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??意料之中地，央行再次降息。

??8月22日，央行公布最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR從3.7%下調(diào)為3.65%，5年期以上LPR從4.45%下調(diào)為4.3%。

??此次降息早前已有征兆。一周前的8月15日，央行開展4000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作（含對(duì)8月16日6000億元MLF到期的續(xù)做）和20億元7天期逆回購操作，中標(biāo)利率分別為2.75%、2%，均下降10個(gè)基點(diǎn)。因此市場(chǎng)預(yù)計(jì)，LPR隨后將下調(diào)。

??這次LPR調(diào)整后，首套房貸利率下限為4.1%，二套房貸利率為4.9%。此前，首套房貸款利率最低點(diǎn)出現(xiàn)在2008年底，彼時(shí)的首套房的貸款利率為4.158%。這意味著目前全國首套房貸利率下限比2008年更低。

??記者了解到，目前，云南昆明已有多家銀行將首套房貸款利率調(diào)整至4.1%。

??貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，“此次，1年期和5年期以上LPR雙雙下降，是我國貨幣政策‘以我為主’的表現(xiàn)，是央行針對(duì)7月國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢(shì)頭放緩而做出的寬信用舉措，將有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)修復(fù)?！?/p>

??此外，劉麗杰稱，“在房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)力度不足的情況下，1年期和5年期以上LPR非對(duì)稱下降，5年期以上LPR下降幅度更深，將進(jìn)一步釋放中長期流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激中長期貸款需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)。”

??LPR非對(duì)稱式調(diào)整

??截至目前，2022年度LPR已經(jīng)累計(jì)下調(diào)過3次，共下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)。除了今年1月下降5個(gè)基點(diǎn)，5月和8月都下降了15個(gè)基點(diǎn)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，8月22日的降息，是在預(yù)料之中。因?yàn)?，首先，二季度央行貨幣政策?zhí)行報(bào)告中，提出完善市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本；其次，7月28日的政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，財(cái)政貨幣政策要有效彌補(bǔ)社會(huì)需求不足 。

??“本次LPR變動(dòng)的一個(gè)重要特點(diǎn)就在于不對(duì)稱調(diào)整，其中對(duì)房貸利率掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)力度更甚。這體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策傾斜力度?！敝T葛找房分析師王小嬙稱。

??李宇嘉強(qiáng)調(diào)，這次調(diào)整的力度超出預(yù)期。因?yàn)槭袌?chǎng)普遍預(yù)計(jì)，本月1年期將會(huì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上則會(huì)超過10個(gè)基點(diǎn)。但此次5年期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，超出了市場(chǎng)預(yù)期。

??此外，這次5年期的LPR的調(diào)降力度和5月20日的力度一樣，但1年期LPR降幅只有5個(gè)點(diǎn)，其原因是目前融資環(huán)境很寬松，銀行同業(yè)拆借、企業(yè)票據(jù)融資利率，降到1%以下，為歷史新低，不需要再次下降。

??“在當(dāng)前觀望情緒尚濃，市場(chǎng)信心亟須提振的背景下，這樣的政策安排對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是一項(xiàng)重大利好政策，體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性支持。尤其是基于近期以來的爛尾樓停貸潮風(fēng)波對(duì)市場(chǎng)信心帶來的重大打擊，本次LPR針對(duì)性下調(diào)也是反映出中央對(duì)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)難題的決心。”王小嬙認(rèn)為。

??拉動(dòng)信貸增長

??近兩年來，新冠疫情從“一次性沖擊”（2020年初）發(fā)展至“持續(xù)性沖擊”，疊加部分行業(yè)不景氣，居民收入穩(wěn)定性下降，部分人群資產(chǎn)負(fù)債表受損嚴(yán)重，且對(duì)未來收入和工作前景的預(yù)期變差，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求上升。

??根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，截至2022年6月末，住戶存款增速明顯高于住戶貸款增速；央行公布的調(diào)查問卷顯示，城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶傾向更多儲(chǔ)蓄的占比越來越高，7月居民部門貸款的大幅減少也能體現(xiàn)出消費(fèi)意愿的下滑。

??當(dāng)下，房地產(chǎn)信貸萎縮也非常明顯。幾組數(shù)據(jù)可以用來佐證：2022年二季度個(gè)人房貸余額38.86萬億元，同比增長6.2%，創(chuàng)2009年一季度以來最低增速；2022年二季度末，全國新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的4.9%，較上季度回落4.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)記錄以來新低；2022年二季度，全國居民購房杠桿率下降至21.2%，創(chuàng)下2012年三季度以來的歷史最低值。

??根據(jù)長江證券的研究，過去一年地產(chǎn)及其上下游相關(guān)融資對(duì)社融存量平均拉動(dòng)3.6個(gè)百分點(diǎn)，基建為2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)從土地到房產(chǎn)，從開發(fā)商到居民，再延伸到上下游，近段時(shí)間出現(xiàn)了信貸緊縮，并通過行業(yè)關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致全社會(huì)信用收縮，產(chǎn)生了流動(dòng)性陷阱、資產(chǎn)負(fù)債表收縮的問題。

??這次降息對(duì)剛性需求和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進(jìn)作用。但李宇嘉認(rèn)為， “5年期LPR的下降，不僅僅是為了刺激居民買房，也是為了鼓勵(lì)實(shí)體企業(yè)增加中長期貸款的舉借，從而擴(kuò)張未來的投資。因?yàn)?，從七月份融資數(shù)據(jù)來看，居民和企業(yè)中長期貸款的積極性下降都非常明顯。居民和企業(yè)中長期貸款同比少增的額度都非常大。”

??能否提升市場(chǎng)預(yù)期？

??2022年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》指出，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??據(jù)此計(jì)算，此次LPR調(diào)整后，首套、二套房最低貸款利率為LPR-20BP、LPR+60BP，首套房貸款利率最低可至4.1%，二套房則是4.9%。

??若按15個(gè)基點(diǎn)下調(diào)幅度的角度計(jì)算，100萬貸款金額、30年等額本息的方式，每個(gè)月月供約可以減少100元左右。

??當(dāng)下，需要通過降息，降低消費(fèi)成本，降低住房按揭的月供數(shù)量，從而通過地產(chǎn)消費(fèi)的穩(wěn)定來支持整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)穩(wěn)定。李宇嘉認(rèn)為，要想穩(wěn)住地產(chǎn)消費(fèi)，還需要在居民收入端下功夫。“因?yàn)榫用袷杖氩环€(wěn)甚至下行，預(yù)期不振，即便降息能省下幾百元，多至一千元的月供，也難以真正提升大家的購房積極性?！?/p>

??李宇嘉還稱，從城鎮(zhèn)化、新市民、年輕人這個(gè)樓市的需求主力看，要加大對(duì)中低收入群、外來務(wù)工人群、失業(yè)人員、育齡人群等，在消費(fèi)券、一次性生活補(bǔ)助、專項(xiàng)補(bǔ)貼（比如生育）等方面發(fā)放的力度，積極的財(cái)政政策在此有很大空間。穩(wěn)住了居民端，才能真正讓住房消費(fèi)和銷售穩(wěn)定，才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)全鏈條的穩(wěn)定。

??據(jù)新華社報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

??該政策旨在服務(wù)于“保交樓、穩(wěn)民生”，專項(xiàng)借款嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ谩?/p>

??劉麗杰認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)城市購房低門檻且低利率、低首付，需求端的政策環(huán)境整體寬松，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期。后期供給端的切實(shí)改善，如新房項(xiàng)目有序復(fù)工和交房、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解加快推進(jìn)等，是從根本上修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵。