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??中房網訊 （曲濤/文）國家統計局今日（8月16日）公布的《2021年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1—7月份，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1—7月份增長16.5%。商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，比2019年1—7月份增長14.5%；商品房銷售額106430億元，增長30.7%，比2019年1—7月份增長28.0%。

??同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示， 7月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，環比下跌的城市有16個，3個城市環比持平；二手住宅方面，環比上漲的城市有41個，環比下跌的城市有26個，3個城市持平。根據易居研究院測算，7月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.3%，同比漲幅為4.1%；全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為0.1%，同比漲幅為3.3%。

??易居研究院認為，目前對于開發投資指標的思考，應該關注是否會過快下滑的風險。從房價方面來看，最近兩個月新房價格總體呈現收窄態勢，并且有望延續，進一步體現了政策調控積極有效。二手房方面，則出現了一個重要的信號，二手房價格環比數據出現了非常明顯的收窄。在當前各類二手房政策管控下，二手房價格指數或將明顯地進入降溫通道。

??全國房地產開發投資同比增長12.7%

??具體來看，在房地產開發投資完成情況方面，1—7月份，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1—7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%。其中，住宅投資63980億元，增長14.9%。

??從數據上看，該指標呈現持續收窄，但仍為兩位數的特點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，目前對于開發投資指標的思考，應該關注是否會過快下滑的風險。由于購房政策和購地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務問題，要防范房企投資意愿減弱，進而影響下半年開發投資的風險。

??從房地產開發企業土地購置面積來看，1—7月份，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，下降4.8%。房地產開發企業到位資金方面，1—7月份，房地產開發企業到位資金118970億元，同比增長18.2%；比2019年1—7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長10.9%；定金及預收款45398億元，增長38.3%；個人按揭貸款18953億元，增長17.0%。

??從數據來看，土地市場持續下跌的態勢不明顯。嚴躍進表示，各地下半年供地節奏會加快，適當可以減少土地交易行情略蕭條的現象。當然近期各地供地規則調整下，房企拿地策略也會有所調整，但相對來說，若沒有配建等硬性約束，那么房企拿地積極性可以保持。另外，從到位資金情況看，當前房企的流動性問題確實受到了關注。房企流動性的問題，也成為房地產金融風險的重要來源點。后續對于房企的資金面管控以及防范過激過猛拿地，都將成為監管的重點內容。

??7月份單月銷售環比下降四成

??商品房銷售情況方面，回落超出季節性因素表現。雖然1—7月份整體的銷售情況仍處于同比上漲。但從單月的銷售情況來看，7月份單月銷售面積和銷售額較6月份下降在四成左右，均屬于年內單月最差水平。

??數據顯示，1—7月份商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；比2019年1—7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。其中，住宅銷售面積增長22.7%，辦公樓銷售面積增長6.3%，商業營業用房銷售面積增長3.8%。商品房銷售額106430億元，增長30.7%；比2019年1—7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%。其中，住宅銷售額增長33.1%，辦公樓銷售額增長9.1%，商業營業用房銷售額增長5.0%。

??根據2021年以來的國家統計局數據分拆后測算，7月份商品房銷售面積達13013萬平方米，環比下降41.52%。商品房銷售額為13499億元，環比下降39.73%。從同比情況來看，7月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了8.53%和7.08%。

??庫存方面，7月末商品房待售面積50864萬平方米，比6月末減少215萬平方米。其中，住宅待售面積減少270萬平方米，辦公樓待售面積減少26萬平方米，商業營業用房待售面積增加19萬平方米。

??整理發現，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點以來，已經連續5個月下降。經測算，7月份住宅待售面積為22902萬平方米。

??7月超七成城市新房價格上漲，青島海口銀川領漲

??國家統計局同日發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有51個，環比下跌的城市有16個，3個城市環比持平。上個月這一數字分別為55個、12個和3個。二手住宅方面，環比上漲的城市有41個，環比下跌的城市有26個，3個城市持平。上個月這一數字分別為48個、16個和6個。

??各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落或轉降。據國家統計局測算，7月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比由上月上漲轉為下降0.1%。

??同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落或與上月相同。據國家統計局測算，7月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲3.5%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點。

??具體到各個城市表現，新建商品住宅方面，根據國家統計局發布的數據整理顯示，7月份青島、海口和銀川3個城市以1%的漲幅并列第一。岳陽（-0.7%）、遵義（-0.6%）處于跌幅前兩位，昆明、韶關和大理跌幅并列第三，均為-0.5%。同比方面，北海、常德、太原、大理、南充、岳陽、安慶、瀘州、牡丹江、哈爾濱等10個城市新房價格仍處于下跌態勢。

??在嚴躍進看來，過去曾經有“南強北弱”的說法，但從6月的濟南和7月的青島房價數據來看，說明北方部分城市房價也有炒作的現象。類似海口和銀川的房價炒作，或也意味著近期政策收緊的概率加大。

??二手住宅方面，7月份海口（1.3%）和長沙（1.2%）位居漲幅前兩位，北京和上海以0.7%的漲幅位居第三位。南充以-0.7%的跌幅位居首位，牡丹江和岳陽跌幅并列第二，均為-0.6%。同比方面，以廣州、北京和上海為代表的54個城市呈上漲態勢。

??從二手房的價格漲幅環比數據看，海口屬于漲幅較大的城市。嚴躍進認為，近期此類城市也需要強化對于二手房的管控。而從跌幅排行看，需要重點關注岳陽和深圳。其中岳陽近期出現了限跌令，一手房的不景氣和惡性競爭，對于二手房市場產生沖擊。另外值得注意的是深圳，作為全國首個出臺參考價制度的城市，當前二手房市場明顯處于擠泡沫階段。