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??上海豪宅項目云錦東方“黃牛熱炒”事件還在持續(xù)發(fā)酵，5月下旬，有購房人反映稱，相關(guān)部門正在調(diào)查核實購房者的申報材料、資金流水及其他相關(guān)信息，為的是篩選出“假結(jié)婚”“代持”的“投機”買家，據(jù)說有100多組購房人接受了調(diào)查。對此，中國房地產(chǎn)報記者致電上海市徐匯區(qū)住房保障和房屋房管局，截至發(fā)稿，電話始終無人接聽。

??此后，又有媒體曝出，上海一二手房價差較大的“高倒掛”的網(wǎng)紅盤都將暫停取證，直到厘清相關(guān)問題再銷售。其中，本將在6月入市的外灘蘭庭項目受到了影響，對此，外灘蘭庭項目相關(guān)負責(zé)人向記者表示，項目沒有被暫停取證，而是工程進度尚未達到預(yù)售標準。

??當下，一二手房價“高倒掛”豪宅被熱捧是不爭的事實。這些豪宅購房客群大熱天頂著烈日排隊買房在上海，也引來了“資金黃牛”“積分黃牛”“婚姻黃牛”各種集結(jié)，目的只有一個，沖著一二手房價“高倒掛”產(chǎn)生的收益而來。

??衍生出的套利空間

??“我只想知道資金什么時候能解凍，我好幾千萬元還在里面。”購房人王強表達了他的憂慮。由于相關(guān)購房人員正在被調(diào)查，使得他原先的計劃被推遲，這幾天他一直在等開發(fā)商的消息，但遲遲沒有回復(fù)。

??作為滬上大平層豪宅，云錦東方的產(chǎn)品為200平方米以上的大戶型。此次，云錦東方三期開盤的備案價格為洋房均價約13.2萬元/平方米，別墅均價約17.82萬元/平方米。

??項目的一二手房價倒掛差額在每平方米7萬元以上，即便購買的是最小戶型，也有2000萬元以上的利潤。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴記者，上海新房和二手房市場普遍存在價差，但像云錦東方這樣的“高倒掛”，也是絕無僅有的。

??近兩年，云錦東方的二手房成交均價維持在20萬元/平方米以上。以云錦東方二期一套433平方米的大平層為例，貝殼找房上的掛牌價9800萬元，單價22.6萬元/平方米。

??一二手房價“高倒掛”催生出高利潤，讓“黃牛”的介紹費高達3萬元每平方米，“戶籍單身酬金”也達到了20萬元。即便要付出很大代價，但在巨額利益的誘惑下，豪宅購房客群依舊絡(luò)繹不絕。

??從市場反映來看，云錦東方的火熱是由“高倒掛”造成的，而“高倒掛”這一現(xiàn)象則是上海的“限價”無意衍生出來的產(chǎn)物。

??2021年3月，上海正式開始執(zhí)行新房“限價”制度，同時確立了“積分搖號”規(guī)則，盧文曦告訴記者，2020年，上海新房市場特別活躍，房價快速上漲，影響了全市房價的穩(wěn)定，因此“限價”顯得尤為重要。

??但新房和二手房存在的利潤空間，迅速被市場捕捉，“限價”的初衷是為了抑制房價快速增長，如今顯然事與愿違，由此產(chǎn)生了一系列的社會影響。長久來看，不利于地產(chǎn)市場良性循環(huán)，甚至助長投機套利的情況。

??一名購房人表示，這次是要賭上1%的機會，因為99%的人這輩子都賺不到1000萬元。

??“限價政策出臺的初衷是為了抑制房價過快上漲，通過行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場。”盧文曦告訴記者，政策為了保護大部分人，也讓小部分人鉆了空子。

??盧文曦認為，從市場調(diào)控角度來看，相應(yīng)政策應(yīng)該得到完善，尤其是針對于有巨大倒掛利差的項目，可以采取一些特殊性政策和手段，來起到打壓投機炒作的勢頭。

??變質(zhì)的“打新”

