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??2021年，房地產行業充滿了諸多不確定性，從“三道紅線”“土地兩集中”到融資環境的持續收緊，房地產市場迎來新的調控周期。

??在地產融資監管趨緊的形勢下，房地產市場走向、投融資策略如何演變，房地產開發高周轉模式是否能夠持續？增量到存量時代的轉變如何選擇轉型路徑？房地產私募基金如何看待機遇和挑戰？房地產下半場的正確打開方式是什么？

??8月4日，由金磚財經、《中國房地產金融》主辦的第十屆金磚論壇在上海舉行，與會來自房地產、房地產金融以及資產管理行業人士就上述話題展開深度討論。

??陳軍：房地產“平臺收購平臺”、資產包交易將成為并購趨勢

??“三道紅線”出臺，房企債務問題頻發，行業融資并購交易案例增多，其中隱藏著巨大的市場機遇和法律風險。

??建緯律師事務所管理合伙人陳軍表示，房地產市場的并購循序著從“地、房、產”三個方向的發展。早先年，開發商的并購主要來自地產項目的并購；近些年“房子”的并購，包括物管公司、商管公司、酒管公司等輕資產類型的并購也日趨增加，該等并購重視房子本身的現金流以及收費模式定價。近期，可售型的產業資產進入并購序列，比如平臺型工業園、物流園、康養社區等等。

??陳軍認為，當前房企并購方向呈現多元化方向發展，來自自身能力的的提升，也包括多年積累下來資產進入到退出周期中。這對于房企下一步而言，除了比拼能力，更為關鍵來自資金與并購能力的角逐。

??今年以來大型資產包并購成為趨勢，如平安收購凱德資產包、融創收購彰泰資產包。“頭部開發商未來的市場或者運作能力會越來越大，對于一些排名靠后的區域性開發商，可能這是生命線的時代，他們會拋棄傳統的單個項目合作，而傾向于平臺和平臺間的收購。”陳軍說，在相對復雜、項目數量眾多的平臺收購平臺或者資產包的交易過程中，頭部開發商怎么做好風控、做好現金流和項目融資是比較大的挑戰。

??馮雄杰：房地產私募股權基金如何穿越周期

??中城投資助理總裁馮雄杰從房地產私募基金的維度，深刻剖析了當前監管政策與投資趨勢的變化，他認為房地產私募股權基金在房地產深度變革時代，需要具備穿越周期的能力。

??馮雄杰表示，隨著私募新規以及私募備案須知下發，房地產私募股權基金發展呈現四個趨勢：第一，行業自律轉向主體升級，對于私募基金管理人的獨立性、合規性和專業性要求大幅提升；第二，基金管理人回歸投資和私募本源，股權投資、長期投資和組合投資成為房地產私募基金的發展趨勢；第三，房地產私募基金需要打造募投管退的閉環能力，以及綜合的系統服務能力；第四，目前房地產行業處在高位平臺期，房地產私募基金的資源以及資金會向頭部企業集中。

??在能力提升上面，需要在“募投管退”打造閉環能力。比較大的概率，資金募集會向高凈值客戶、機構資金、產業資本進行募集，核心是長線的資金。投資方面，專業合規、投資研判、資源稟賦、產品創新是核心能力，管理方面，包括風險管理、投后管理、運營管理，主要的核心是主動管理能力，退出包括投資退出、資產證券和資產組織是退出的方面。

??馮雄杰指出，房地產私募基金需要在房地產周期分化時代，具備在短、中、長周期中主動投資能力。中城投資在短周期進行價值投資，主要聚焦結構性的投資機會；中周期，選擇與優秀房地產企業合作；長周期中與優質的運營商聯手投資雙循環格局下的核心資產。

??周健：中國商辦資產全鏈條管理新趨勢

??“當前商業辦公市場,在大供應量和疫情影響下,行業內存在內卷形勢,同行需要更加努力奪取少數的資源。”寰圖中國華東大區事業部高級副總裁周健針對商辦市場當前“量大”、“錢荒”的問題，認為存量資管時代，行業需要回歸理性，檢視投資與資管能力。

??如何練好資管“基本功”，周健結合寰圖的的實踐，認為要提升資產凈運營收益，提升資產估值水平，形成“資產-資本”的可持續循環，這將成為能否在資管時代獲得最大紅利的關鍵。

