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??一場關于“田園夢”的資本游戲，正在天津一些農(nóng)村上演。

??自2022年天津市出臺閑置宅基地盤活政策后，薊州區(qū)、武清區(qū)、北辰區(qū)、西青區(qū)、寧河區(qū)等地農(nóng)村涌現(xiàn)出數(shù)十個徽派合院項目。

??這些白墻黛瓦的建筑群打著“民宿”“康養(yǎng)”旗號，實則以19.8萬元～55.8萬元不等價格，向城市客群推銷20～30年長期租賃權(quán)，甚至出現(xiàn)“交易鑒證=大紅本”的概念偷換。

??中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分項目存在用地性質(zhì)模糊、租期突破法律限制、運營主體資質(zhì)存疑等亂象，暴露出政策落地與資本逐利間的深層矛盾。

??政策設計初衷希望通過“點狀開發(fā)”“整村運營”激活鄉(xiāng)村閑置集體資源，現(xiàn)實卻出現(xiàn)背離：用途異化，多數(shù)項目主打“養(yǎng)老居住”，與鄉(xiāng)村旅游關聯(lián)度低；收益失衡，村民每年保底收益較低，而一套合院20年租金可達50萬元，資本與農(nóng)戶的收益分配比例懸殊。

??長租20年的“紅本”謎局

??伴隨城鎮(zhèn)化進程的加快，天津市大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，不少（農(nóng)房）宅基地因此閑置。這不僅浪費了寶貴的土地資源，也制約了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

??為了激活這些“沉睡”的資源，由天津市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委員會主導的農(nóng)村閑置宅基地流轉(zhuǎn)用于民宿等文旅相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)營。此舉的目的是盤活閑置資產(chǎn)，促進鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。

??但在天津市北辰區(qū)和武清區(qū)等地部分農(nóng)村，有不少徽派合院項目并未從事民宿經(jīng)營，而是以住宅名義對外尋求一次性長租。

??在北辰區(qū)雙口鎮(zhèn)后丁莊村，房產(chǎn)中介人士崔迪的推銷話術頗具代表性：“全屋徽派風，可私人訂制，民水民電帶菜地，比商品房便宜80%。”他展示的合院項目圖冊里，150平方米～560平方米的精裝院落標注著“田園養(yǎng)老首選”，單套租金19.8萬元起，簽約即可統(tǒng)一辦理天津農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“天津農(nóng)交所”）的《閑置宅基地和閑置住宅（使用權(quán)）流轉(zhuǎn)交易鑒證》（以下簡稱《交易鑒證》）。

??這一長租房模式已在天津農(nóng)村多點開花。記者了解到，除了北辰區(qū)前、后丁莊和平安莊等村外，武清區(qū)的大沙河、齊莊、后幼莊、鴨徐莊及上劉莊等村均有規(guī)模不等的徽派合院，紛紛以20年使用權(quán)為賣點進行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓。這些院子普遍是跟當?shù)卮逦瘯献鳎⑽幸患亦l(xiāng)村旅游或房產(chǎn)中介公司負責統(tǒng)一運營。

??在天津武清區(qū)，多位受訪人士均向記者表示，他們近期到當?shù)剞r(nóng)村考察合院項目時，項目營銷人員除了列舉地段、價格和環(huán)境等優(yōu)勢外，還以可辦理《交易鑒證》展示項目的規(guī)范和優(yōu)越性。營銷人員還以此向到訪人員灌輸：“項目能辦‘大紅本’即有實力、有潛力、有保障。”

??所謂“大紅本”指的是天津農(nóng)交所為規(guī)范農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)租賃的交易，頒發(fā)的《交易鑒證》，從而確保交易的公開、公平、規(guī)范和高效進行。一度被業(yè)界視為在天津農(nóng)村宅基地交易管理方面又一創(chuàng)新舉措，倍受關注。

??這份曾被視為規(guī)范流轉(zhuǎn)的“紅本”，如今卻成了營銷噱頭。天津農(nóng)交所相關負責人證實，交易鑒證辦理已暫停數(shù)月，原因是部分項目將流轉(zhuǎn)鑒證曲解為“產(chǎn)權(quán)證明”，甚至誘導承租人誤以為擁有“宅基地產(chǎn)權(quán)”。在武清區(qū)鴨徐莊村，有房產(chǎn)中介人員近期仍以“半年拿證”為賣點，向到訪消費者推銷該村合院產(chǎn)品。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些項目普遍存在“三重包裝”：用徽派建筑營造“詩和遠方”意象；借《交易鑒證》背書合法性；以“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”規(guī)避買賣禁令。但法律界人士指出，《民法典》規(guī)定租賃期限超20年部分無效，此類長租合同實質(zhì)是“以租代售”，一旦項目方違約，承租人權(quán)益難以保障。

