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??中房網訊（亞晨/文）今年以來，房地產政策不斷優化，多個金融主管部門也紛紛表達了對房地產融資的支持。

??11月21日，證監會主席易會滿在金融街論壇年會上曾表示，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

??11月22日召開的國務院常務會議明確，努力改善房地產行業資產負債狀況，促進房地產市場健康發展。

??隨著管理層的相繼表態，市場普遍認為房企股權融資方面或將有所松動。

??11月28日晚間，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問。

??證監會方面表示，房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。

??對此，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

??股權融資調整優化5項措施公布

??根據證監會網站信息顯示，本次調整優化的5項措施如下：

??1.恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；2.恢復上市房企和涉房上市公司再融資；3.調整完善房地產企業境外市場上市政策；4.進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；5.積極發揮私募股權投資基金作用。

??從上述信息來看，暫停了10余年的房企再融資，終于恢復了。

??根據措施，允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。

??《丁祖昱評樓市》指出，并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成可能。對于那些“爆雷”企業來說，可以通過重組，理清債務關系；對于優質房企而言，則增加了收購或者控股其他企業的機會，有利于目前整體行業出清。

??措施提出，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

??對于恢復再融資，嚴躍進認為此類資金的投入方向明確，即主要是用于保交樓、補充流動性資金、償還債務。這三個工作是今年困擾房企的“三座大山”。過去有信貸、債券融資和專項資金做支持，而當前再融資政策可以為此類房企增加新的資金來源。

??措施明確，與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

??在嚴躍進看來，此次政策實際上為房企到港股市場上市，以及既有上市房企進行再融資開辟了新窗口。在目前內地融資政策放松的情況下，對于此類房企后續上市，勢必會有更大的政策支持，也體現了港交所等資本市場對于內地房企的支持。

??此外，措施還提出，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。同時，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

??一方面，政策旨在通過REITs產品的創新，有助于促進房企不良資產的盤活，同時也與當前保障性租賃住房的政策方向掛鉤。另一方面，通過發揮私募股權投資基金的作用，對于更快更好化解房企債務問題、促進房企資金狀況快速改善等具有積極的作用。

??金融“組合拳”頻出

??最近幾年，針對部分民營企業，特別是民營房地產企業融資難等問題，金融主管部門頻頻出臺“組合拳”提振市場信心。

??今年以來，更是通過“三支箭”的組合，持續為包括民營房企在內的企業打通融資的最后環節。

??從“第一支箭”信貸投放方面看，近日國有大行紛紛與優質房企簽訂合作協議。根據統計，截至11月24日晚間，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲六大國有銀行與17家房企達成合作協議。從公開披露的信息來看，意向性授信額度合計約12750億元。

??“第二支箭”債券融資方面，交易商協會此前發文，由人民銀行再貸款提供2500億元資金支持。從其官網公布的消息看，目前已受理龍湖集團、美的置業、新城控股、萬科和金地儲架式發債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元和150億元，合計930億元。此外，中債增進公司已收到近百家民營房企增信業務意向。

??隨著“第三支箭”股權融資的措施，對于未來更好的推進融資工作、優化企業融資結構都具有積極的作用。

??對此，中金公司認為，房企股權融資政策優化調整是里程碑式進展。政策意圖旨在盤活存量、防范風險，維護房地產市場平穩健康發展。

??當前行業供需兩側政策已全面轉向支持與呵護，供給側從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業信用端困難紓解和流動性整體優化，對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益。

??中金公司預計，房地產行業將延續“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復蘇態勢，2023年基本面指標或整體表現穩健，上市房企有望多維度持續受益。