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??公務(wù)員低于成本價購房，應(yīng)不應(yīng)該由企業(yè)買單？糾纏近六年的湖北宜昌市點軍區(qū)公務(wù)員福利團購房司法糾紛又起了新變化。2020年，10月30日，該案再審在湖北高院開庭，預(yù)計近期將宣判。

??2019年5月份,中國房地產(chǎn)報以《宜昌950套政府團購房異變謎局》為題對宜昌點軍區(qū)950套政府組織公務(wù)員“低于成本價團購房”事件進行了報道。

??2019年3月，湖北省高級人民法院作出《湖北省高級人民法院行政判決書》(2018)鄂行終430號（以下簡稱《行政判決書》）確認，點軍區(qū)政府鎖定湖北宇星公司開發(fā)“江南星城”小區(qū)950套團購房及相關(guān)車位的行為違法，并認定前者在項目建設(shè)中存在濫用職權(quán)，并責(zé)令點軍區(qū)政府采取補救措施。

??2020年7月22日，最高人民法院作出（2019) 最高法行申11871號行政裁定書，認為《430號判決書》存在認定事實不清，適用法律不當(dāng)問題，指令湖北高院再審。

??“2013年，我作為湖北宇星置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“宇星置業(yè)公司”）負責(zé)人，受點軍區(qū)人民政府邀約，代建點軍區(qū)政府公務(wù)員團購房小區(qū)，卻遭遇點軍區(qū)政府違背承諾，侵犯企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)、為其干部職工謀取福利，讓我公司為遠低于成本價的公務(wù)員團購房巨額差價買單。”李愛軍至今不能釋懷。

??宇星置業(yè)公司被迫打了六年官司進行維權(quán)，“因點軍區(qū)人民政府的行政干預(yù)，至今未能討回被侵占的合法資產(chǎn)，當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境和法治環(huán)境與黨中央要求甚遠。”

??2012年至2013年，宜昌市點軍區(qū)為了解決干部職工的住房問題，開發(fā)商宇星置業(yè)公司代建政府團購房項目江南星城。該項目后由代建轉(zhuǎn)為開發(fā)，即按照商品房的方式拿地又要限制價格定向銷售，在地價高、定價低、行政干擾市場的多重因素下，江南星城銷售困難運營難以為繼，資產(chǎn)被查封。

??最終，江南星城項目資金鏈斷裂后導(dǎo)致無法交房，開發(fā)商只好走上法庭和點軍區(qū)政府對簿公堂；而作為購房者的點軍區(qū)900余名公務(wù)員又因為無法收房，與開發(fā)商產(chǎn)生互訴糾紛。這多宗訴訟在歷經(jīng)宜昌市、區(qū)法院審理程序后，陷入僵局。

??然而，隨著點軍區(qū)時任主要領(lǐng)導(dǎo)陸續(xù)調(diào)任，現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)四年多未拿出有效措施。多年信訪、司法訴訟讓該公司負責(zé)人身心疲憊，同時也讓宇星公司這家小型地產(chǎn)公司及它的掌舵人李愛軍迷失在厚厚的司法卷宗中。

??已具備交付條件的江南星城項目

??在此期間，湖北“政府行政違法案”引起了第十三屆全國人大代表、三峽旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院科研與督導(dǎo)處處長楊德芹的關(guān)注。

??在她向最高人民法院人大代表聯(lián)絡(luò)處發(fā)出《關(guān)于對湖北省高級人民法院民事裁定和行政判決進行法律審查的緊急情況反映》，內(nèi)容包括《430 號判決書》判決內(nèi)容或涉嫌違憲、對民事判決再審裁定提審可能引發(fā)社會不穩(wěn)定因素等。楊德芹在信件中介紹，湖北宇星置業(yè)與點軍區(qū)政府持續(xù)“掐架”多年，致使購房者目前無法取得房產(chǎn)入主，已有購房者分別將兩者向法院提起訴訟。

??2020年9月15日，最高人民法院辦公廳意見建議辦理處向楊德芹回函，稱湖北宇星置業(yè)請求確認點軍區(qū)政府鎖定案涉房屋及車位價格的行為系濫用職權(quán)、侵犯企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)的違法行為，指向的行為系點軍項目領(lǐng)導(dǎo)小組與宇星公司簽訂《點軍區(qū)西邊沖商品房開發(fā)補充協(xié)議》的行為。該函明確，最高人民法院已指令湖北高院予以再審。

