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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國家統(tǒng)計局今日（10月18日）公布的《2021年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%；比2019年1-9月份增長14.9%。商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1-9月份增長9.4%；商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1-9月份增長20.9%。

??易居研究院認為，房地產(chǎn)開發(fā)投資指標今年首次進入個位數(shù)水平，這也意味著開發(fā)投資從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷，相關(guān)風(fēng)險值得關(guān)注。包括辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房指標已經(jīng)開始轉(zhuǎn)負，都說明房企在開發(fā)投資方面存在一定的壓力，四季度需要積極改善房地產(chǎn)開發(fā)投資營商環(huán)境。此外，銷售數(shù)據(jù)總體也呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，預(yù)計四季度房貸政策存在寬松的可能，客觀上也會使得房屋交易數(shù)據(jù)的悲觀情緒淡化。

??另外值得注意的是，在10月15日召開的第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行也針對近期房地產(chǎn)熱點問題作出解答。央行金融市場司司長鄒瀾強調(diào)，房地產(chǎn)金融工作將長期遵循中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，在防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，降低整體金融風(fēng)險水平。

??鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。近期，個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。鄒瀾認為，經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長效機制建立后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場地價、房價、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財務(wù)指標良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。

??全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%，今年首次進入個位數(shù)水平

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%；比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長10.9%。

??從數(shù)據(jù)上看，該指標今年首次進入個位數(shù)水平，這也意味著開發(fā)投資從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，包括辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房指標已經(jīng)開始轉(zhuǎn)負，都說明房企在開發(fā)投資方面存在一定的壓力，四季度需要積極改善房地產(chǎn)開發(fā)投資營商環(huán)境。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價款9347億元，增長0.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長11.1%；比2019年1-9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中，國內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長6.1%；定金及預(yù)收款56689億元，增長25.6%；個人按揭貸款24124億元，增長10.7%。

??在嚴躍進看來，當前土地市場中，大城市的供地工作面臨一定的壓力，不過預(yù)計四季度供地政策和土地交易政策會有改善，客觀上有助于土地交易市場的復(fù)蘇和回暖。從到位資金情況看，當前關(guān)注資金面的改善主要把握兩點：一是貸款環(huán)境，四季度或有所改善。二是預(yù)售許可資金的監(jiān)管政策，尤其是近期關(guān)于預(yù)售許可資金監(jiān)管政策趨嚴的內(nèi)容，值得房企和投資者關(guān)注。

??商品房銷售總體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢

??商品房銷售情況方面，經(jīng)歷了7、8月份的銷售低谷后，盡管9月份銷售有所回升，但仍不及年內(nèi)月平均水平。從前9月的全國商品房銷售面積和銷售額增速來看，仍在進一步下滑。

??數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1-9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.7%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1-9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。其中，住宅銷售額增長17.8%，辦公樓銷售額增長0.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.5%。

??根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分拆后測算，9月份商品房銷售面積達16139萬平方米，商品房銷售額為15748億元，比2020年同期分別下降了13.17%和15.80%，創(chuàng)下了近年來的最差“金九”。

??嚴躍進認為，類似數(shù)據(jù)總體呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，很多城市出現(xiàn)了連續(xù)四個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。四季度房貸政策有寬松的可能，客觀上也會使得房屋交易數(shù)據(jù)的悲觀情緒淡化。

??另外，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算，全國商品房均價為10342元/平方米，漲幅為4.7%。嚴躍進表示，目前房價的矛盾開始從過熱轉(zhuǎn)為過冷，各地需要密切關(guān)注房價走向，確保房價穩(wěn)定。

??庫存方面，9月末，商品房待售面積50285萬平方米，比8月末減少296萬平方米。其中，住宅待售面積減少185萬平方米，辦公樓待售面積減少39萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少61萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來，已經(jīng)連續(xù)7個月下降。經(jīng)測算，9月份住宅待售面積為22460萬平方米。