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??“限墅令”下的本溪出現了另外一種情況。

??“現在馬路上都是這些別墅、合院的宣傳廣告。”出租車司機小張告訴記者，本溪市好幾個地產項目都規劃了別墅。

??記者在實地探訪本溪市高新區一畝芳華小鎮、歐洲城九期桃花源以及太子城·半山墅項目過程中發現，容積率最低只有0.56，一現場負責人直言：“我們這叫合院，其實就是別墅。”

??面對這種“高低配”模式開展低密度住宅項目的開發，本溪市一些部門普遍存在“默許”態度，針對記者“上述項目是否鉆容積率空子”的提問時，相關部門表示從容積率方面來看“設計方案合理”。

??我國早在1994年就開始限制低密度別墅用地的供應；2019年4月，住建部更是發文要求各省立即暫停辦理有關別墅項目建設審批手續。

??這座號稱遼東“綠色屏障”的城市——本溪，近年來有數個地產項目規劃了大量低密度地產產品，以特色小鎮、合院、聯排等諸多“名目”，通過高低配總體規劃設計，鉆政策容積率空子，大搞擦邊球的別墅項目。

??近日，中國房地產報記者針對通過“高低配總體規劃設計”建設別墅這一情況進行了調查。

??一畝芳華“合院”項目占地近半

??在遼寧省本溪市高新區，記者乘坐出租車時發現，沿街隨處可見“一畝芳華中醫溫泉康養小鎮”（以下簡稱“一畝芳華”）宣傳廣告，在沈陽藥科大學南校區（該校區位于遼寧省本溪市高新區）北門正對面，記者看到了一畝芳華銷售中心。

??從現場來看，項目以銷售中心為中軸，向左右兩面延伸，一面是已經快建設完成的高層樓房，一面則是用高高的彩鋼板遮擋住的矮層“合院”。

??記者以外地購房者身份前往銷售中心詢問合院銷售情況，銷售人員提出，看合院項目需要驗資，基準為100萬元。在記者反復提出“外地來一次不容易，希望看一下”的要求下，銷售人員引領記者前往樣板房樓前參觀。途中，銷售人員介紹稱：“這就是別墅項目，產品質量沒問題，這片合院的容積率在0.6左右。”

??在銷售中心沙盤處，記者看到了該項目整體設計規劃。根據銷售人員介紹：“目前只有50套別墅，面積從226平方米到380平方米，價格則在400萬元到900萬元。別墅分兩批，最早將于2023年6月左右交房”。從項目沙盤來看，雖然合院建筑面積總體占比小，但是與高層建筑的占地面積基本相近，接近項目的一半。

??隨后，記者又前往施工場地詢問，現場一楊姓負責人直言道：“我們這叫合院，其實就是別墅。開發商是江蘇的企業，類似項目在山東、云南也有，都在陸續啟動。”

??一畝芳華修建了這么多低密度類別墅的合院產品是否符合相關開發政策？記者針對此事向本溪市委宣傳部進行了發函了解。

??本溪市高新區相關部門在回復中稱，遼寧芳華龍寶中醫溫泉康養小鎮項目由本溪龍寶建設（集團）開發區房地產有限公司與創導集團有限公司合作開發建設，規劃用地面積17公頃。因地塊受讓人龍寶集團無法按照本溪市政府及高新區的要求進行獨立開發，因此于2019年3月末，龍寶集團公司擬引入創導集團有限公司合作共同開發該地塊，并邀請市政府領導及高新區領導到徐州考察創導集團有限公司。2019年4月至5月期間，本溪市政府主要領導及高新區領導多次到南京、徐州考察創導集團旗下的建設項目，認為創導集團對該地塊的設計規劃符合本溪高新區的產業規劃和發展方向。

??對于記者提出的項目是否有鉆容積率空子的問題，本溪市高新區相關部門則表示，規劃審批部門在每次審查中均已邀請市區兩級自然資源、住建主管部門相關領導及行業專家參加，并在評審中就此合院產品進行了專項研究，認為該項目容積率達到1.5，設計方案是合理的。

??歐洲城別墅涉嫌提前施工

??一畝芳華項目只是本溪眾多類別墅地產項目開發的冰山一角。

??沿著本溪市明山區峪明路走，成德家園小區北側就是本溪市知名的系列樓盤開發商本溪歐陸置業的歐洲城九期桃花源項目（以下簡稱“桃花源項目”）。記者以購房者身份從銷售人員處了解到，該項目建設了合院產品117套，共21棟樓，同樣通過“高低配”設計模式，調整項目容積率，對外宣稱是“墅境洋房”。

??“這有三聯、四聯也有五聯別墅，別墅容積率沒單獨算過，但這塊（聯排項目區域）容積率估計不到1.0。”該項目工作人員告訴記者。

??值得一提的是，該項目開發進程也令人生疑。

??據企查查顯示，本溪歐陸置業所在地為兩宗土地出讓，一宗為4.63公頃，由本溪市自然資源局發布，時間為2021年9月16日；另外一宗為11.17公頃，合同簽訂日期為2021年8月4日，約定開工日期為2022年4月4日。根據該項目備案，本明發改備字〔2021〕25號通過時間為2021年8月12日，從備案時間可知桃花源項目地應為11.17公頃的出讓地塊。

??根據抖音短視頻平臺名為“起盛房產信息”賬號于2021年12月23日發布的短視頻內容，可以清晰看到，當時該項目已經動工。2022年1月，記者在桃花源項目現場也看到該項目已經施工。提前開工且樣板間都已裝修完畢，明顯與約定開工日期不符。

??太子城“別墅”野蠻生長

??此外，在峪溪橋西側，記者看到本溪富虹房地產開發有限公司在太子城三期旁即將新建“太子城·首府”（以下簡稱“首府項目”）項目大型廣告已經沿著本溪市太子河兩岸鋪開，由于該項目是期房，記者并沒有看到樣板房。

??記者以購房者身份撥通了宣傳廣告中的銷售電話，另一端銷售人員告訴記者：“‘首府項目’2022年4月動工，是上下一共四層的聯排別墅，容積率有配套的洋房去攤。如果著急購買，可以看看2010年建的太子城·半山墅的房子，那里的別墅容積率0.56。”

??記者隨即前往太子城·半山墅項目，一片片聯排別墅映入眼簾，按照工作人員介紹的該項目建于2010年來看，這么低的容積率，當時如何通過相關審批，也是一個謎。

??地產開發考驗基層政府良心

??為了節約土地利用，原國土資源部早在1994年就開始限制低密度別墅用地的供應。之后每過一段時間，“限墅令”就會繼續加碼。

??2003年，原國土資源部明確表示，將對別墅項目、高爾夫項目進行限制。2012年，原國土資源部、國家發改委聯合發文，嚴格限制別墅用地審批。2016年，原國土資源部出臺最嚴“限墅令”，全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。2019年4月，住建部發文，要求各省立即暫停辦理有關別墅項目建設審批手續，同時對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理。

??面對開發商鉆政策空子研發的獨棟、類獨棟、洋房、花園洋房、合院等類似別墅的產品，近年來南京、東莞等城市也陸續出臺政策，禁止審批獨棟、雙拼和聯排戶型。

??政策加碼之下，別墅項目的開發空間已經幾乎為零。但記者在本溪卻看到了一些變相別墅產品的出現，值得關注。