??周健表示，要打造好資管的兩個“鏈條”和實現運營管理的“三化”。兩個“鏈條”是指，資產管理全鏈條，覆蓋商辦資產全周期生命的全鏈條服務；服務對象“全鏈條”，覆蓋資產管理三大核心角色 “A端業主”、“B端企業” 、“C端個人”。

??運營管理要實現差異化、標準化、數字化。差異化不是單獨的定制化，是根據需求場景來進行不同產品和功能組合。標準化是指投拓、運營、成本各種細化落地，規范化、標準化有助于業務推進。數字化是指，針對A、B、C端，開發了一系列數字化系統， 包括PAAS門戶系統、投資測算系統、公裝定制系統等數字化解決方案，能夠極大提高效率和體驗。

??白銀時代：房地產投融資趨勢與機會

??2021年上半年，在集中供地的帶動下，企業投資積極性大幅回升。全國土地市場成交面積達94576萬平方米，同比下降13.4%，成交金額卻在重點城市集中供地的拉動下同比上漲12%。

??克而瑞投資與資本董事總經理賈瓊表示，在這一輪新的拿地周期中，觀察到與以往有說不同：國企、龍頭企業是上半年拿地最大的主力軍，很多房企抱團取暖、聯合拿地，以及房企進入城市更新作為第二個土地儲備的來源。

??三盛地產集團投資部總經理徐佳為表示，三盛地產目前拿地比例中60%-70%來自非標準方式拿地，他定義為“非競爭性拿地”。對于投資理念三盛地產選擇“以短養長，以長取利”。徐佳為指出，在過去2001-2010年十年，累積下來的“奶牛型”項目或者“糧倉型”項目，都是通過收并購獲取，這使得長期的項目價值能夠體現出來。

??“對于上坤，包括其他的地產公司來說，今年重點、難點問題是針對三道紅線的指標控制、負債結構的調整。”上坤集團融資中心總經理周俊表示，當前環境下對于房企來說，融資確實壓力比較大，上坤集團今年通過加強與銀行的戰略合作和綜合授信業務、調整整體的負債結構來應對當前融資難的問題。

??“行業內有個共識，房地產市場存在開發總量過剩的情況，但是在一、二線城市存在結構性短缺問題，這些城市核心地段新增土地稀缺。目前主要是通過城市更新加大建設用地供應，以盤活存量物業，釋放市場活力、帶動經濟發展，從而推動城市高品質、高質量發展，所以非常看好這些區域的城市更新機會。”五牛控股管理合伙人馬林慶表示。針對行業關注的調控熱點，他認為是旨在實現中央會議中多次強調的“三穩目標”，以短期的行業轉型陣痛，換取行業長期健康穩健的發展。對于未來要擁抱監管，夯實內功做好自身調整，適應宏觀調控政策，與行業合作共贏。

??萊頓商學院創始人李群通過對其學員來源和課程的變化，發現房地產投融資行業正在發生變化。近兩年到學院參加課程學習的同學，除了學習如何投資不動產，越來越多的同學開始關注到存量資產的管理，學習資產管理的學生人數也在增多，這說明持有型存量物業的市場發展空間巨大。

??股權時代：房地產私募股權基金投資策略

??資管新規、加強私募投資基金監管的若干規定等一系列政策，正在重塑房地產私募股權基金的發展路徑。在房地產私募基金對話環節，來自業內的頭部專家從投資策略、資產管理角度解析房地產私募基金的投資之道。

??光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明先生表示，伴隨現階段經濟轉型升級和行業結構變遷，轉型代表機遇，變遷代表機會。時代的天平正向機遇、機會傾斜，作為基金管理人，我們更應該立足價值投資，把精力聚焦在長期精細化運作的賽道上，找到真正的好資產，與之共同成長，并為資產提供多元的退出渠道。投資要以終為始，方能從容穿越周期，實現價值體現。

??“房地產私募基金套利階段已經過去，未來考驗核心競爭力，唯有有核心競爭力的私募基金才能發展得更加長遠。”景瑞優鉞資管總裁高翔表示，優鉞資管的投資策略來自四個方面：第一，優鉞資管堅持做真股權基金，沒有做非標項目和非標債權。第二，投資標的主要以開發類住宅項目為主。第三，募資端，堅持與優鉞投資理念接近、相同的真股權投資人為主，主要以機構客戶為主，不涉及財富端募資。第四，優鉞資管助力中小房企業務發展，特別是融資困難的房企，雙方成立基金共同推動項目成功開發。