??民宿招牌下的30年長租

??雖掛有民宿字樣招牌，實質(zhì)運營的卻是長租房項目。

??寧河區(qū)楊泗莊村的“共享民宿”項目，院子入口掛著“楊泗民宿”招牌，屋內(nèi)卻擺放著《長租協(xié)議》范本。置業(yè)顧問馮莉直言：“民宿是宣傳需要，我們只做長租。”合同顯示，業(yè)主需一次性支付32.8萬元～55.8萬元，換取“20年+10年”租期，而地塊開發(fā)前實為菜園和溝渠。

??公開信息顯示，楊泗莊村共享民宿項目位于楊泗莊村南街北排北側(cè)，2023年上半年，由楊泗莊村辦企業(yè)天津市寧河區(qū)稻香文化旅游有限公司與陜西伍舟呈祥文化旅游開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)啟動。

??彼時，楊泗莊村共享民宿上報審批名稱為楊泗莊村特色農(nóng)村體驗項目，申報主體為楊泗莊村民委員會。項目計劃投資3000萬元，占地11000平方米，建筑面積約4500平方米，包含游客接待中心和游客管理中心，農(nóng)家生活體驗街，民俗風情商業(yè)街坊等。項目規(guī)劃用地性質(zhì)為村莊商業(yè)服務業(yè)設施用地，土地權(quán)屬為村集體土地。

??2024年10月31日，楊泗莊村委會主要負責人提及項目時表示，將分兩期建設精品民宿及相關配套設施。其中一期計劃建設特色民宿37套，目前16套已完成裝修、對外營業(yè)，其他已完成主體施工。全部建成后，將以民宿消費帶動特色旅游資源，成為集體增收、村民致富的新動力。

??馮莉向記者表示，已營業(yè)的16套民宿為日租房，每套租金為500元/天，由楊泗莊村委會統(tǒng)一經(jīng)營。這些民宿房源分布于楊泗莊村里，由當?shù)卮迕耖e置農(nóng)房改造而成。與楊泗莊村共享民宿項目無關。她還稱，37套徽派院子現(xiàn)已出租過半，其中建筑結(jié)構(gòu)為二層的10套房源已全部租出。除收取租金外，每位民宿業(yè)主還需繳納1300元/年的物業(yè)費。

??這或許已觸及政策紅線：《天津市關于加快推進農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的指導意見》明確，盤活對象應為“閑置農(nóng)房和宅基地”，而楊泗莊村項目用地屬騰退空地，性質(zhì)為村莊商業(yè)服務業(yè)設施用地。

??更值得關注的是，該項目申報主體雖為楊泗莊村委會，但實際運營方的實控權(quán)為民企。

??“說是民宿，實際就是賣給城里人當別墅。”有當?shù)卮迕裢嘎叮椖恳黄?7套合院已有過半出租，部分業(yè)主因使用率低開始轉(zhuǎn)手。這種“掛民宿賣長租”的模式，讓原本服務鄉(xiāng)村旅游的政策，異化為城市中產(chǎn)的“田園資產(chǎn)配置”。

??藝術小鎮(zhèn)變身“院子”市場

??天津市常青藤國際藝術小鎮(zhèn)（以下簡稱“藝術小鎮(zhèn)”），同樣上演著“文旅外殼、房產(chǎn)內(nèi)核”的戲碼。

??藝術小鎮(zhèn)位于天津市西青區(qū)精武鎮(zhèn)西南側(cè)的小卞莊村，緊鄰獨流減河。項目一期在保留小卞莊原有村落及人文特色的基礎上，開發(fā)布局有12套大師工作室、咖啡廳、餐廳及57套徽派合院等建筑。其中，房屋編號為702～707的6套合院，經(jīng)裝修并命名為常青藤民宿，于2024年11月正式投入運營。

