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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）3月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了最新一期的《全國百城住宅庫存報告》和《全國百城房價報告》。

??報告顯示，截至2月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為49840萬平方米，環(huán)比減少2.2%，同比增長5.6%。百城庫存保持連續(xù)27個月同比正增長，說明總體還存在一定的去庫存壓力。

??房價方面，1-2月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為17692元/平方米，同比上漲10.1%。整體看，在過去的26個月中，全國百城年初累計房價同比漲幅均為兩位數(shù)，說明當(dāng)前處于房價漲幅相對偏大的階段。從穩(wěn)房價的工作角度看，房價管控的工作不能放松。

??去化壓力并未明顯增大，長三角3城庫存去化最快

??庫存報告顯示，從同比數(shù)據(jù)看，百城庫存呈現(xiàn)了連續(xù)27個月正增長的現(xiàn)象，說明存在一定的去庫存壓力；同時，2月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.1個月，存銷比數(shù)據(jù)有所反彈。不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這些并不能簡單理解為去化壓力在明顯增大。從當(dāng)前市場狀況看，很多城市房屋交易好于預(yù)期。

??報告數(shù)據(jù)顯示，2月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為2214萬平方米，而成交量為3344萬平方米，呈現(xiàn)了“供小于求”的態(tài)勢。對比2019年的供求數(shù)據(jù)，可以看出，供應(yīng)數(shù)據(jù)略有下降，而成交數(shù)據(jù)則有所增長。這說明今年2月份推盤方面略保守，但市場交易顯然要比預(yù)期的好。

??從各類城市看，二線城市庫存拉升最明顯。100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3001、26204和20635萬平方米，同比增速分別為5.8%、8.7%和1.8%，其中二線城市庫存同比增速相對高。易居研究院認為，二線城市本身潛在的供應(yīng)比較大，但近期購房政策總體偏緊，所以會使得庫存增速略偏高。

??從存銷比來看，一線城市最小。根據(jù)報告，2月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為8.1、10.5和10.0個月。今年1-2月份一線城市購房政策總體趨緊，疊加信貸收緊的預(yù)期，所以反而加快了部分購房者的購房節(jié)奏，這會使得存銷比數(shù)據(jù)相對偏低。而由于一線城市近期購房政策相對嚴厲，同時推盤節(jié)奏也在加快，所以預(yù)計后續(xù)幾個月存銷比會有反彈的可能。

??從各城市的表現(xiàn)來看，截至2月底，100個城市中，有44個城市庫存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。具體城市方面，湖州庫存同比下跌最明顯，跌幅為44%。去年下半年到今年前2月，湖州市場交易總體活躍，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，客觀上會帶動庫存數(shù)據(jù)的同比下跌。易居研究院分析認為，此類庫存的消化，部分或也和投資投機購房需求進入有關(guān)，所以也存在很多風(fēng)險。而針對此類問題，湖州在3月份積極出臺了政策抑制投資投機需求進入，客觀上也會影響后續(xù)的庫存走勢。

??值得注意的是，全國百城去化排序中，去化效果最好的3個城市為湖州、合肥和南通，均為長三角城市。今年長三角各城市市場交易依然活躍，存在一些炒房現(xiàn)象，這也是相關(guān)城市近期購房政策頻頻收緊的重要原因。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度包括上海、杭州、嘉興、臺州、金華、湖州、合肥等城市紛紛收緊政策，有力地打擊了投資投機需求。易居研究院認為，若后續(xù)長三角其他城市也出現(xiàn)炒作，那么政策收緊的可能性將加大。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提醒，隨著宏觀經(jīng)濟基本面的改善，住宅去庫存迎來了很多新的機會。但也需要注意，后續(xù)對于一些炒作過多的城市，預(yù)售許可審批、項目定價、銀行信貸等政策將進一步趨嚴，其本身會限制部分購房需求的進入，客觀上會使得去化速度放緩，這也要求相關(guān)城市的房企積極調(diào)整營銷策略和營銷節(jié)奏。

??百城房價漲幅相對偏大，二線城市“領(lǐng)跑”

??《百城住宅價格報告》顯示，1-2月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為17692元/平方米，同比上漲10.1%，表明當(dāng)前處于房價漲幅相對偏大的階段，從穩(wěn)房價的工作角度看，房價管控的工作不能放松。

??從各類城市表現(xiàn)來看， 1-2月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為47425元/平方米，同比下跌1.9%；32個二線城市新建商品住宅成交均價為17083元/平方米，同比上漲9.6%；64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12642元/平方米，同比上漲7.6%。

??從近期的數(shù)據(jù)來看，二線城市房價漲幅要遠高于一線城市和三四線城市，穩(wěn)房價工作也被常抓不懈。當(dāng)前至少有四個省會城市接受了住建部門的督導(dǎo)，其中杭州、成都和西安屬于房價上漲相對快的城市，而南昌則因為出臺了“購房同權(quán)”政策，房價開始有所炒作。對于這四個城市的督導(dǎo)，說明房價穩(wěn)定工作沒有松懈的空間。各地依然會把穩(wěn)房價作為今年的一項重要工作來抓。

??此外還值得注意的是，三大都市圈周邊的部分三四線城市仍存在一些房價炒作現(xiàn)象。如環(huán)京的燕郊，因為戶籍政策松動的傳聞，房價有所炒作；而環(huán)滬的湖州，因為房價相對便宜且購房政策寬松，近期也有房價炒作的現(xiàn)象。易居研究院指出，后續(xù)在各地落實都市圈和城市群相關(guān)政策的同時，需要時刻監(jiān)測數(shù)據(jù)，防范房價的炒作。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從全國百城房價漲幅數(shù)據(jù)看，漲幅依然偏大。尤其是隨著高價地王項目的入市，各個城市房價有上漲的勢頭。近期的房價走勢和去年非常相似。疫情帶來的沖擊還沒有完全過去，房地產(chǎn)依然被認為是資金的避風(fēng)港，各類資金加快進入，容易帶動房價的躁動和炒作。

??當(dāng)然，各類穩(wěn)房價的政策正不斷齊全。從土地政策看，當(dāng)前大城市積極出臺了“雙集中”供地政策，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期、減少土地市場的炒作，進而促進房價的穩(wěn)定。而從金融信貸政策看，此前銀保監(jiān)會等部門發(fā)文，要嚴管消費貸和經(jīng)營貸進入房地產(chǎn)市場，同時要嚴查空殼公司炒房的現(xiàn)象。諸多政策疊加，有助于形成更好的外部環(huán)境，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定尤其是房價的穩(wěn)定，都有積極的作用。