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??“最低年息3.85%，最高可貸出房屋評估值的70%，入股成為某公司股東再申請經營貸現在還可以操作，新注冊公司和新房本已經不能做經營貸了。目前只是發文說要嚴查，但還沒開始執行，所以想貸要趁早。”這是北京某小貸機構給記者提供的情況。

??連日來，關于北京市多部門通過政策引導、大數據篩查、專項檢查等方式，防范經營性貸款等違規流資金流入房地產市場的消息不斷。

??2月10日，北京銀保監局、央行營管部聯合下發了《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》，主要關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款。

??2月18日，北京房地產業協會在旗下公眾號平臺“京房字”披露了部分核查重點實操細節。其中，全款買房期間購房人及其直系親屬申請經營貸和經營貸資金的流向是核查的重點之一。其他比如消費貸等資金違規進入樓市，也在核查范圍內。

??從上述動作來看，繼深圳、上海之后，北京也加入了嚴控經營貸違規進入樓市的隊伍。嚴控經營貸投資樓市的大幕已然拉開。

??經營貸套利誘惑

??中國房地產報記者就此詢問了北京市幾家銀行網點，其工作人員普遍表示，目前符合相關規定的小微企業經營性貸款都可以正常辦理，合規的優惠利率和放款時間沒有大的變化。

??某國有銀行個貸經理表示，不管是經營貸還是消費貸，這類貸款直接流入樓市、股市一直都是核查重點。正常辦理的小微企業經營貸按規定是只允許用于公司經營，這種經營性普惠類貸款產品利息較低，最低確實可以到3.85%。在銀行風控系統中，經營貸是明令禁止用于買房和炒股的，很多銀行也有報警機制。

??事實上，經營貸并非現在才出現，這是一種以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于企業或個體戶的經營需要，具有貸款額度大、利率低的特點。按部分銀行給出的3.85%經營貸利率和2020年上海、廣州、廈門、大連、昆明等部分城市房貸利率最低到5.25%來看，這中間的利差成為了樓市成交火熱背后的推手，甚至成為了一種長期存在于市場上的“炒房”模式。

??北京某樓盤置業顧問告訴記者，現在北京很多二套房客戶都使用經營貸。需要客戶名下有一個在北京注冊的營業執照（經營時間需超過半年），把第一套房產作為公司旗下資產向銀行申請經營貸款，利率空間在3.85%—4.7%。有中介公司可以提供注冊殼公司、過橋墊資、公司評估等流程在內的“一條龍”服務，資質良好的客戶基本上10個工作日就放款了。

??“主要還是受利率低吸引，這種經營貸80%客戶是用于直接購買新房，客戶用較少成本撬動了銀行幾倍杠桿，且還坐收房產增值收益。另外的20%是部分客戶用來置換按揭貸款，先全款還掉房貸，再用房屋抵押做經營貸，抵押經營貸的利率更低，最少也有一兩百萬元套利空間。”北京某貸款公司經理說。

??嚴控經營貸大幕拉開

??不過，伴隨著上海、深圳、廣州、杭州等地出現的“千萬豪宅秒光”“萬人搖”“打新熱”等樓市火爆現象，嚴打信貸資金違規流入樓市的序幕也再一次被拉開。

??繼去年4月深圳嚴查貼息經營貸風暴之后，9月抵押經營貸再度收緊，在提高新注冊公司經營貸門檻外，更對新購房產做抵押的貸款情況、貸后新增房產情況做全面清查。

??緊跟深圳的步伐，在封堵假離婚、提高增值稅免征年限、限購法拍房和暫停購房稅費貸后，一連祭出四波調控的上海樓市在1月29日晚間再度發文，上海銀保監局要求對2020年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。

??之后，北京銀保監局也在1月30日要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。2月10日，北京銀保監局、央行營管部聯合下發了《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規流入房地產市場的通知》。另悉，廣州等地也在排查排查房抵經營貸違規流入樓市的情況，特別是在同一年內同時申請了經營貸和個人按揭貸款的客戶。

??蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金認為，對經營貸等資金違規進入樓市的監管，釋放了監管層對房地產調控政策持續趨嚴的決心。不過，房地產信貸市場供需兩端的因素對資金違規入市的刺激長期存在。從信貸端看，銀行對經營貸的審查力度和動力不足，近年來實體經濟增速下行，實體項目收益前景不如房地產，經營貸資金進入樓市，銀行反而不擔心用戶后續還款能力，這是屢禁不止的重要原因。從信貸需求端看，房地產市場前景相對不錯，投資樓市動力不減，加之利率套利等原因，用戶拿到經營貸資金后有動力繼續投資房地產。

??“所以鑒于經營貸利率明顯低于房貸利率的刺激，以及實際操作中銀行貸后對資金用途持續檢查的難度和低意愿，經營貸流入樓市的現象普遍存在。”陶金說。

??某銀行業內部人士透露，監管主線就是堅決糾正資金違規流向房地產市場。未來監管經營貸的新政會從“企業資質”“抵押房產年限”以及“購房記錄”上做重點監控，提高貸款審核要求。實際上經營貸、消費貸、二次房抵貸一直是監管部門的重點，只是處罰力度不夠，導致不少銀行“腳踩鋼絲繩”。

??目前北京、深圳、上海等地已有銀行提高了經營貸準入門檻，部分銀行也上調了經營貸利率。其中光大銀行北京分行將個人經營貸的利率最高上調至4.8%。某銀行APP在用戶申請“經營貸”時會彈出提示框，提示客戶所申請資金不得進入樓市、股市。

??某股份制銀行北京分行的網點經理表示，經營貸申請中對企業成立時間、股東入股時間還有公司的經營流水等各方面一直都有明確要求，至少要半年以上，貸款利率也是依據企業資質而定，這不是新政。后續隨著經濟整體企穩，小微企業運營環境得到改善，以及當下強調的防范經營貸違規進入樓市，銀行后期肯定會提高企業經營貸的要求。

??“一個‘空殼公司+房產’作抵押，即可輕松貸出幾百萬元的現象在監管趨嚴中會得到控制。但目前面向小微企業的經營性普惠類貸款產品利息仍然較低，這一趨勢還將持續一段時間。”該網點經理說。

??經濟學家馬光遠認為，2021年樓市調控針對的是“問題”，而非“房價”，樓市調控進一步走向“精細化”。2021年開年以來調控主要體現“房住不炒”主旋律，不是說哪個地方房價上漲一定迎頭就打，而是上漲背后究竟有沒有違背“房住不炒”原則的違法違規行為，針對這個行為進行調控。

??如若從金融層面的三個環節來監管——貸前要嚴格審批、貸中嚴格支付、貸后嚴格管理，這場經營貸的狂歡盛宴終將落下帷幕。