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??中房網訊 （亞晨/文）行業龍頭萬科，對于房地產未來又有了新的判斷。

??從當年的“拐點論”到房地產進入“白銀時代”的判斷，再從高喊“活下去”到“銅鐵時代”不遠了的言論……一直以來，萬科每次對于行業的判斷，盡管會引起眾多爭議，但仍會受到業內的廣泛關注。

??這一次，萬科更是直言，房地產行業已經進入到了“黑鐵時代”。

??行業進入縮表出清階段

??從公開渠道獲悉，萬科董事會主席郁亮近期在集團2022年會上，就戰略、組織、人、機制和文化等五方面作出總結發言。

??郁亮稱，今年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年。就是要么死、要么活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。

??郁亮認為，外部環境的第一個特征是行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支持實體經濟。去金融化是一個必然的趨勢，也是痛苦的過程。

??外部環境另一個輸出是經濟工作會議提到的行業新發展模式。在郁亮看來，新發展模式可以概括為一個中心，三個基本點。一個中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。

??另外，還有兩個重大變化，一個是市場分化會越來越明顯，另一個是行業規模開始萎縮。

??房地產行業進入“黑鐵時代”

??在這次發言中，郁亮直言房地產行業進入了“黑鐵時代”，方方面面都要建立新的錨定點。

??“萬科的福利、補貼等等要跟黑鐵時代相適應。我們是從黃金時代過來的，今天必須在這個時點上，一步到位建立新的錨定點之后再出發，否則擺脫不了黃金時代的慣性”。郁亮說。

??面對已經是10%左右微利的行業，郁亮提出要流程再造。現在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手于人，層層轉包的方式一定是不可行的。

??郁亮表示，我們的組織面對市場萎縮后更加白熱化的競爭，大家都想活下去，都會全力以赴，我們靠什么贏？首先是如何一盤棋建設。面對激烈競爭，沒有那么多資源和精力分散發力。

??其次，面對業務的此消彼長，組織如何適配。傳統的開發業務在萎縮，組織面對業務規模萎縮的局面卻只回應做加法，所以業務的此消彼長必然將隨著組織適配調整。

??“戰時氛圍”的萬科與不坐“頭等艙”的郁亮

??談到機制方面，郁亮表示，很多人提到機制就只能想到給足夠的激勵比如金錢激勵。我們現在處在“黑鐵時代”的環境中還能給那么多錢嗎？

??社會上有很多熱門行業更容易通過用金錢激勵去找到合適的人，而房地產行業發展到今天已經沒有出價能力了，無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業中工作。萬科能提供的機制是事業的舞臺、發展的機會，而不是單純的給錢。

??在文化方面，郁亮稱萬科當前最主要的八個字就是——“節衣縮食、戰時氛圍”。

??第一，在背水一戰的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，所有資源都要向這三大任務調配；第二，要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍里面選拔干部；第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒；第四，在文化方面一定要紀律嚴明。包括投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守；第五，省吃儉用、減少浪費、營造節衣縮食的戰時氛圍。

??據郁亮透露，助理為其訂機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班。能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要。

??做專業高手、全能冠軍、長跑勝將

??在發言的最后，郁亮對萬科提出三個要求：做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。

??郁亮稱，做專業高手告訴我們不能滿足于做業余的好手，不要和自己過去比較，也不要同兄弟比較，而要與行業中的標桿比較。如果你已經成為行業標桿應該與更卓越目標比較。

??要做全能冠軍。靠一招鮮吃天下的時代已經結束了，現在要開發、經營、服務并重，這也是萬科新的鐵人三項。因為只有做全能冠軍才能盈利，過往一樣分開做單項是無法賺錢的。

??要做長跑勝將。長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律，才能夠讓我們打得特別好。如果我們敢打、會打、愿意合伙打，我們就會贏，而且會贏得特別好。