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熱點城市地價難抑 開發商盈利空間備受擠壓 13城首批集中供地解讀

土地蘇志勇 2021-05-31 10:08:15 來源:中房智庫

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集中供地

??年初以來備受熱議的集中供地新政,正在接受實踐的檢驗。

??截至5月21日,被列入名單的22個熱點城市中已有13個城市完成了集中供地首秀,13城共計成交453宗,總成交金額6581億元,其中北京、杭州攬金均超千億元。

??作為“兩集中”新規后的首秀,各城市政府對于本輪集中供地給予了充分重視,在出讓地塊和出讓方式的選擇、出讓規則制定等方面下足了功夫;開發商在拿地資金籌集、選擇合作伙伴、成本測算等方面也做足了準備。

??從成交情況看,13個集中供地城市表現出明顯的冷熱不均,有的城市或區域地塊遭遇瘋搶,有的則底價成交甚至流拍,多數城市地價水平超過往年,加之各種配建公租房、競政府持有產權等附加條件,開發商盈利空間被高地價和附加成本所擠壓。

??13城集中供地全景掃描

??首批集中供地的13個城市覆蓋東北、華北、華東、華南和西南五大區域,東北地區為沈陽、長春,華北地區為北京、天津、青島,華東地區為杭州、無錫和南京,華南地區為廣州、深圳、福州、廈門,西南區域為重慶。

??長春和沈陽作為東北地區的典型代表,在首輪集中供地中表現平淡。長春于4月15日完成集中供地首秀,推出40宗地塊,成交38宗,總成交面積390.6萬平方米,成交總價194.44億元,平均溢價率僅為3.3%,其中32宗底價成交。

??沈陽于4月30日迎來首批集中供地,原定推出25宗地塊有3宗臨時撤牌,最終僅耗時2小時,22宗地塊便以197.8億元悉數成交,平均溢價率僅為10%。

??華北區域以北京土地市場最為引人關注,兩天的競拍吸引了超過200家房企參與,總計30宗住宅用地成交金額達1109.71億元。雖然平均成交溢價率僅為6.4%,但是競拍規則采取了“一地一策”策略,在限定溢價率上線的基礎上,設定了限房價、競配建公租房、競政府持有產權份額、競高標準商品住宅建設方案等花樣繁多的附加條款。其中有13宗土地涉及競配建公租房面積,6宗地塊有競政府持有產權比例補充出讓規則,10宗地塊最終轉入競高標準商品住宅建設方案環節。

??天津集中供地熱度遠不及北京,推出的58宗地塊臨時撤牌13宗,45宗地塊中16宗底價成交,29宗溢價拍出,其中2宗地塊拼到競自持。45宗地總成交金額498億元,總建筑面積542萬平方米,最高溢價率達到49%,平均溢價率11%。

??青島首批集中供地推出63宗地塊,合計總建筑面積329.64萬平方米。最終2宗流拍,1宗轉入網下競自持面積,60宗地塊以128.66億元成交,除1塊地溢價成交外,其余59宗均以底價成交,平均溢價率僅為1.9%?。

??華東城市中以杭州市場熱度最高,本次推出的57宗地塊均為涉住宅用地,大部分為主城區地塊,最終以1178.21億元全部成交,整體溢價率達到24.85%。57宗地中有42宗達到預設的封頂價,41宗進入競自持環節,其中13宗競自持比例超過20%,最高達到40%。

??無錫作為首個集中供地的長三角城市,首次供地共推出16宗涉住宅用地,總規劃建筑面積169.96萬平方米,起始價227.73億元。從成交情況看,16宗地塊共計成交255.5億元,其中15宗觸及最高限價,平均樓面價達到13283元/平方米,平均溢價率16%,平均自持比例達到10%。

??南京于5月20日、21日進行了土地集中出讓,51宗地總出讓面積達258萬平方米,起拍總價約840億元。51幅涉宅地全部拍出,其中37幅觸頂最高限價進入搖號,總計成交992.52億元。

??華南區域廣州和深圳兩個一線城市均完成了首批供地。廣州本輪推出48宗住宅用地,總用地面積約393.6萬平方米,建筑面積達928.5萬平方米,占全年住宅用地供應計劃的62.6%。經過兩天激烈競拍,成功出讓42宗地塊,6宗流拍。總成交面積799.2萬平方米,成交金額達906億元,其中4宗地塊達到最高限制地價進入搖號階段。

