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??自7月以來，中資地產美元債價格持續下挫。

??克而瑞證券監測的主流房企34筆美元債價格較年初平均下降45%，7月1日至7月15日，34筆美元債價格平均下跌了14%，有22筆美元債價格較月初跌幅超過5%。

??過去一周，更是經歷了至暗時刻。

??地產美元債遭到崩盤式拋售，普遍認為信用資質更好、財務實力更強的民企主體也沒能幸免。

??這意味著，行業弱復蘇情況下，投資者對中資房企的預期仍然悲觀，再加上“停貸”風波進一步遏制行業信心復蘇，資金對高收益地產信心持續下降。

??中資地產美元債上一次拋售還是在去年10月，當時花樣年意外違約，讓投資者陷入恐慌性拋售。

??彼時，多家主流房企債券價格連日暴跌，邁向上市以來的新低，中資地產美元債創下至少8年的最大跌幅。數據顯示，從2021年9月30日到2021年10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌12.62%

??自此以后，地產美元債延續了震蕩下跌趨勢。

??克而瑞證券數據顯示，2021年10月至7月15日，克而瑞中國地產債券領先指數價格由104.27美元下降至53.63美元，降幅達到了51%，年內至7月15日克而瑞中國地產債券領先指數下降了40%。

??另外，從境內債券來看，我們中債-房地產行業信用債凈價指數變化，該指數點位自今年2月14日首度下降0.04%以來，點位逐日下降，截止7月15日收盤點位較1月初累計下降4.66%。

??下行的幅度較小是因為相比美元債，境內債的價格要穩定許多，歸因于發行主體的信用評級以及債券購買對象的投資目的等原因。

??7月以來，受停貸潮等負面消息持續影響和發酵，中資美元債迎來新一輪拋售潮，多只長債價格向下跌破30美分大關。

??克而瑞證券監測的主流房企34筆美元債7月15日買入價均值為45.63美元，較年初均值每1美元下跌33美分，買入價平均下降45%。對比7月初，34筆美元債買入價較月初每1美元下跌5.69美分。

??其中，10-30強部分房企美元債經歷了幾輪大幅調整后，年初至7月15日整體跌幅相對較小，11筆美元債買入價降幅為29%，月內買入價下降了9.6%。而十強房企合計8筆美元債買價平均下降31.5%，月內買價平均下跌8.7%。

??我們整理了五家典型房企美元債近一個月來的價格變動情況，自6月17日至7月18日，大部分美元債買價下挫9-30美分之間。其中碧桂園、旭輝以及金地中長期美元債價格降幅均在20%以上。

??其中，自7月初值7月18日，旭輝美元債全線多日下跌，一筆2024年3月到期美元債（CIFIHG 6.55 03/28/2024）近一個月更是下挫28美分，降幅達到38%。

??美元債價格下跌，與當前房地產市場環境有很大的關系。尤其是房企美元債頻繁違約，部分千億房企“暴雷”導致市場信心脆弱。

??但接下來市場情況仍然不容樂觀。

??過去的半年，地產美元債新增發行中絕大部分為為要約交換，即現有票據交換為新發行票據，變相展期。CRIC數據顯示，截至7月18日，170家房企共發行美元債116億美元，而未來至12月31日，170家房企到期美元債合計189億美元。

??由于今年不少房企美元債展期多為一年，2023年1月便進入美元債償債小高峰，170家房企到期美元債金額為64.2億美元，2023年一季度待償還美元債金額達到121億美元，環比2022年四季度增加30%。

??可以預見的是，在房地產行業基本面仍然承壓且爆發負面事件的背景下，投資者悲觀預期也給房地產債帶來下跌壓力。

??再來看房地產行業基本面。

??國家統計局數據顯示，2022年1-6月，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。6月單月雖有所緩和，一部分觀望的購房需求重新入市，但釋放的銷售規模仍處于歷史較低水平。房地產開發投資仍處于下降通道，整體基本面尚未有大的改善。

??行業基本面尚未真正回暖，而7月初的全國多地“停貸”事件爆發，成為此次美元債全線下跌短期爆點，進一步遏制市場信心恢復。市場對房地產企業信心減弱，因而出現了投資者恐慌性拋售的情況。

??房企美元債價格波動，也恰恰驗證了當前房地產行業脆弱的一面，行業各方面信心仍然有待重建。

??地產美元債二級市場的大幅震蕩，意味著房企再融資和獲現能力面臨考驗，行業信用風險再一次暴露。

??目前，隨著調控政策趨勢性寬松，部分城市樓市成交已現回暖信號，當前全國商品房銷售已觸底反彈，行業信心也在逐漸恢復。近兩日，地產美元債較之前有所修復，但在行業沒有真正回暖之前，地產美元債市場也無法真正修復。