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??隨著武漢土拍落幕，歷時近3個月的22城首次集中供地宣告收官。

??綜合來看，22城首輪集中供地共有867宗地塊參拍，總起始價約1.04萬億元，出讓面積超1億平方米，成交總額達1.05萬億元；房企拿地利潤約為1%-5%。

??分析首輪集中供地，頭部房企掌握相對主動權，競拍積極且城市布局豐富；中小房企則更熱衷抱團取暖。面對每個城市供地中暴露的不同問題，相關部門及時出臺“圍堵”政策，營造了公平公正環境，凸顯“兩集中”供地意義。

??城市整體表現冷熱不均

??首輪集中供地，“冷熱不均”為最大特點。

??從溢價率來看，重慶、杭州、廈門、深圳和寧波這5個熱門城市土拍競爭激烈，溢價率均在25%以上。其中，由于重慶沒有限制地價，溢價率高達38.8%。個別城市如長春、青島整體市場表現比較平淡，溢價率分別為3.3%和2.1%。

??從出讓金來看，杭州、北京總出讓金均超千億元，激烈競爭與嚴格條件絲毫沒有影響房企拿地熱情。杭州一直是“賣地大戶”，曾于2018年和2019年連續兩年成為全國賣地收入最高城市，首日土拍熱度便已超過今年一季度，土地溢價情況也比一季度更高；北京作為一線城市，有超200家房企參與競拍，更有10宗進入了高標準商品住宅建設方案PK環節。

??廈門、上海、深圳、重慶、武漢這些熱門城市也頗受房企追捧。以重慶為例，首次集中出讓直接刷新了此前地價紀錄：出讓46宗地，總成交金額為763億元，成交樓面均價9133元/平方米，平均溢價率43%，其中22宗地成交溢價率均超50%，溢價率130%地塊由招商蛇口競得。

??武漢此次土拍也備受矚目，正式開拍前多次調整土地掛牌價已賺足了眼球。經過6月25日、26日和29日3場揭牌，共成交54宗地塊，成交總價788.02億元，總體溢價率17.01%，在22個試點城市處于第9位。在武漢，還誕生了首輪集中供地競價輪次高達421次的地塊，溢價率超100%，堪稱武漢光谷“新地王”。

??反觀濟南、青島和長春，作為限競條件相對寬松，也是熱度相對較低城市，3個城市共225宗地塊總出讓金額僅606億元，遠不及出讓46宗地塊攬金763億元的重慶。

??不僅是不同城市，同一城市位置不同，競拍熱度也不相同。作為一線城市的廣州，其主城區及黃埔區出讓地塊競爭異常激烈，甚至有地塊叫價30秒直接封頂，華潤更是在白云區金沙洲拿下了單價42000元/平方米“王牌地塊”，這里房價不過約40000元/平方米。相比之下，白云區、增城區、從化區卻出現了流拍地塊，近底價成交地塊也比比皆是。

??整體熱度不高的天津也出現同樣情況，市內六區土地資源較少且優質，房企爭奪激烈；寶坻區、靜海區等遠郊區反響平平。也正是核心區域和高價值地塊帶動了整體成交，樓面價提升至9293元/平方米，較2020年增長37.8%。

??頭部房企表現積極

??資金實力雄厚的頭部房企在此次集中供地中表現積極。

??全國22城首輪集中供地中，拿地金額前5企業分別為招商蛇口、華潤、融創、萬科、綠城，在20城集中供地中共斬獲127幅地塊，拿地金額總計超1500億元；拿地面積前5企業分別為萬科、保利、融創、龍湖、華潤，拿地面積總計超1400萬平方米；拿地宗數前5企業分別為融創、萬科、保利、中鐵置業、龍湖，拿地宗數總計超150宗。

??中海、龍湖等企業則相對謹慎，在北京首輪集中供地中，中海共報名參與了18宗土地競拍，最終卻無一斬獲。一位中海地產相關人士對中國房地產報記者透露：“集中拍地令土地市場過度火熱，熱門地塊競爭激烈回報率低，中海堅守刻度底線，不盲從跟進。”

??“三道紅線”和融資新規下，資金實力雄厚的國企拿地更占優勢。據統計，拿地總金額排名前10企業中，國企占6家；拿地總面積排名前10企業中，國企占7家。

??作為央企地產龍頭，保利在首輪集中供地中出手頻繁，競得單宗價格最高地塊為總價105.13億元的靜安區靈石社區地塊。前5個月，保利發展貨值增速顯著，以1801億元新增貨值占據榜單第一。2020年，保利投資拿地溢價率為13%，截至2020年末，土儲資源達1.7億平方米，其中38個核心城市占比65%，上海、杭州、南京是保利長三角城市中的主要戰略重點城市。