??爭議焦點：是商業(yè)行為還是行政干預(yù)

??中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉訴雙方爭議焦點在于，政府組織公務(wù)員團購內(nèi)部定價選定地點是市場行為，還是政府行政手段干預(yù)市場行為。

??在宇星置業(yè)公司負責(zé)人看來，“關(guān)于團購房這個事情的合作是原任書記區(qū)長，區(qū)里主要領(lǐng)導(dǎo)找我及企業(yè)，借我的資質(zhì)、管理團隊解決他們?nèi)珔^(qū)干部職工的住房問題，希望在政策上搞便宜劃得來的團購房，搭上最后一班車，但是也不會讓我白幫忙，給我一平方米100元的純利潤，一切成本都是他們政府的。這是我跟政府合作的初衷，這個是我自愿的。”

??在招拍掛環(huán)節(jié)，點軍區(qū)政府承諾通過領(lǐng)導(dǎo)小組成員中公安、檢察院、土地部門做了相關(guān)的協(xié)調(diào)工作，“結(jié)果土地競價出現(xiàn)意外情況后，點軍區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)就將之前代建協(xié)議推翻，成為團購協(xié)議。”

??據(jù)李愛軍回憶，當(dāng)年點軍區(qū)政府在指令宇星置業(yè)高價拿地后，立即推翻“框架協(xié)議”中的政府承擔(dān)開發(fā)成本承諾，出臺《框架協(xié)議》指令宇星置業(yè)為其950名干部職工低于成本購房差價買單。

??“點軍區(qū)政府連《補充協(xié)議》中由政府出資做好的配套基礎(chǔ)設(shè)施等承諾都拒絕履行。整個項目大小事務(wù)都是點軍區(qū)人民政府確定，競買土地的高價是點軍區(qū)政府指令的；工程建設(shè)過程中的外墻、門窗甚至顏色等具體的施工和生產(chǎn)經(jīng)營活動是經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組批準后實施的；950套‘干部職工房’的銷售價格是‘領(lǐng)導(dǎo)小組’鎖定的；享受干部職工房的950名干部職工名單也是由領(lǐng)導(dǎo)小組鎖定的，宇星置業(yè)沒有任何經(jīng)營自主權(quán)。房子建好了是點軍區(qū)政府公務(wù)員的，但是建房成本差價卻由我司承擔(dān)，顯然是不合理的。”他說。

??2017年，點軍區(qū)政府在接受中國經(jīng)營報記者采訪時表示，點軍區(qū)政府成立“領(lǐng)導(dǎo)小組”是湖北星宇置業(yè)競得地塊出讓前區(qū)政府的內(nèi)部行為，而銷售的價格屬于對市場的預(yù)測，屬于商業(yè)判斷。

??湖北宇星置業(yè)代理律師、北京市京師律師事務(wù)所律師王旭則認為，《430 號行政判決書》認定事實清楚，證據(jù)確實充分，適用法律正確且程序合法。

??全國人大代表、民建中央委員、華南師范大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授林勇認為，湖北宇星置業(yè)目前經(jīng)營舉步維艱，根本原因在于點軍區(qū)政府在履行雙方協(xié)議過程中，未有效履行補充協(xié)議湖北宇星置業(yè)開發(fā)成本的承諾，導(dǎo)致該企業(yè)無法繼續(xù)以團購低價向區(qū)政府指定的950余戶業(yè)主定向出售房屋。

??林勇解釋，當(dāng)?shù)卣鲜鲂袨橹苯忧址噶水?dāng)?shù)孛駹I企業(yè)的合法權(quán)益，也影響了950戶購房者的權(quán)益。

??對此爭議，中國房地產(chǎn)報記者曾多次致電點軍區(qū)委相關(guān)負責(zé)人，未獲回應(yīng)。

??事件回顧：

??失控的代建

??2013年2月，點軍區(qū)政府與宇星公司簽署《點軍區(qū)西邊沖商品房委托開發(fā)框架協(xié)議》（以下簡稱“框架協(xié)議”）約定的甲乙雙方分別為上述政府領(lǐng)導(dǎo)小組和房地產(chǎn)開發(fā)商宇星公司。