??秉承朗詩產品特色和小股操盤的經營思路，青杉資本在股權投資領域，聚焦園區型商辦、長租公寓、養老公寓等資產。朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理方旭東表示，房地產基金堅持股權投資，不做杠桿型驅動業務，“地產基金需要回歸本源，靠管理人的本事掙超額收益，其他的活(債性投資)不要做。”對于行業投資機會，他認為當前市場資產價格整體偏高，投資人對回報要求并不低，對于一些甩賣項目、出清型項目、資金鏈斷裂項目具有一定的投資機會。

??“穩盛投資作為金地集團的地產投資管理公司，十分注重多元化的資產配置，除了開發類的股權投資和相關的賦能業務外，穩盛投資也在重點拓展持有型物業的投資和資產運營管理業務。”穩盛投資戰略投資部總經理辛勇在活動上說，持有類業務投資策略上以核心增值型為主。通過對資產的物理形態上的改造建設，提升建筑物本身的使用效能，同時在對資產的運營上，提供綜合性的賦能服務，以此來實現對資產價值的挖掘和提升。產業園區和社區商業是穩盛重點關注的投資業態，其中近期與金地商置產業公司共同投資的位于廣州科學城核心區域的產業園項目，以生物醫藥、電子信息、人工智能等為主要產業定位進行持有運營，符合當前經濟發展趨勢和區域產業布局導向。

??談及如何做好持有類資產的投資和管理，辛勇認為“兩個大腦”的相互銜接是關鍵因素之一，即對投資項目投融管退各個環節的全流程負責和對資產管理改造、招商和運營管理等各個環節精細協調把控。他認為現階段房地產私募基金機會和挑戰并存，行業需要精耕細作和精誠合作。

??房地產下半場：存量與開發平衡術

??房地產增量開發時代已經作別黃金時代，迎來存量為主的管理時代。對于房地產下半場，房企如何平衡好開發業務和存量管理業務，日漸成為業內聚焦的議題。

??2020年全國房地產開發投資141443億元、商品房銷售面積176086萬平方米、商品房銷售額173613億元。安永大中華地區房地產行業審計主管合伙人湯哲輝表示，已經預示著房地產的增量市場見頂，未來在維持高位盤整，從財務角度來看，粗放式經營要向精細化管理轉型，房地產行業進入到存量掘金的下半場。

??中國房地產業協會合作建房委員會秘書長馬寧表示，房地產企業到了下半場日子都很難過，要么拼規模要么拼技術，看誰的運營成本管控能力強。“不論是住宅、商辦、產業園區，應該把自己的本業做好，多元化發展我個人不是很贊同。”馬寧表示，開發業務競爭太激烈，資源在向頭部企業集中，中小企業未來發展存在天花板。對于在開發業務之外，合作建房新業務模式可以成為房企探索業務轉型的一個窗口、一個B方案。

??從房地產租金的角度看，安獅資產創始人、董事長張國正表示，房地產的下半場在資管方面，市場無論是外資還是本土房地產私募基金，資金都相當充裕，面臨的問題是：有沒有好的資產，誰能把資產打造好？在張國正看來，安獅資產的策略一定是輕重并舉，融資的同時大力度發展資管能力，從成立基金的第一天開始準備，將資管輸出作為第三方管理體現去培訓和鍛造。從競爭的角度來看，房地產下半場會發生變化，資管領域每個環節的人才就是資管方最大的財產，需要強化人才培養和儲備。

??增量市場關注拿地、建房、銷售，存量時代觀察的維度會是哪些？大發地產副總裁羅輝映認為分析需求端、供給端、運營端多種維度的選擇之下，房企仍有很多賽道可選。需求端如何滿足存量市場用戶高品質需求，供給端，房企當前拿地涌現多元化拿地方式，包括舊改、城市更新、并購和重整，這些都是圍繞存量土地獲取在做文章；運營端，從收入結構來看，告別過去以銷售為主，逐漸發展到租賃和多元化服務收入相結合，業態上包含了住宅、商業、產業園、物流、數據中心等資產。“房地產行業在中國是非常大的行業，細分到每個賽道都是大市場。” 羅輝映說，要大膽設想、小心嘗試新賽道，練好基本功，這樣的賽道才是好賽道。