地的開發(fā)機(jī)會(huì)。