??深圳首批集中供地雖然僅有6宗地塊出讓,建筑面積僅91萬平方米,但市場熱度極高,吸引了包括萬科、保利、金地、招商、碧桂園、中海等眾多龍頭房企參與。最終6宗地塊以138.44億元的總價成交,平均溢價率達31%。

??位于福建的兩個集中供地城市也于5月12日至13日完成了首批供地,廈門出讓5宗地塊合計建筑面積53.05萬平方米,最終以190億元成交,平均溢價率達到29%。福州2天集中供地共計成交26宗,其中16宗商住用地、4宗住宅用地、5宗商服用地和1宗工業用地,成交價達158億元,成交土地面積95萬平方米。

??西部城市重慶于4月29日完成首批集中供地競拍,46宗主城區地塊占地6400畝,計容建筑面積695萬平方米,起始總價444億元,最終總成交金額達635億元。由于重慶本次集中供地未設置地價上限,最高溢價率130%,平均溢價率達43%,均創出本輪集中供地的最高值。

??縱觀13城集中供地總體表現,北京、杭州、廈門、重慶、南京、廣州、深圳等城市成為熱點中的熱點,特別是一些城區核心地塊,盡管設置了各種附件條件,拿地房企依然趨之若鶩。相比之下,沈陽、長春、天津、青島等北方城市要遜色不少,一些熱點城市的郊區地塊也受到了冷落。透過土地市場反映出房企布局依然傾向于一線城市及長三角、粵港澳等熱點區域。

集中供地

??首批集中供地特點分析

??由于這是“兩集中”供地新規后的首批集中供地,城市政府、開發商極為重視,政府部門在出讓地塊和出讓方式的選擇,出讓規則的制定等方面下足了功夫;開發商在拿地資金籌集、選擇合作伙伴、拿地成本測算等方面也做足了準備。總體上看集中供地呈現幾大特點。

??1.土地出讓規則精細化,附加條件繁多

??首先是設定溢價率上限。為了實現“穩地價”目標,絕大部分集中供地城市對熱點地塊均設置了溢價率上限,達到上限即轉入其他環節的競拍或搖號。例如北京集中供地溢價率平均上限僅為10%,部分熱點地塊甚至限定在個位數;杭州設定溢價率上限為30%,達到上限即轉入競自持比例;南京規定達到最高限價轉入搖號。上海對熱點地塊的溢價率限制,有效抑制了“地王”出現。目前僅重慶1宗地塊溢價率達到130%,13城成交地塊平均溢價率僅為17%。

??其次是附加條件和規則繁多,租賃住房和共有產權住房受重視。以北京為例,本次集中供地采取了“房地聯動,一地一策”的出讓機制,對所供應的30宗地塊設置了七大競拍規則,其中位于朝陽、海淀、副中心區位條件較好的6宗地,采取了競報政府持有產權份額、競高標準建設方案的競拍規則。15宗地塊設置了配建公共租賃住房的規則,其中8宗地塊采取了競建公共租賃住房疊加競高標準建設方案的規則,城市副中心地塊則采取了競建國際人才社區住房、競高標準建設方案的競拍規則。廣州集中推出的48宗地塊,其中46宗要求采用裝配式建筑,21宗地塊在限價基礎上設置了競配建租賃住房的規則,5宗地塊需競配建共有產權房。無錫對每塊地都設置了與區域價值相符的最高限價,另外禁止參拍開發商多馬甲拍地,觸頂后或搖號,或競租賃住房面積。此外,深圳、南京、福州、廈門、天津等城市在集中供地中均設置了競配建租賃住房或競自持的條款。

