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??編者按

??商改住產品的銷售在全國已經持續多年，在一些城市甚至成為住宅市場的有力補充，受到限購人群和投資者的追捧。商改住產品又是一個敏感的話題。一方面，因為牽涉到可能的違規問題，開發企業多以打擦邊球的方式私底下進行；另一方面，因為灰色利益的存在，在一些城市這種問題又屢禁不絕。

??平心而論，遺留問題要破解，但是像發生在成都的這種“商改住”亂象和歪風，必須遏制，避免其“生米煮成熟飯”擾亂樓市秩序， 增加已有問題的破解復雜性。

??“商改住“亂象叢生、處處是坑的現象已經在全國很多城市接連引發矛盾糾紛，并成為信訪高發領域。“商改住”的觸角現在又伸到舊改房，游離于監管之外。

??成都市金牛區城隍廟電子市場5號區的“北大公寓“，是一個“商改住“樓盤，原是閑置長達20年之久的問題項目。去年，項目被成都本土一家企業管理公司包裝成新房和公寓對外進行銷售。有當地人士稱，因為是問題項目，也未取得產權，購買這種舊改公寓暗藏的風險巨大。

??中國房地產報記者獲悉，目前，成都市金牛區住房建設和交通運輸局已介入調查。

??舊改房變商住公寓之謎

??“北大公寓“位于成都地鐵六號線梁家巷站西南方向500米處，沿途不止一個爛尾房和棄置樓，北大公寓的接待處隱密在毫不起眼的巷道處。

??有購房者稱，北大公寓在沒有任何證照的情況下，就向他們出售樓盤，且對外宣稱北大公寓是新房，到訪之后又表示項目是舊改房屋，說辭前后不一。對于北大公寓的定性，記者在樓盤網上看到其宣傳為公寓，并稱民用水、電、氣三通。

??“我們這個是舊房改造，房屋的框架結構，里里外外都要修，包括里面所有的墻體都新砌，上下管道電線重新排設，消防管道、消防栓都是新做，窗戶也是換成隔音玻璃，你放心。”王姓置業顧問向記者介紹了北大公寓的產品優勢，反復強調，“這是水電氣三通住宅”。

??在記者再三詢問“你們這樓盤屬于商業性質嗎？”置業顧問的說辭是：“公寓屬于商業，商業也就是公寓。“并不斷與記者混淆兩者之間的概念。

??北大公寓的宣傳冊上，“內環線，府河邊，全精裝”“水電氣三通住宅”無疑讓購房者們向往。

??對于購房者關心的價格和付款方式，王姓置業顧問王表示，按揭首付六成是甲方要求。當記者提出諸多質疑時，置業顧問含糊其詞，在追問之下，才告知此項目是四川思晟威企業管理有限公司通過司法拍賣獲得。

??“這個項目是金牛區的遺留問題項目，閑置了超過20年了，開發商為金牛區房地產綜合開發公司，轉手成都蓉西房屋開發公司，負責改造和出售。”王姓置業顧問向記者出示了兩三份文件。仔細閱讀發現：

??北大公寓性質為“商改住”，其前身為成都市金牛區城隍廟電子市場5號區房產。在一份“定點通知書”中，成都市規劃管理局于1996年將房產規劃，移交予金牛區房地產綜合開發公司辦理。在加快舊城改造的背景之下，金牛區房地產綜合開發公司又與成都蓉西房屋開發公司共同開發。

??在一份民事裁決書中，該房產于2001年由永川經濟技術開發區投資公司質押給成都蓉西房屋開發公司。2015年，房產通過法拍形式，再一次易手至重慶市永川區惠通建設發展有限公司，2016年，四川思晟威企業管理有限公司以16427600元的價格從重慶市永川區惠通建設發展有限公司購得房屋所有權，記者通過淘寶、京東的法拍房信息搜尋，未能找到該公司和房產的拍賣情況。

??記者從房屋買賣合同上看到，該房屋1998年就已停工，只完成了主體工程，水電氣、消防、電梯設施全無，也沒有質檢、消防、環保、綜合驗收等相關手續。

??記者從置業顧問出示的2021年3月18日召開的成都市不動產登記遺留問題聯席會會議紀要上看到：同意將金牛區解放路二段4號“電子市場5區“納入不動產登記遺留問題處理，辦理不動產首次登記涉及金牛區人民政府、市住建局、金牛區規自局等部門完善手續，才按規定辦理。由此推測，此房屋產權等相關手續還在辦理的路上。

??監管盲區 違規銷售

??命運多舛。2016年，城隍廟電子市場又一次裁定給了現在的開發商四川思晟威企業管理有限公司，并于2019年2月開始進行墻體、水電天然氣的改造施工，去年11月開始對外出售。

??有不愿具名的當地業內人士表示，100多套已售70多套的北大公寓確實是“商改住”。公寓宣傳的“民用水電氣三通”也恰逢政策轉換的漏洞，其銷售資金也未進入住建部門的資金監管，稍有不慎，容易引發法律糾紛。

??早在2017年4月，成都市規劃局、房管局聯合發布的《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》中，明確規定“商業、辦公類建設項目應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途”；不得以民用標準對水電氣收費，“商業、辦公類建設項目中的辦公用房(公共食堂除外)，不得接入天然氣。商業、辦公類建設項目的水電氣，應按照商用標準收費，禁止按照非商用標準收費。”

??官方回應：責令停止銷售

??“北大公寓在宣傳過程中，以帶有住宅性質的“民用水電氣三通”為賣點的宣傳模式進行違規宣傳。”成都市金牛區住房建設和交通運輸局安居科負責人向記者透露。

??關于產權問題，北大公寓置業顧問也拿出了《成都不動產遺留問題會議紀要》，文件中卻沒有詳實披露該“遺留問題”的處理進程和處理結果。只是一再說明不動產中心全權交由該公司辦理。

??成都市金牛區住房建設和交通運輸局相關負責人介紹說：“這個房子是問題房，存在產權遺留問題，暫時辦不了產權，已經讓其停止對外銷售。其產權問題正在辦理過程當中，正在走遺留問題程序。”并明確表明了產權未辦理，應立即責令整改并停止虛假宣傳。

??法律人士：購買此類公寓需謹慎

??針對成都北大公寓的銷售行為，北京盈科（成都）律師事務所銀行與互聯網法律事務部副主任麻建律師表示：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。該項目屬于遺留問題項目，并且很多手續并未完善。根據該項目房屋建筑面積測繪成果報告明確顯示為辦公，開發商改造為具有住宅性質的公寓，其本身就是一種違規行為，購房者購買此類公寓的風險比較大。”

??“這種情況說明企業本身社會責任感較低。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，企業設法打“擦邊球”的做法也說明違規處罰還執行得不夠嚴厲，或為地方監管存在盲點，比較容易被鉆空子，導致出現了類似的行業亂象。

??很多城市已經對“商改住”亂象頻嚴控堵截，“商改住”在一些城市逐漸走向消亡。但成都的商辦市場又刮起了一股“商改住”歪風，這會擾亂了樓市有序發展。