??為了套利，投機者首先要獲得購房資格，豪宅購房客群有錢、有門路、有辦法鉆“積分搖號”的空子。這種房地產(chǎn)市場的政策紅利、身份紅利、社保紅利和無房“打新”帶來的紅利，也成了“購買力”之間的“神仙過招”。

??盧文曦告訴記者，上海目前的新房“積分搖號”制度本意是遏制炒房，著重保護無房剛需者的利益，但在股市“萎靡”、利率走低的背景下，“樓市打新”成了高凈值人群最好的資產(chǎn)增值手段。

??“以前為了多買2套房用假離婚的方式，現(xiàn)在為了提高積分用假結(jié)婚，社保月數(shù)也可以通過等手段做多。”

??盧文曦告訴記者，“打新”已經(jīng)“變味”。

??這種“玩法”并非上海樓市的個例，很多熱門城市的熱門房產(chǎn)圈都有“打新”炒房的行為存在。一旦一二手房價差超過50%以上，即便是比較冷淡的市場下，也會引發(fā)新房的搶購潮。

??此前，北京、深圳、杭州、成都等城市均出現(xiàn)過“萬人搶房”的情況。

??2020年，深圳曝出了“深房理炒房事件”，和上海不同的是，深圳“炒房”的主角是中介，他們通過一系列“代持、借名買房”等操作，“忽悠”那些原本沒有經(jīng)濟實力來深圳的投資客堅信可以一夜暴富，以此在整條利益鏈上“雁過拔毛”，直到“炒房客”最后資金鏈斷裂，房產(chǎn)被查封。

??相比之下，上海的“炒房客”是一群“真土豪”。

??如今，伴隨著“限價”應(yīng)運而生的“打新”，已經(jīng)成為了眼下房地產(chǎn)市場最有賺錢效應(yīng)的一種金融玩法，也是現(xiàn)在各個城市的炒房客和有錢人共同參與的一場資本盛宴。一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成。

??58安居客研究院院長張波表示，“打新”現(xiàn)象的愈演愈烈，已經(jīng)讓目前結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的樓市更加畸形，也導(dǎo)致上海市場冷熱不均。

??“價差”產(chǎn)生的套利空間，打破了上海樓市原本基于“改善置換”的規(guī)律，也讓人們不再置換二手房，不在“打新”，就在打新路上。

??原先“新房限價”的初衷是為了讓剛需群體以合理的價格買到心儀的房子，如今卻成為炒房客的天堂，也徹底違背了“房住不炒”的初衷。

??另一方面，“打新”存在的風(fēng)險也不容忽視。

??首先是各類交易所帶來的成本風(fēng)險，包括資金使用、“爛尾”、持有時間等。

??其次，由于市場走向和政策的變化，二手房在將來交易時面臨許多不定因素。比如，此次云錦東方的“投機炒房”現(xiàn)象，極有可能讓相關(guān)部門改變原先的“5年限售”規(guī)則。

??再者，二手房市場受到新房供應(yīng)、房租、空置率等多因素影響。2023年4月以來，上海的二手房市場急轉(zhuǎn)直下，出現(xiàn)了“掛牌量多、成交周期長、成交量下行”等現(xiàn)象，“高倒掛”豪宅也未能幸免。

??這不是危言聳聽，深圳就曾出現(xiàn)過類似情況。

??2020年，深圳華潤城項目的新房和周邊二手房存在巨大“倒掛”價格差，因每套超過50%的利潤空間，引發(fā) “萬人打新”熱潮，也一度將深圳 “打新潮” 推上歷史高峰，業(yè)內(nèi)戲稱“買到即賺 500 萬元” 。該樓盤也一度出現(xiàn)“ 代持炒房”等現(xiàn)象，引發(fā)官媒點名批評。

