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??商業不動產首次被納入REITs試點，REITs市場有望進入快速發展期。

??3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，共提出四方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。

??同日，發改委也同步發布《規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，明確要切實提高申報推薦效率，用好回收資金促進有效投資，切實加強運營管理。

??要點如下：

??1、 優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

??2、 項目發起人不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

??3、 特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。

??4、 首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。

??5、 適時推出REITs實時指數。

??6、 推動REITs專項立法。

??2020年4月基礎設施REITs試點啟動，截至2023年2月末，全國已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型。

??此次將商業不動產納入REITs試點，已經是REITs試點啟動以來的第四次擴容。在國家著力擴大國內需求，把恢復和擴大消費擺在優先位置的當下，這也是實施擴大內需戰略、重視支持消費的具體舉措。

??我們認為，政策將有助于相關企業盤活存量資產，優化投融資模式，促進新增投資，尤其是持有運營零售商業項目的企業。傳統的房地產開發企業如果要參與REITs市場，還需要對住宅開發業務和REITs底層資產進行完全隔離。

??部分已經布局商業多年并已擁有一定規模商業不動產的房企，如華潤置地、龍湖地產、萬科集團、新城控股、大悅城、寶龍地產等，將在商業不動產的投資和運營上迎來新的發展機會。“弱開發，強運營”的政策導向更加清晰，房企發展模式的轉變也迫在眉睫。

??自2020年4月基礎設施REITs試點啟動，三年時間，已歷經4次擴容。

??2021年6月，首次擴容將能源基礎設施、保障性租賃住房等加入試點范圍，體現了對“雙碳”目標的政策支持。

??2022年11月，進一步擴大REITs試點范圍，覆蓋新能源、水利、新型基礎設施等領域。

??今年2月，提出穩步推進REITs試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有并經營長期租賃住房。

??這次，擴容范圍涵蓋了百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目。

??目前已發行的REITs基金中，以產業園區、高速公路資產類型數量最多，分別有8只、7只。

??產業園區在REITs試點開始時就是REITs上市的主力類型，在首批上市的9只REITs基金中占比達到三分之一，目前仍位居上市REITs數量首位。

??根據《中國開發區審核公告目錄(2018年版)》，國家級開發區總共有552家。其中，經濟技術開發區219家，高新技術產業開發區156家，產業園區REITs發行仍有擴容空間。

??發行規模最高的是高速公路REITs，目前已上市的7只高速公路REITs平均發行規模達到62.47億元，顯著高于全部REITs平均值33.66億元。

??高速公路REITs合計發行規模達到437.3億元，接近總體發行規模的一半。

??此次REITs新政明確支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行REITs，市場普遍認為將帶來REITs市場的擴容。

??國內商業不動產資產體量龐大。據CAIC商辦數據系統的監測數據，全國建筑面積3萬平米以上的購物中心/百貨商場約8605個，總建面將近7.3億平米，其中已開業的項目7031個，開業面積超5.85億平米。

??目前國內基礎設施公募REITs規模約860億元，整體規模偏小。消費基礎設施REITs的發行，國內REITs的市場將進入快速發展階段，規模也將有更大的突破。

??以美國REITs市場為例，商貿零售類REITs產品數量占比為全市場的22%。

??新政還下調了部分類型基礎設施的現金分派率要求，非特許經營權、經營收益權類項目的最低現金分派要求從預計未來3年每年4%下調至3.8%，可供選擇的資產范圍也進一步擴大。

??同時要求發起人（原始權益人）應利用回收資金，加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型的投資力度，更好滿足居民消費需求。

??國家發改委投資司副司長韓志峰曾在2022年底表示，2023年底，基礎設施REITs有望超過60只，總發行規模超過2000億元。

??可供對比的數據是，中國香港、新加坡和日本的REITs市場目前的總市值規模分別約為1700億、5200億、7800億元（已換算為人民幣）。

??可以相信，在REITs試點連續4次擴容后，REITs發行將走上快車道，商業不動產也將迎來新的發展機遇。

??需要注意的是，新政嚴格限定項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

??這一要求延續了保障性租賃住房發行REITs的做法，在發起主體、回收資金用途等方面建立了有效的隔離機制，目的是防止資金流入商品住宅開發領域，杜絕房企借發行REITs為商品住宅開發項目變相融資。

??可以看出，新政意在支持消費基礎設施建設，進而恢復和擴大消費。我們認為，這一政策要求利好持有運營類房企的發展，如萬達、寶龍、王府井等，有助于這些企業拓寬融資渠道、優化資債結構，也可以進一步提升相關房企的輕資產運營管理能力，加速推動他們向資產運營管理的模式轉型。

??目前，華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、龍湖、新城等傳統房企也持有并運營大量的商業物業。

??2022年，華潤置地累計投資物業實現租金收入約人民幣183.9億元，按年增長0.3%。投資物業累計確認減免租金金額約人民幣24.9億元，租金收入實際按年增長13.9%。去年華潤新開16個購物中心，數量位居連鎖商管公司第二。

??截至2022年12月底，龍湖商業已進入全國32座城市，在手商業項目139個，累計開業運營商場達76座，已開業運營商場建筑面積為722萬平方米。

??截至2022年12月31日，新城持有的已開業吾悅廣場為126個，管理輸出的已開業吾悅廣場為14個，另外5個已簽約吾悅廣場尚處于交接過渡期。

??這些房企要想參與REITs市場，前提是住宅開發業務和REITs底層資產完全隔離。所以，他們還需要進行一系列項目架構的調整，將標的資產通過劃轉、交易等方式剝離至項目公司后，才能符合發行REITs的要求，進而享受這一政策的利好。

??這次的REITs新政，對商業不動產持有運營企業是確定的利好。與商品住宅開發的明確隔離要求，是分類施策、精準調控這一政策導向的延續。

??商業不動產的投資一直有擴張慢、資金壓力大的特點，是典型的重資產發展模式。在此之前，這些商業資產一直沒有比較好的退出渠道，光靠租金回收投資需要一段很漫長的時間。

??REITs試點向這類資產開放，為這些專注商業不動產投資與運營的企業提供了盤活存量的金融工具，同時利用資本市場定價功能，發現持有型資產的價值，有助于這些企業形成投融資閉環，優化資本結構，回收資金再投資于新項目，得到資產運營的良性循環與發展。

??同時，傳統的房地產開發模式正在轉型，“高周轉、高杠桿、高負債”的時代已經結束。投資持有型物業，通過專業化、精細化的運營，為企業帶來持續和穩定現金流，也不失為房企轉型的一個方向選擇。