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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究近日發(fā)布的報(bào)告顯示，1-9月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為48926萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.8%。全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為5937元/平方米，同比上漲6.9%。

??從今年前9月全國(guó)百城居住用地成交市場(chǎng)來(lái)看，保持了V型走勢(shì)，說(shuō)明土地市場(chǎng)具有較好的韌勁。但各城市之間仍存在分化現(xiàn)象，類似武漢和石家莊已經(jīng)走出了負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，地市回暖較快，而包括海口和昆明等地市明顯陷入低谷。另外，從地價(jià)走勢(shì)看，三季度房企拿地心態(tài)相對(duì)平和，這也使得地價(jià)走勢(shì)相對(duì)溫和。而一些熱點(diǎn)二三線城市土地市場(chǎng)面臨較多炒作，因此也成為近期地市管控的重點(diǎn)。

??對(duì)于后市，易居研究院預(yù)計(jì)四季度全國(guó)百城土地市場(chǎng)依然有小復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，在土地財(cái)政等壓力下，部分城市依然會(huì)積極供地，這將有助于支撐土地交易行情。不過(guò)需要注意的是，在“三道紅線”政策的疊加效應(yīng)下，四季度房企拿地會(huì)更趨理性，地價(jià)漲勢(shì)或?qū)②呌谄椒€(wěn)。當(dāng)然，不排除部分房企銷售業(yè)績(jī)完成不錯(cuò)的房企四季度依然會(huì)搶地，此時(shí)仍需防范地價(jià)炒作風(fēng)險(xiǎn)。

??二線城市土地成交增速由負(fù)轉(zhuǎn)正

??《100城居住用地成交報(bào)告》顯示，1-9月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為48926萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.8%。從城市分類來(lái)看，一線城市成交現(xiàn)倒U型走勢(shì)，二線城市成交連跌8個(gè)月后首次轉(zhuǎn)正，三四線城市行情好于預(yù)期。

??根據(jù)報(bào)告，1-9月份，4個(gè)一線城市居住用地成交面積為2966萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.5%；32個(gè)二線城市居住用地成交面積為26284萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%；64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為19676萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。

??易居研究院分析認(rèn)為，上半年對(duì)于一線城市的土地投資積極性很大，土地市場(chǎng)容易活躍。進(jìn)入三季度，一線城市普遍放緩供地節(jié)奏，房企拿地更趨理性，進(jìn)而使得土地市場(chǎng)有所降溫。二線城市方面，土地交易市場(chǎng)則出現(xiàn)積極信號(hào)，包括武漢、石家莊等代表城市，均已走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，土地市場(chǎng)回暖有動(dòng)力。由于二線城市此前地王現(xiàn)象相對(duì)偏多，所以后續(xù)土地交易市場(chǎng)也容易受政策的影響。對(duì)于三四線城市，土地市場(chǎng)交易情況好于預(yù)期，前9月增速也是2019年2月份以來(lái)的最高水平。由于部分全國(guó)化布局的房企仍看好核心三四線城市投資，其依然會(huì)加快拿地節(jié)奏。需要注意的是，進(jìn)入10月份地方對(duì)于土地市場(chǎng)管控明顯，所以企業(yè)在拿地的同時(shí)，也要防范政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

??從各城市表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)全國(guó)百城居住用地成交面積的排序情況，三亞、威海和湛江3個(gè)城市同比增速超過(guò)了200%的水平，且明顯偏高。易居研究院表示，這不代表此類城市地市在快速回暖，而在于去年同期交易數(shù)據(jù)確實(shí)偏弱。

??另外，雖然全國(guó)百城地市總體復(fù)蘇，但也還是有部分城市略偏冷。例如海口和昆明等熱點(diǎn)城市，過(guò)去地市很強(qiáng)勢(shì)，但今年1-9月土地成交面積同比增速曲線依然為負(fù)，且跌幅較大。易居研究院認(rèn)為，此類城市住宅交易市場(chǎng)面臨降溫的壓力，土地市場(chǎng)要強(qiáng)勢(shì)反彈確實(shí)有困難。

??前三季度地價(jià)漲幅持續(xù)收窄

??土地價(jià)格方面，前三季度土地成交價(jià)格漲幅在持續(xù)收窄。易居研究院發(fā)布的《100城居住用地價(jià)格報(bào)告》顯示，1-9月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為5937元/平方米，同比上漲6.9%。