??據(jù)當?shù)刂薪榻榻B，華潤城項目在2020年二手房的掛牌價就達到了18萬元/平方米，當年新房的均價在13萬元/平方米。

??但“萬人搖”的高光時刻“一閃即逝”，2021 年，深圳出臺二手房參考價政策，二手房交易價格開始持續(xù)下探，深圳樓市陷入長期陰跌。

??來自貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，2021 年 5 月 12 日、2023 年 2 月 14 日，華潤城項目分別出售了一套 150平方米房源，其中，前者成交總價為 3288 萬元，單價約22萬元/平方米，后者成交總價為2380萬元，單價約16萬元/平方米。

??同一小區(qū)、同一面積房源，在不同時間內(nèi)成交單價相差約6 萬元，總價相差約 900 萬元。

??從最新的華潤城二手成交數(shù)據(jù)來看，華潤城的倒掛已經(jīng)遠沒有2020年底那么大。

??一旦一二手房價格“倒掛”差額縮小，利差的誘惑不足，那么等待這群投資客的豪賭最終落空，現(xiàn)在的深圳樓市對于上海而言是前車之鑒。

??因此，抱著投資心態(tài)“打新”，實際到手很可能遠比“紙面富貴”低得多。

??樓市逐漸分化 政策補丁亟待出臺

??目前，上海的新房市場已經(jīng)出現(xiàn)了冷熱不均的情況。中原地產(chǎn)長寧片區(qū)負責(zé)人張宏超介告訴記者，除了市區(qū)豪宅項目較為火熱之外，一些郊區(qū)冷門項目面臨較大的去化壓力，紛紛開始啟用中介進行分銷。

??一方面高端改善型新房受到市場熱捧，另一方面，原先熱門板塊的項目也在遇冷。

??“炒房客”扎堆的大虹橋和前灘等板塊，如今也出現(xiàn)了認購不足和大量“棄號”的情況。以此前較為熱門的招商虹橋公館為例，從第一期的“熱門紅盤”到第三期認籌時，創(chuàng)下上海“積分制”以來的最低分，只用了不到2年時間。

??除了虹橋公館，今年以來，一些原先預(yù)計“觸發(fā)積分”的項目，購房人均能順利入圍搖號。

??張波表示，“積分搖號”實施兩年以來，隨著“高積分”人群的持續(xù)消耗，除了“網(wǎng)紅盤”，大部分樓盤其實已經(jīng)進入了一個“中年群體可入圍、青年群體踩線”的節(jié)奏了。如不出意外，“積分搖號”的存在感會逐步減弱。原先的一二手房倒掛也隨著“打新”群體的增多，在正逐步縮小。

??盧文曦告訴記者，除了市場因素以外，上海市場持續(xù)加大新房供應(yīng)量是主要原因。

??在不到半年的時間里，上海樓市累計進行了7批次的新盤供應(yīng)，最近兩個月更是供應(yīng)了約3萬套新盤。

??據(jù)悉，目前上海已經(jīng)有新盤出現(xiàn)“棄號率”接近6成的情況，有的項目認購率不足25%。

??由此，市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性問題，除了一些熱門板塊的熱門項目外，其他區(qū)域的新盤積分越發(fā)“平民化”。

??供求平衡被打破，上海新房市場已經(jīng)開始向“買方市場”傾斜，購房者有了挑選的空間，盧文曦表示，新盤開始分化，馬太效應(yīng)初顯，弱勢新盤在業(yè)績壓力之下，選擇分銷加快回款，在接下來的上海樓市將屢見不鮮。

??同時，上海樓市二手房價格也開始分化，一些市中心低總價和遠郊的剛需項目，由于自身地段配套的原因，開始大幅降價。

??盧文曦告訴記者，低端和高端，外圍區(qū)域和核心區(qū)域相比，兩者的差距在逐漸拉大。“好的產(chǎn)品價格持續(xù)在漲，哪怕在去年疫情的時候，價格也沒有明顯的波動。”

??上海市場高端改善型住宅的一二手房價格倒掛在持續(xù)拉大，但總體來看，這一現(xiàn)象正在逐漸消失，張波表示，二手豪宅成交量多少和價格的關(guān)聯(lián)度并不大，本來就是個獨立市場，購買人群較為獨立。