??“宇星公司是替代者，區(qū)政府與前幾家企業(yè)在價格上未談攏。”原公司員工接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說，當(dāng)時，李愛軍作為點軍區(qū)政協(xié)委員，架不住點軍區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)的再三相邀，成為江南星城的代建商。

??該框架協(xié)議約定，領(lǐng)導(dǎo)小組將委托宇星公司定向開發(fā)西邊沖商品房項目。地塊占地約150畝，總建筑面積約20萬平方米，確定起拍價為1.274億元，共可開發(fā)約1770套商品房。前期拆遷由政府負責(zé)，宇星置業(yè)按照正常商品房開發(fā)流程辦理，發(fā)生費用計入成本由區(qū)政府承擔(dān)，土地按正常流程掛牌，由區(qū)政府負責(zé)相關(guān)事宜，項目交付后，區(qū)政府按照建筑住宅總面積每平方米付宇星公司100元開發(fā)利潤。

??2013年3月14日，土地競拍環(huán)節(jié)“意外頻發(fā)”，導(dǎo)致宇星置業(yè)高價摘地，當(dāng)時宜昌市首次網(wǎng)上競拍，競拍方不斷提高競價，讓這樁原本“內(nèi)定”的土地摘牌變得失控。參與競拍的工作小組成員，李愛軍曾多次對土地價格提出意見。然而點軍區(qū)政府為確保團購房項目的實施，在時任主要領(lǐng)導(dǎo)“不惜一切代價拿下”授意下，宇星公司頂著壓力最終以2.91億元（均價194.298萬元/畝）的高價競得土地使用權(quán)，超出起拍價1.636億元，一躍成為當(dāng)時宜昌市的住宅用地“地王”。

??高地價，超出了點軍區(qū)政府的預(yù)估和承受能力，點軍區(qū)政府單方面解除框架協(xié)議，于當(dāng)年7月11日雙方協(xié)商簽署了《點軍區(qū)西邊沖商品房開發(fā)補充協(xié)議》，宇星公司由代建改為開發(fā)，點軍區(qū)政府定向團購950套，團購房源選自20棟樓的不同樓層、均價3500元/平方米，車位售價6萬元，剩余部分由星宇公司公開銷售。

??“簽署這個補償協(xié)議的前提是，由點軍區(qū)政府負責(zé)項目內(nèi)綠化、道路施工的等成本。”李愛軍回憶道。

??據(jù)報道，這950套定向團購房源指標，在點軍區(qū)委、區(qū)政府、商務(wù)局、人社局、財政局、招商局、農(nóng)林水局、法院等，以及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處等黨政機關(guān)內(nèi)部分配。

??當(dāng)時江南星城所在片區(qū)的市場均價為5500元至6000元/平方米，團購房的定價僅為當(dāng)時市場價格的60%，“后期司法鑒定的建安成本為4614.22元/平方米，價格倒掛嚴重，與同期市場價格差價約1.873億元。”

??與此同時，2014年，宜昌市政府為加快城市建設(shè)和棚戶區(qū)改造，引入某大型品牌房企，圈定毗鄰江南新城的地塊進行掛牌，并設(shè)特定摘牌條件，打破了點軍區(qū)乃至宜昌市原本平穩(wěn)的樓市。

??據(jù)宜昌市土地交易市場信息顯示，2014年6月23日，宜昌市原國土資源局經(jīng)宜昌市政府批準，掛牌出讓（2014）50-59號共計10宗地，其中（2014）55號151.2畝、56號190.85畝、57號123.84畝，均對競買人提出較為苛刻的條件“本次掛牌不接受聯(lián)合競買，競買人須提供不少于5億元資金證明；2013年開工面積不少于1500萬平方米；竣工面積不少于300萬平方米；交房不少于500萬平方米，書面承諾引入國際一級資質(zhì)物業(yè)管理公司。”

??在宇星置業(yè)相關(guān)負責(zé)人看來，“掛牌前，市政府已責(zé)成市國土局調(diào)規(guī)，并進行特定二次評估，明顯是給招商企業(yè)量身定制。”