??資金緊張房企沒有過多表現。富力地產只在收官之城武漢低調拿了一宗，恒大集團、泰禾集團、華夏幸福、藍光發展則毫無所獲。就在首輪集中供地結束同日，恒大集團表示目前有息負債約5700多億元，與去年最高時8700多億元相比大幅下降了約3000億元。

??合作拿地成趨勢

??由于大量地塊同步競拍，對房企土地保證金支付力提出了嚴峻挑戰：一方面需要調集大量短期資金交保證金，另一方面競得地塊后還面臨高額土地出讓金，疊加土地開發風險，合作拿地解了燃眉之急。

??經統計，“北上廣深”四個一線城市中，多宗地塊均由房企合作競得。在北京出讓的30宗地塊中，有14宗涉及合作拿地；在廣州首批集中出讓地塊中，除4宗搖號待確定地塊、6宗流拍地塊外，其余38宗地塊中有10宗地塊涉及合作拿地；在深圳出讓的6宗地塊中，有2宗涉及合作拿地。

??二線城市也出現企業合作拿地趨勢。成都出讓的40宗地塊中，有17宗涉及合作拿地;杭州出讓的57宗地塊中，有6宗地塊為合作拿地；重慶出讓的46宗地塊中，有9宗地涉及合作拿地。

??聯合，出于多方考慮。

??與國企、央企聯合，是大多數房企首選。在北京土拍中大展身手的卓越地產便是其中之一，與中交以36.1億元+20500平方米公共租賃住房面積競得了昌平區東小口鎮馬連店地塊，又以49.9億元+29500平方米公共租賃住房面積競得昌平中關村生命科學園地塊；還與首開以62億元+3.25萬平方米公租房配建競得北京市豐臺區長辛店鎮張郭莊村A區地塊。

??頭部房企尋求與供地城市本土房企合作，增加進入目標城市成功幾率。在杭州土拍市場上，奧園與杭州本地房企華景川聯合，以25.97億元拿下杭州余杭地塊，順利進入了杭州市場。

??中小房企更是偏愛合作拿地。在廣州土拍市場上，廣晟地產與中國鐵建31.9億元競得花都區一宗宅塊；南京土拍市場上，下關城開與南京宏順10.8億元競得建鄴區一宗宅地。

??脫下“馬甲”再拿地

??越發嚴格的競拍條件還催生了“馬甲”大軍。

??在廣州土拍市場上，位于黃埔軍校小學地塊吸引競拍房企“馬甲”達320家，其中，中海地產出動了60個“馬甲”未競得，最終該地塊被有6個“馬甲”深振業奪得。蘇州土拍市場上，32宗地塊競拍前有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。此類情況的出現，嚴重擾亂了市場穩定，與政策初衷相背離。

??截至目前，已有包括上海、東莞、蘇州、南昌、無錫等在內的多個城市發文禁止房企利用“馬甲”拿地。這也意味著，對于同一宗塊，一家房企只能以旗下一家子公司名義參與競拍，不得以多個控股子公司“馬甲”參與。違反相關規則房企大多會面臨嚴格處罰，失去拍地資格時間長達1-3年。

??此前有媒體報道，中海地產、萬科、華潤因2020年“圍標”事件，被上海本次集中供地拒之門外，3家房企在一線城市布局或因此改變。“馬甲”泛濫的廣州土拍市場，在第二輪集中供地中是否會禁止房企“馬甲”參與，同樣引人關注。

??首輪土地出讓中，為更好吸引房企，各地推出相對核心、優質的地塊，核心區域地塊比例高達41%。由于核心區域地塊有限，后續兩輪出讓中，此類型地塊比例將較首輪不同程度的下降，樓面價也會有所回落。

??“在目前重點城市土地依然供不應求環境下，如果可以提高城市土地供應總量，我認為會對整體地價有一定的抑制作用。”丁祖昱在接受媒體采訪時表示，有了第一批集中供地經驗，各大重點城市應加速進行第二批集中供地，如果能夠在1個月內完成第二次集中供地，這將極大緩解目前土地供應“僧多粥少”的現象，緩解當前土地市場過熱問題。