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??信托業強監管態勢持續。

??6月10日，央行營管部對外貿信托違法行為做出罰款407.1萬元行政處罰，并對相關負責人罰款5.5萬元。這是外貿信托在半年內收到的第二張大額罰單，年初曾因資金違規流入樓市等11項違法行為被罰1080萬元。

??同日，北京信托因固有貸款管理嚴重違反審慎經營規則，北京銀保監局對其作出150萬元罰款的行政處罰。

??受行業轉型和嚴監管持續加碼，窗口指導、余額管控、罰單頻現已成信托業常態。

??公開數據顯示，2022年以來已有12家信托公司受到監管處罰，合計被罰1297萬元；若加上相關責任人罰金，總計超2000萬元。

??梳理罰單披露的信托公司違規行為發現，“涉房涉地”仍是監管嚴抓重點，案由涉及違規“輸血”房地產業被開罰單的信托公司有5家，分別是中融信托、愛建信托、長安信托、云南信托和山東信托。

??多位信托業相關人士認為，針對信托業“去剛兌、去通道、去杠桿”的嚴監管趨勢不會變，整體來看短期承壓、長期利好。隨著風險充分暴露，通道業務和房地產信托規模持續壓降，信托業整體風險逐步從發散進入收斂狀態，“減脂增肌”的轉型成果開始顯現，強監管的良好氛圍正在形成。

??“涉房涉地”仍是監管風向

??在新一輪強監管序幕下，接踵而至的罰單主要集中在房地產信托業務上。

??具體來看，山東信托因“違規提供房地產融資”被山東銀保監局處罰35萬元；中融信托因“募集資金投放到‘四證不全’的房地產項目”被黑龍江銀保監局罰款20萬元；云南信托因“違規以信托資金發放土地儲備貸款”被云南監管局處罰50萬元。

??北京信托圈內人士表示，監管層對房地產信托的監管從未停止，主要監管一些變相繞開管控的創新業務以及信托資金變相流入樓市的項目。目前來看，今年處罰呈小額散狀情況，前兩年“百萬級”大額罰單曾不斷涌現。

??監管罰單其實就是監管風向標。

??2月22日，上海銀保監局公布了一張對愛建信托的400萬元罰單，在8條違法違規事實中有3條涉及房地產業務，包括違規向部分房地產開發企業發放流動資金貸款；違規向資本金不足的房地產項目發放信托貸款；違規向不具備二級房地產開發資質的房地產開發企業發放信托貸款。

??資管研究員袁吉偉表示，信托業強監管下，房地產依然是敏感業務領域。房地產信托的業務風險與房地產行業景氣度密切相關，去年以來房地產行業深度調整出現了大量違約，房地產信托也受到了較為突出的風險沖擊，風險項目增多。

??因此需要持續提升房地產信托的合規管理，嚴格按照監管要求，做好交易結構、資金流向等方面審查。

??在“兩壓一降”政策高壓下，特別是以房地產信托為代表的融資類信托資產壓降，一直都是行業主旋律。中國信托業協會數據顯示，截至2021年年底，全行業資金信托規模為15.01萬億元，投向房地產行業的規模為1.76萬億元，占比11.74%，同比下降2.33個百分點。

??有信托行業觀察人士告訴記者，受宏觀環境和監管政策影響，行業“頭尾”業績分化顯著，個別信托機構壓降地產和通道壓力很大。今年信托公司面臨嚴峻轉型壓力和經營挑戰。

??截至6月14日，2022年集合房地產信托成立規模530.29億元，同比下降近82%。

??用益信托研究員帥國讓表示，新成立的房地產信托主要是以存量項目為主。諸多項目是此前發行過的，現在又重新拿出來募集；很多公司也是沒有額度了。交易結構包括特定資產收益權轉讓形式，認購有限合伙企業份額進行股權投資。