??2.規模房企優勢明顯,合作拿地成主流

??從拿地主體看,本輪集中供地TOP50房企絕大部分登場亮相,且斬獲頗豐。截至5月19日,拿地金額超過100億元的房企達到15家,其中融創、華潤置地、越秀地產、招商蛇口、卓越地產和保利拿地金額超200億元。拿地宗數最多的是中國中鐵,共計拿到22宗地塊,保利拿到15宗地塊。此外,集中供地為拿地企業尋找合作伙伴預留了時間,企業在熱點城市聯合拿地成為趨勢。一方面由于熱點地塊總價較高,強強聯合有利于彌補各自資金不足;另一方面,合作拿地多方獲利,優勢互補,減少拿地競爭。以北京為例,30宗地競買主體中就包含了42組聯合體,報名參拍的次數達到87次,其中金地+華潤+保利的“鐵三角”組合報名了21宗地。

??3.優質地塊競爭激烈,地價不便宜

??業界普遍認為,集中供地政策初衷在于平抑地價,但從實際情況看并無實質效果,降地價或許只是我們的一廂情愿。從已經完成首批集中供地的13個城市地價水平來看,與2020年全年涉宅地價格相比,除福州、廣州、長春、杭州和深圳成交地價不及去年水平,其他城市成交地價均出現明顯上漲。特別是重慶,中指數據顯示,首輪集中土拍成交樓面均價較去年1~4月上漲1819元/平方米。

??地價上漲從兩個角度進行分析:一是供給端,一些城市為了控制溢價率,起始價定得就比較高,盡管溢價率不高,甚至是底價成交,價格也并不便宜。二是需求端,本輪集中供地是今年首次,且涉及眾多優質地塊,房企資金相對充足,補貨意愿強烈,對某些地塊勢在必得,因此競爭激烈在所難免。從溢價率水平看,本輪集中供地城市中重慶、深圳、廈門平均溢價率分別達到43%、31%和29%,杭州雖然設置了層層限制條件,但平均溢價率也達到25%左右。

??地價是城市房地產市場的晴雨表,也是房價上漲的重要推動力。一些區域因為高企的地價,帶動周邊房價蠢蠢欲動。國家統計局剛剛公布的70個大中城市4月份房價變動情況,其中62個城市房價同比上漲,特別是重慶環比漲幅達到1.4%,這與近期土地市場的火熱不無關系。

??房企盈利空間受擠壓

??熱點城市、熱點地塊的激烈競爭,直接導致地價高企和企業開發成本的上升,并帶來兩大后果,要么是房價上漲,要么是大幅擠壓開發商盈利空間。在嚴厲調控之下,房價大幅上漲的可能性不太,況且很多熱點地塊出讓前即設定了銷售價格。

??以北京朝陽金盞村兩宗地塊為例,兩宗地樓面價均超過5萬元/平方米,由于兩宗地塊均進入政府持有份額階段,該地塊未來限售價僅為6.6萬元/平方米和6.46萬元/平方米。

??再如廈門,雖然僅出讓了5宗地塊,但5宗地平均樓板價達35823元/平方米,但其中3宗均達到競拍上限,最終湖里和思明地塊分別被建發、國貿和中海競得,加上競配建,兩地隱形樓面價甚至超過了6萬元/平方米,直追一線城市水平。

??中信建投根據部分城市土地成交價格,對企業的盈利空間做了一個測算,結果顯示,長春、沈陽、廣州整體地貨比處于合理區間,項目隱含毛利率尚可,但重慶、無錫、杭州等城市地貨比均超過60%,項目毛利率微薄。一些高溢價項目地貨比甚至超過80%,如位于廣州的中新知識城兩地塊,地貨比分別達到87.8%和81.9%,白云區金沙洲地塊地貨比甚至達到140%,毫無盈利空間。重慶本輪供地的多宗地塊地貨比超過80%,隱含毛利率測算均為負值。杭州57宗成交地塊平均地貨比達到62.9%,多宗地塊隱含毛利率測算為負值。北京成交的30宗地塊雖然總體溢價率不高,但20宗觸及上限,其中10宗轉入高標準商品住宅建設方案投報,7宗地含銷售限價,12宗地公租房面積超過1萬平方米,5宗地含不同比例的政府持有產權,總體地貨比高達64%,利潤空間非常有限。

??對此有開發商表示,按照以往的拿地測算標準,這批地的利潤都算不過來賬,但是再不搶,就將失去北京市場。這也是開發商普遍的心態。拿地可能會“死”,但不拿地肯定會“死”。拿到地就有了融資的資本和機會,就有了規模,最起碼賺了流量。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

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