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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）對于問題樓盤項目的整治工作，鄭州已經(jīng)打響了保交樓“攻堅戰(zhàn)”。

??9月7日，一份《關(guān)于印發(fā)鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案的通知》（以下稱《通知》），在坊間流傳。

??據(jù)悉，該《通知》由鄭州市安置房建設(shè)和問題樓盤攻堅化解工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)。根據(jù)《通知》中的任務(wù)目標，10月6日前，要實現(xiàn)鄭州市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。

??力推停工問題樓盤全面復(fù)工

??《通知》要求，要圍繞停工問題樓盤項目不能按期交房、停工爛尾的原因，集中全部力量和有效資源攻堅克難，全力化解停工問題樓盤項目中存在的突出矛盾和主要問題。堅持法制化、市場化原則，推動處置房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險，實現(xiàn)停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工。

??從具體的實施方案來看，出險房企要切實承擔自救主體責任，千方百計承擔或配合“保交樓”任務(wù)，通過處置未開發(fā)土地、在建項目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式，多渠道籌集資金，加快資金回籠進度，降低杠桿率，歸還挪用資金，回歸主業(yè)。

??要用好保交樓專項借款，加強資金監(jiān)管，確保項目順利實施和資金使用安全。各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）要會同相關(guān)單位，積極爭取商業(yè)銀行資金，做好專項借款配套融資、紓困資金配套融資以及購買公寓作為人才房的配套融資。用好“4+1”模式，并積極動員停工問題樓盤項目或開發(fā)企業(yè)梳理提供更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與紓困基金和并購貸銀行做好對接。

??《通知》提出，做好破產(chǎn)重整。要本著應(yīng)破盡破的原則，成立破產(chǎn)清算協(xié)調(diào)專班，引進破產(chǎn)重整投資人，鼓勵開發(fā)企業(yè)盡快向法院申請破產(chǎn)，確保盡快完成資不抵債的樓盤項目處置。同時，組織有關(guān)部門對停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金使用情況進行專項審計，制定處置方案；對停工逾期問題樓盤原有預(yù)售資金被挪用的，能夠追回的應(yīng)當依法及時追回；稅務(wù)部門要對不配合復(fù)工的房地產(chǎn)企業(yè)進行偷漏稅核查。

??《通知》強調(diào)，對有實力可以自主復(fù)工的企業(yè)，要督促其盡快全面復(fù)工；對資產(chǎn)大于負債、資金出現(xiàn)暫時困難的企業(yè)，通過紓困基金、并購貸等形式，由政府平臺公司果斷接手，采取“新老劃斷”的辦法，先復(fù)工再清算；對資產(chǎn)小于負債的企業(yè)，可采取代建方式，立即復(fù)工。

??《通知》要求，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）黨政主要領(lǐng)導(dǎo)要親自分包1-2個重大停工問題樓盤項目；對于其他較為復(fù)雜的停工樓盤，明確分包領(lǐng)導(dǎo)后，屬地黨委政府主要領(lǐng)導(dǎo)要履行兜底責任。此外，《通知》還強調(diào)，嚴禁出現(xiàn)弄虛作假、進行表演式復(fù)工或階段式象征性復(fù)工。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，此次鄭州復(fù)工令有三個重要特點：一是，強調(diào)了“快速處置”的導(dǎo)向，尤其是明確了時間表，這就要求當前對于保交樓工作要更加重視起來，即要加快落實方案和推進工作。二是，明確了責任的制度，尤其是把責任分解到了區(qū)一級的領(lǐng)導(dǎo)手上，也要求在最近一個月內(nèi)真抓實干。三是，嚴打表演式復(fù)工，這也就說明當前復(fù)工不是形象工程，而是要有更好站位，要從保護購房者的權(quán)益角度出發(fā)積極落實工作。

??爛尾問題嚴重，鄭州多渠道紓困

??實際上，今年以來，鄭州多措并舉促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，從支持合理住房需求，改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化以及優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等五個方面出臺了18項具體措施。值得一提的是，在需求端松綁了限購、限貸，重啟貨幣化安置，全方位激發(fā)購房需求。

??自此，鄭州打響了二線城市松綁的“第一槍”。而政策出臺的背后，是鄭州住宅庫存去化乏力，長期處于高位。CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房狹義庫存規(guī)模近一年保持在1000萬平方米以上，消化周期從年初的15個月一路走高至當前的近18個月。

??另一方面，鄭州部分住宅存在嚴重的爛尾問題，也是市場低迷的原因之一。根據(jù)CRIC統(tǒng)計，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問題項目有274個，涉及25249套住房，數(shù)量位居重點二線城市前列。大量的爛尾項目，導(dǎo)致鄭州成為7月“停貸潮”的重災(zāi)區(qū)。另據(jù)易居研究院監(jiān)測，截止2022年7月16日，全國出現(xiàn)的271份停貸告知書中，河南（54份）數(shù)量最多，而鄭州多達32份。

??壓力面前，鄭州開始尋找多渠道紓困辦法。

??進入6月中旬，鄭州印發(fā)穩(wěn)經(jīng)濟促增長政策措施，提出推動駐鄭各商業(yè)銀行全面落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標準，促進二套房首付比例降至40%。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策。同時，開展商品房促銷月活動，充分利用大學(xué)生畢業(yè)季、人才購房補貼擴面的有利時機，積極引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況進行購房優(yōu)惠。

??同月，鄭州市對棚戶區(qū)改造推行房票安置，對被征收人使用房票購買商品住房，給予安置補償權(quán)益金額8%獎勵，且不計入家庭限購套數(shù)。

??7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司與鄭州地產(chǎn)集團有限公司表示，將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??7月底，鄭州有關(guān)部門組織多家重點房企召開項目匯報會，提出通過“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房”四種模式的退出方式，對這些企業(yè)旗下在鄭州的部分項目給予紓困政策支持。

??8月份，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》出臺，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元，通過采用母子基金方式運作，解決房企資金鏈難題。

??另據(jù)市場消息，鄭州市住房保障局將于9月8日下午召開“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)瘦身自救行動”部署會，要求已售逾期交付和已售停工項目的開發(fā)企業(yè)負責人參會。據(jù)悉，目前已有多家房企已收到參會通知。