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??正榮地產(chǎn)8月22日發(fā)布半年報(bào)以來(lái)，截至8月31日，已有海通國(guó)際、匯豐、巴克萊、招銀國(guó)際、晨星、德意志銀行、華泰證券和建銀國(guó)際8家機(jī)構(gòu)發(fā)布研報(bào)對(duì)其中期業(yè)績(jī)予以點(diǎn)評(píng)，均高度看好其持續(xù)改善的財(cái)務(wù)狀況以及融資渠道的持續(xù)拓展。其中招銀國(guó)際、匯豐和巴克萊3家機(jī)構(gòu)發(fā)布信用研報(bào)，基于公司信用的持續(xù)提升，建議增持或買(mǎi)入正榮債券；建銀國(guó)際、海通國(guó)際等5家機(jī)構(gòu)基于其良好的中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)正榮地產(chǎn)大概率超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，且業(yè)績(jī)將保持高增長(zhǎng)，認(rèn)為正榮地產(chǎn)表現(xiàn)將持續(xù)優(yōu)于市場(chǎng)。

??2021 年上半年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入160.11億元，同比增長(zhǎng)10.1%；歸屬股東凈利潤(rùn)11.7億元，同比增33%；公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額823億元，同比增47%，完成全年1500億元人民幣合約銷(xiāo)售目標(biāo)的54.9%。

??各機(jī)構(gòu)研報(bào)一覽

??盈利能力穩(wěn)步提升

??2021年上半年，正榮地產(chǎn)毛利率維持在19.1%，歸母核心利潤(rùn)率上升至7.5%。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，正榮地產(chǎn)已步入高質(zhì)量發(fā)展期，在不以價(jià)換量的情況下，保持盈利能力穩(wěn)健提升。匯豐研報(bào)指出，2021年正榮地產(chǎn)毛利率與2020年全年相比基本持平，公司銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)23%至15000元人民幣，帶動(dòng)收入同比增長(zhǎng)10%至人民幣160億元，體現(xiàn)穩(wěn)健盈利能力。建銀國(guó)際高度評(píng)價(jià)正榮地產(chǎn)的務(wù)實(shí)管理，認(rèn)為其在財(cái)務(wù)安全和盈利增長(zhǎng)間保持了良好的平衡。有效財(cái)務(wù)管控令其營(yíng)銷(xiāo)及行政費(fèi)用率相對(duì)于去年同期的低基數(shù)略升1.1個(gè)百分點(diǎn)，而受益于其深耕一二線城市的戰(zhàn)略及穩(wěn)健拿地策略，預(yù)計(jì)其約20%的毛利率和單位數(shù)的歸母核心利潤(rùn)增長(zhǎng)是合理且可持續(xù)的。

??德意志銀行、招銀國(guó)際和巴克萊均預(yù)期，2021年開(kāi)始，正榮地產(chǎn)的銷(xiāo)售增速將穩(wěn)步上升，毛利率和凈利潤(rùn)率將趨于平穩(wěn)。巴克萊研報(bào)指出，公司2021全年收入維持在420-450億人民幣，下半年的確認(rèn)收入將較高，全年毛利率保持穩(wěn)定在18％-20％。德意志銀行預(yù)計(jì)，考慮到政策因素，公司在2021年以后的銷(xiāo)售增速較為溫和，2022年-2023年將保持雙位數(shù)字的收入復(fù)合增長(zhǎng)率（包括來(lái)自附屬公司和聯(lián)合營(yíng)公司的收益），且利潤(rùn)率大致保持平穩(wěn)。招銀國(guó)際預(yù)期，公司未來(lái)毛利率將大致保持平穩(wěn)。