??金樂函數分析師廖鶴凱認為，房地產信托規模收縮主要是因為融資類業務的大幅壓縮和房地產業務的總量控制，雙重限制導致房地產信托業務大幅萎縮。

??房企違約成信托重災區

??房地產市場下行，多家信托公司“踩雷”。

??用益信托統計數據顯示，2021年，房地產信托全年違約規模達917.11億元，占比總違約規模61.34%。今年1~5月，房地產信托違約規模428.43億元，占總違約規模比例達80.45%，房地產企業違約是重災區。

??恒大、華夏幸福、新力、花樣年、奧園、世茂、藍光、正榮等房企債務危機蔓延時，信托機構作為通道方也因此受到牽連。

??中鐵信托在年報中披露，2021年信托行業加速出清，風險項目規模和數量持續上升，在金融監管高壓和房地產債務風險蔓延下，信托公司首當其沖受到沖擊，紛紛遭遇“地產劫”，行業轉型已進入“深水區”。

??前述北京信托圈內人士表示，信托公司以前都是“發槍打獵”的老套路，現在不僅是房地產信托業務額度要大幅壓降，債權和夾層也不能做，只能投權益；且很多房企在流動性困難時，傾向于先兌付實實在在的債權，不是信托產品，所以現在信托很難做。

??據中國房地產報記者不完全統計，61家信托公司在2021年底投向房地產領域的信托資產占比主要集中在30%以內，其中有29家小于10%，22家處于10%~30%。萬向信托和愛建信托投向房地產領域的信托資產占比超過50%。

??房地產是信托年報中難以避開的話題，也成為擺在眼前的難題。

??透過萬向信托2021年報可以發現，在信托資產中，房地產業規模為585.54億元，占比高達60.08%。在自營資產中，房地產業占比為34.48%。萬向信托在2021年共發行16筆投向房地產領域的信托計劃，涉及中梁、奧園、恒大、力高集團、榮安地產、上海保集投資以及浙江萬泰集團等等。

??在愛建信托的信托資產中，房地產業占比達52.31%。2021年，愛建信托發行的長盈卓越系列集合資金信托計劃“踩雷”寶能地產，4.68億元募資額成為愛建信托違約項目中募資額最高項目。外貿信托也一樣，其發行的富榮166號恒大成都天府半島項目集合資金信托計劃已逾期，總規模高達66億元。

??“房地產信托業務以及固有資金的運用面臨的主要風險是信用風險”，這是多家信托公司在年報中袒露的關于房地產業務的風險問題。

??袁吉偉認為，信托公司需要針對不同融資主體和融資項目采取有針對性的應對舉措，諸如項目銷售、展期，對于還有投資價值的項目，可以引入第三方機構盤活資產。

??中融信托是行業內“精準踩雷專業戶”。截至2021年末，中融信托投向房地產領域的占比為14.02%，約895.45億元。在中融信托多個延期兌付的房地產信托項目中，中融—融沛231號產品的資金投向為世茂中山新光天地；中融承安96號的信托資金最終用于融創武漢1890項目033地塊的開發建設。涉及華夏幸福的“融昱100號”和“驥達11號”兩筆信托計劃違約本息共計11.2億元。

??帥國讓表示，很多信托公司目前都在想辦法化解存量地產風險項目。在“房住不炒”政策監管下，疊加房地產企業違約事件頻發，信托公司在房地產領域的資金投入持續收緊。為適應監管要求，信托公司將持續壓縮融資類地產信托規模，擴大投資類地產信托占比，股權投資類和永續債形式的地產項目大概率將維持增長。

??中信信托認為，房地產、城投融資等重點領域的風險上升較快，信托產品的兌付壓力增大，信托公司需要進一步增強風險防范、化解和抵補能力，在妥善平衡業務創新發展、保護受益人合法利益、維護股東權益等諸多訴求上存在壓力和挑戰。

??穆迪認為，信托公司對房地產業的敞口較大。當前房地產市場的困境可能會推高這些公司的信托資產逾期率，從而削弱信托計劃的底層資產質量和流動性。房地產風險加劇正在成為信托業2022年的主要挑戰。