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??樓盤降價、深陷“質(zhì)量門”、虛假宣傳“套路深”等問題在樓市仍然層出不窮，不少購房者因此走上了維權(quán)之路。

??今年“3·15國際消費(fèi)者權(quán)益日”也不例外，我們梳理了一些熱點(diǎn)案例，既呼吁房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)引以為戒，也希望購房者理性維權(quán)。

??樓盤降價，可以維權(quán)嗎

??在最近的一起案例中，廣州市黃埔區(qū)黃陂某樓盤推出了一批8.5折特惠房源，引發(fā)了廣泛關(guān)注。建筑面積約99平方米房源單位原來總價410萬~450萬元，特惠后總價降至380萬元左右，最  便宜的甚至350萬元左右。不少前期購入的業(yè)主一夜之間損失了幾十萬元，因此要求開發(fā)商退房或退差價。

??當(dāng)前的市場下行期，房價大幅下降的樓盤并不在少數(shù)，一些前兩三年開盤的項(xiàng)目，如今促銷房源價格比高峰期便宜了20%~50%，導(dǎo)致購房者損失慘重。

??面對樓盤降價問題，購房者往往會產(chǎn)生疑慮：是否可以維權(quán)呢？

??去年12月有購房者反映稱，廣州南沙鳳鳴山近期大降價，導(dǎo)致前期購買業(yè)主損失近百萬元，要求相應(yīng)賠償，并希望勒令鳳鳴山停止無底線降價行為。

??官方回復(fù)表示，房屋交易屬于市場行為，房地產(chǎn)企業(yè)對于自身開發(fā)建設(shè)的商品房享有自主定價權(quán)，房屋最終的銷售價格由買賣雙方在已備案的銷售價格下自行約定。

??在法律層面上，廣東合邦律師事務(wù)所合伙人楊登基律師表示，開發(fā)商有權(quán)根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)供求關(guān)系以及自身情況等決定商品房價格，市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)允許自由競爭。因此，開發(fā)商在同一個樓盤大幅度降價，并不違法或違約，購房者難以憑借價格降低本身要求開發(fā)商退房或退錢。但如果開發(fā)商交付的房屋存在無法辦證或質(zhì)量瑕疵問題，購房者則有權(quán)主張維權(quán)。

??“在目前的市場環(huán)境下，基本沒有不降價的樓盤。”某品牌房企營銷負(fù)責(zé)人表示，影響價格的是供求關(guān)系，目前市場還沒完全復(fù)蘇，一些板塊競爭激烈，降價促銷是房企回籠資金的重要手段。購房者應(yīng)理性看待房價漲跌，以平常心對待，靜待市場回暖。

??交付貨不對板，可以退房嗎？

??除了房子降價問題外，交付質(zhì)量、交付延期也是房地產(chǎn)維權(quán)上的高頻詞。近年來，不少房企先后出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，資金鏈緊張導(dǎo)致工程停滯、交付延遲、交付質(zhì)量下降等問題屢見不鮮。

??從去年開始至今，多位購房者反映，位于廣州黃埔區(qū)的合生中央城存在質(zhì)量差問題。一位購房者表示，項(xiàng)目未能達(dá)到國家政策法規(guī)及合同規(guī)定的商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，無法保證房屋質(zhì)量。此外，房屋內(nèi)的入戶門為木質(zhì)防火門，而不是合同規(guī)定的鋼制防火門；入戶花園陽臺沒有護(hù)欄、漏水嚴(yán)重等。購房者要求開發(fā)商加快整改房屋質(zhì)量問題，并按合同約定給予業(yè)主經(jīng)濟(jì)賠償。

??針對這些問題，楊登基律師表示，如果開發(fā)商未能提供法定的交付文件，如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積測繪報告》，則向業(yè)主發(fā)出的《收樓通知書》可被視為無效通知。業(yè)主有權(quán)拒絕收樓，并要求開發(fā)商賠償逾期交房的違約金等。

??“開發(fā)商在逾期交付的同時房屋存在漏水滲水等質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行整改。” 楊登基律師進(jìn)一步表示，如果開發(fā)商拖延整改或多次整改無效，如已到交樓日期，購房者有權(quán)以開發(fā)商構(gòu)成根本違約，購房合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同退房退款。如果購房者不希望解除合同，則有權(quán)在通知開發(fā)商后，自行委托有資質(zhì)的第三方公司修復(fù)房屋，相關(guān)合理費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。

??虛假宣傳，如何追討賠償？

??在商品房預(yù)售制度下，購房者主要通過樓盤的樣板間和宣傳廣告來判斷是否購買，但開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)快速銷售，虛假宣傳時有發(fā)生。目前市場上常見的開發(fā)商虛假宣傳包括以下幾個方面：

??通過對公區(qū)、配套設(shè)施的夸大渲染來吸引購房者。例如，開發(fā)商宣稱小區(qū)配備了高標(biāo)準(zhǔn)的會所、覆蓋率高的園林綠化以及豪華大堂等，但實(shí)際交付可能減配嚴(yán)重。

??學(xué)區(qū)房營銷也是開發(fā)商常用的手段。一些樓盤聲稱毗鄰“名校”，但實(shí)際上這些學(xué)校可能并不在招生范圍內(nèi)；還有一些承諾引進(jìn)“名校”，但最終只是普通小學(xué)。

??利用高大上的樣板間和效果圖，夸大對交樓標(biāo)準(zhǔn)的宣傳，實(shí)際交付時往往與樣板間存在出入。最典型的是對廚衛(wèi)三件套、家電的品牌或型號進(jìn)行調(diào)整。

??給購房者“畫餅”，描繪未來發(fā)展前景也是開發(fā)商常見手段之一。在郊區(qū)樓盤中尤其常見，如地鐵遠(yuǎn)期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口紅利等，實(shí)際兌現(xiàn)時間很長，甚至無法兌現(xiàn)。

??對于這些情況，楊登基律師建議，對于有特別要求的購房者，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的空白處增加業(yè)主的特別要求，例如要求有兩個開放式陽臺、要求學(xué)校配套具體的省一級學(xué)校、明確裝修的材料品牌等。購房者不應(yīng)該單純相信開發(fā)商的宣傳海報或手冊，特別要求應(yīng)該明確寫入合同條款中，否則開發(fā)商可能會以“房屋實(shí)際交付以合同約定為準(zhǔn)”來脫責(zé)。

??楊登基律師補(bǔ)充，在購買商品房時，購房者應(yīng)對開發(fā)商的宣傳和合同具有證據(jù)意識，即簽訂合同時要保留一份原件。對于無法確定內(nèi)容，要反復(fù)通過微信文字等與開發(fā)商核實(shí)，不應(yīng)匆忙簽訂合同與交付定金（購房款）。如果發(fā)生糾紛，購房者除了要及時與開發(fā)商協(xié)商并保留證據(jù)外，還可以向當(dāng)?shù)刈〗ň帧?2345服務(wù)熱線等求助，或及時向法院提起訴訟維護(hù)權(quán)益。