??“三道紅線”2021年底將達(dá)綠檔

??上半年正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的持續(xù)性明顯改善獲得機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。華泰證券研報(bào)表示，2021年上半年，正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善,而這一趨勢(shì)有望持續(xù)。截至上半年末，公司凈負(fù)債率約為60%，自2020年末71%下降11個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金/短期負(fù)債比率保持在2.19倍的有利水平，較上年同期2.20倍進(jìn)一步下降；受益于資產(chǎn)負(fù)債表改善，平均融資成本進(jìn)一步下降至6.35%，較上年同期7.00%顯著下降。

??招銀國(guó)際和建銀國(guó)際均預(yù)期，正榮地產(chǎn)將在2021年底前達(dá)到三條紅線的“綠檔”。上半年，公司凈負(fù)債率、非受限現(xiàn)金與短債比及資產(chǎn)負(fù)債率均持續(xù)改善，令財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。海通國(guó)際研報(bào)指出，公司中期期末凈債務(wù)與權(quán)益比率僅為 57%，較2020 年底65%下降8個(gè)百分點(diǎn)，為過(guò)去五年的最低水平，目前僅資產(chǎn)負(fù)債比率略高。晨星認(rèn)為，公司仍處于監(jiān)管機(jī)構(gòu)的三條紅線標(biāo)準(zhǔn)中的黃檔，經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)是通過(guò)去庫(kù)存和加強(qiáng)現(xiàn)金回款以達(dá)至去杠桿，以及進(jìn)一步降低債務(wù)成本和提高再融資的成本效率。

??良好信用促融資成本下降

??機(jī)構(gòu)認(rèn)為，上半年正榮地產(chǎn)融資渠道保持多元化和暢通，境內(nèi)外融資渠道不斷拓展，保持較高信用評(píng)級(jí)未來(lái)融資成本有望進(jìn)一步下降。巴克萊表示，正榮地產(chǎn)目前正在申請(qǐng)新的發(fā)改委外幣債額度，公司計(jì)劃繼續(xù)置換個(gè)別高成本的美元債，預(yù)期公司融資成本將繼續(xù)下降。其維持對(duì)公司數(shù)只債券的增持評(píng)級(jí)，并新增及特別推薦買(mǎi)入正榮2024年9月的美元債，認(rèn)為這數(shù)只美元債將在目前市況下跑贏大市，提供可觀的投資收益。

??匯豐研報(bào)指出，在境內(nèi)外信貸環(huán)境收緊的情況下，正榮仍能夠擴(kuò)大其計(jì)息債務(wù)余額，反映了境內(nèi)外信貸債權(quán)人對(duì)集團(tuán)的支持。具體而言，其債務(wù)余額從 2020 年末的人民幣670 億元增加至2021年6月末的人民幣710億元；且作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行境外綠色美元債券的先驅(qū)者之一，其境外債券再融資需求在未來(lái) 12 個(gè)月內(nèi)分配平均。同時(shí)重申買(mǎi)入正榮債券，認(rèn)為該等債券較其BB評(píng)級(jí)同業(yè)提供更好的投資價(jià)值。

??對(duì)正榮地產(chǎn)未來(lái)融資持樂(lè)觀預(yù)期的還有招銀國(guó)際。其認(rèn)為受益于公司信用的持續(xù)改善，公司具備多元化、可持續(xù)性的融資能力。公司能繼續(xù)以合理的融資成本進(jìn)行再融資，如公司7月發(fā)行 13.2 億元人民幣的公司債券用于再融資，且賬面資金充足，正榮短債規(guī)模及非受限現(xiàn)金對(duì)短債比達(dá)1.7倍，足以償還到期的債券，再融資壓力相對(duì)較輕。

??財(cái)務(wù)狀況、融資情況的持續(xù)性改善，加之穩(wěn)健的盈利能力，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)正榮地產(chǎn)2021年超額完成全年目標(biāo)已成定局，未來(lái)營(yíng)收和凈利潤(rùn)大概率保持雙位數(shù)高增。公司保持穩(wěn)健積極的拿地策略，明年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)可望優(yōu)于平均水平，市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)向好。