??對(duì)比歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)百城地價(jià)漲勢(shì)總體處于趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。易居研究院分析認(rèn)為，隨著房企拿地工作的陸續(xù)到位以及各地政策的調(diào)控，地價(jià)漲勢(shì)總體降溫，當(dāng)前漲幅約為7%的水平，總體上風(fēng)險(xiǎn)可控，也有助于進(jìn)一步穩(wěn)定土地市場(chǎng)的預(yù)期。

??從城市分類看，一線城市漲幅略偏高；二線城市中，有8個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)地價(jià)政策，地價(jià)走勢(shì)總體較為平穩(wěn)；三四線城市則震蕩式下行。報(bào)告顯示，1-9月份4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為17268元/平方米，同比上漲19.0%；32個(gè)二線城市居住用地價(jià)格為6062元/平方米，同比上漲3.6%；64個(gè)三四線城市居住用地價(jià)格為4061元/平方米，同比上漲5.2%。

??易居研究院分析認(rèn)為，前三季度一線城市地價(jià)走勢(shì)大體呈現(xiàn)M型。雖然1-9月份數(shù)據(jù)相比1-8月份有所收窄，但漲幅的絕對(duì)數(shù)值依然偏大，后續(xù)需要積極穩(wěn)定地價(jià)。二線城市方面，自二季度開始總體漲幅不大，成為本輪穩(wěn)地價(jià)最為積極的城市。尤其是進(jìn)入三季度，部分城市出臺(tái)相關(guān)政策，有助于地價(jià)和預(yù)期的穩(wěn)定，而此類政策對(duì)于后續(xù)其他二線城市土地市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生積極影響。三四線城市方面，最近三個(gè)月的年初累計(jì)地價(jià)同比漲幅曲線呈現(xiàn)持續(xù)下行態(tài)勢(shì)。但一些東部熱點(diǎn)城市近期地價(jià)仍有炒作。包括徐州和紹興十一長(zhǎng)假后都出臺(tái)了穩(wěn)地價(jià)的政策，這也使得此類重點(diǎn)三四線城市后續(xù)地價(jià)有進(jìn)一步趨穩(wěn)的可能。

??從各城市表現(xiàn)來(lái)看，在全國(guó)36個(gè)一二線城市中，地價(jià)上漲最快的城市為銀川，漲幅為210%。對(duì)于銀川而言，近期無(wú)論是購(gòu)房市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)，都呈現(xiàn)了升溫的態(tài)勢(shì)。銀川在十一假期前出臺(tái)了房地產(chǎn)新政，預(yù)計(jì)后續(xù)地價(jià)也將進(jìn)一步趨穩(wěn)。

??此外，在全國(guó)64個(gè)三四線城市中，韶關(guān)、淮南和唐山的地價(jià)上漲幅度較大。除此之外，包括大廠、秦皇島、洛陽(yáng)、桂林、江陰、滁州和常州的地價(jià)漲幅也都超過(guò)了30%的水平，這也是后續(xù)需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

??穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，14城出臺(tái)穩(wěn)地價(jià)政策

??實(shí)際上，落實(shí)“房住不炒”精神，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期”，是今年房地產(chǎn)調(diào)控工作的關(guān)鍵點(diǎn)。與此前調(diào)控手段注重購(gòu)房市場(chǎng)相比，今年下半年對(duì)于土地市場(chǎng)的調(diào)控也在明顯增加。

??根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)至少有包括寧波、南京、東莞、無(wú)錫、杭州、沈陽(yáng)、常州、成都、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、唐山、銀川、徐州和紹興在內(nèi)的14個(gè)城市均出臺(tái)了穩(wěn)地價(jià)政策，具體政策涉及到競(jìng)拍規(guī)則調(diào)整、落實(shí)限地價(jià)導(dǎo)向、加大住宅用地供應(yīng)、嚴(yán)管企業(yè)拿地資金等方面。

??易居研究院分析認(rèn)為，此類政策都有助于土地價(jià)格的穩(wěn)定和市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。類似政策對(duì)于全國(guó)其他城市也有積極的借鑒意義。雖然部分城市近期沒(méi)有明確發(fā)文，但是在實(shí)際的土地交易中，也依然落實(shí)了此前既有的穩(wěn)地價(jià)政策。例如，深圳10月13日集中出讓的4宗居住用地均為“限價(jià)地”，這也意味著穩(wěn)地價(jià)的工作正在全國(guó)各大城市有條不紊地推進(jìn)。