??公開資料顯示，藝術小鎮(zhèn)整體分為藝術公社、大師工作室、藝術互動功能區(qū)、文旅生活區(qū)、農(nóng)事田園區(qū)五大藝術棲居板塊，形成集藝術創(chuàng)作、藝術體驗、藝術生活與旅游度假相融合的文化聚集勝地。2021年10月11日，藝術小鎮(zhèn)還被天津市文化和旅游局列入第三批天津市鄉(xiāng)村旅游區(qū)（點）名單。

??據(jù)知情者透露，這個被列入鄉(xiāng)村旅游點的項目，開辦民宿項目的57套徽派合院中僅6套用于民宿，其余皆以32萬元～49.8萬元價格長租20年。

??接待處工作人員于強直言：“城里有房不如村里有院。”，目前徽派院子已出租20余套。

??院子只租不售，源于藝術小鎮(zhèn)土地權(quán)屬歸小卞莊村集體。小卞莊村委會主要負責人曾表示，2016年小卞莊全體村民先后分兩批搬進精武示范小城鎮(zhèn)還遷樓。2017年，遺留下來的閑散土地及237畝舊磚房被常青藤文化集團有限公司租用，規(guī)劃建設藝術小鎮(zhèn)。當?shù)卮迕衩磕昕蓮捻椖揩@得保底收益400萬元。

??雖然藝術小鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)的是小卞莊村集體土地（含宅基地），但該小鎮(zhèn)在簽訂農(nóng)村院子租賃合同時，簽約方僅為藝術小鎮(zhèn)項目公司天津常青藤科技有限公司（以下簡稱“青藤科技”）與承租方。

??工商登記顯示，青藤科技注冊資本100萬元，2024年公司參保員工僅為2人。此外，自2023年以來，青藤科技控股股東海瀾德（天津）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司分別被列為失信被執(zhí)行人和限制高消費企業(yè)。

??對此，前述知情者擔憂認為，合同里沒有了村委會參與，承租方權(quán)益或難以有效保障。項目企業(yè)實力較弱及引發(fā)的多重風險，藝術小鎮(zhèn)及長租院子前景堪憂。

??“為加強藝術小鎮(zhèn)運營風險防控，我們只允許藝術小鎮(zhèn)投資方對外出租院子年限最長不超過5年。”小卞莊村委會主要負責人對記者說。

??但在于強看來，藝術小鎮(zhèn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展底氣來自一份“三方協(xié)議”。他說，早在2017年，圍繞藝術小鎮(zhèn)選址落地，西青區(qū)精武鎮(zhèn)政府、小卞莊村委會及常青藤文化集團有限公司共同簽署項目合作開發(fā)協(xié)議，其中約定藝術小鎮(zhèn)用（租）地期限50年。

??矛盾在于土地性質(zhì),項目租用的237畝舊磚房地塊，包含宅基地和集體建設用地，而《民法典》明確農(nóng)村土地租賃最長20年。盡管村委會稱已將50年租期拆分為“20+20+10”三段，但法律界人士指出，此類“抽屜協(xié)議”無法對抗強制性規(guī)定，超期部分自始無效。

??更令人擔憂的是，租賃合同僅由項目公司與承租人簽署，村集體缺位可能導致后期維權(quán)困難。

??小卞莊村委會主要負責人向記者表示，上述“三方協(xié)議”確實存在，但后來意識到問題，則通過補簽改為第一階段20年、第二階段20年、第三階段10年。

??2024年7月，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部組織召開農(nóng)村政策通氣視頻會，重申了農(nóng)村宅基地相關法律政策底線紅線，即“一個不能、兩個嚴禁、一個不得”——城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開；嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館；嚴禁違法違規(guī)買賣宅基地和違規(guī)搞合作建房；不得違背農(nóng)民意愿強制退出宅基地。

??當徽派合院變成“農(nóng)村商品房”，當政策紅利異化為資本游戲，盤活的目的究竟是激活鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，還是制造新的資產(chǎn)泡沫？

??2024年12月，天津市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委員會合作經(jīng)濟處組織北辰區(qū)、武清區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村負責人和有關經(jīng)營主體召開閑置農(nóng)房盤活利用座談會。明確要求，一是嚴格加強閑置農(nóng)房租賃合同管理，城鎮(zhèn)居民、社會資本等租賃農(nóng)戶住房居住或開展經(jīng)營的，要嚴格遵守法律規(guī)定，租賃期限不得超過20年；二是規(guī)范農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理。

??（應受訪者要求，文中崔迪、馮莉、于強均為化名。）