??2014年7月29日，該品牌房企隨州公司分別以70萬元至84萬/元畝的價格，毫無懸念地摘得上述三地塊共計465.89畝，總價款3.546億元，與江南星城隔路而望。

??該品牌房企摘地不久，就推出4500元/平方米的預(yù)售價，直接沖擊了江南星城的銷售，“把我們通過市場化銷售解困的構(gòu)想徹底擊垮。”他說。

??2016年1月18日，宇星公司向宜昌市中級人民法院遞交了《行政起訴狀》，起訴點軍區(qū)人民政府濫用職權(quán)，侵犯經(jīng)營自主權(quán)；起訴宜昌市政府限制市場競爭；另請求法院判令點軍區(qū)人民政府按合同支付開發(fā)商2090萬元利潤，以及賠償團購房同期市場銷售差價18728.66萬元等。

??2016年1月25日，宜昌市中級人民法院作出裁定，對原告的行政訴訟不予立案。

??2018年11月21日，武漢長誠工程造價咨詢有限責(zé)任公司受湖北高院委托對“江南星城”作出工程造價鑒定報告，950套團購房的建設(shè)成本(包括土地成本、公共配套設(shè)施、建安成本、稅費等)為商品房建設(shè)成本平均單方造價為人民幣4614.22元/平方米;其他必須的支出(包括人工費用、管理成本、資金成本等)為人民幣4675965.12元；還未包含其他14項待定損失。

??湖北省高院認定侵犯企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)行為

??2019年3月18日，湖北省高院做出2018鄂行終430號行政判決，圍繞雙方爭議，湖北省高級人民法院認為，點軍區(qū)政府為解決干部職工住房問題，設(shè)立“項目領(lǐng)導(dǎo)小組”主體的行為均明顯沒有法律依據(jù)、缺乏法律授權(quán)， 屬于超越職權(quán)的違法行為；該裁決書表述稱，2013年3月14日，涉案土地網(wǎng)上競價時，點軍區(qū)政府時任主要負責(zé)人在明知土地競買價格明顯高于正常價格的情況下，仍然直接指示當(dāng)時還是受委托競買方的湖北宇星公司強行摘牌土地，根據(jù)框架協(xié)議約定，實際開發(fā)主體是點軍區(qū)政府；土地摘牌后，點軍區(qū)政府單方解除框架協(xié)議，要求宇星公司簽訂補充協(xié)議，承擔(dān)全部開發(fā)費用并接受低于市場成本價的團購房及車位價格，其行為違背誠信政府及信賴保護原則，對宇星公司正常經(jīng)營活動造成重大干擾及嚴重影響，據(jù)《行政訴訟法》十二條第一款第七項屬于侵犯企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)行為。

??根據(jù)湖北省高院的這份行政判決，撤銷宜昌市中級人民法院作出（2017）鄂05行初70行政判決；確認點軍區(qū)政府鎖定江南星城950套房屋的行為違法；責(zé)令點軍區(qū)政府在判決生效后30內(nèi)，對違法行為采取補救措施；駁回其他訴求。

??430號判決下達后，點軍區(qū)人民政府多次與宇星置業(yè)公司調(diào)解，并向湖北省高級人民法院提供一份調(diào)解方案。

??宜昌市點軍區(qū)政府提出的調(diào)解方案

??據(jù)這份《區(qū)政府提出的調(diào)解方案》（法院用）顯示，對已交全款而希望退房的購房者，引導(dǎo)退房退款，并自收款之日支付不低于8%的利息；對愿意要房的團購戶，引導(dǎo)支付不超過500元/平方米進行差價補償，并簽訂不再要求宇星置業(yè)支付逾期違約金，已訴訟判決的，在補充協(xié)議中放棄判決結(jié)果；未交齊購房款或者未簽訂合同的，可以退房，可補繳差價，差額部分應(yīng)該補齊8%的資金占用費；車位約定價格用則建議8萬元以內(nèi)向購房者銷售，或者采取十年返還全款的商業(yè)方式按10萬-15萬元一個銷售；政府協(xié)調(diào)調(diào)解稅務(wù)滯納金，組織競拍商業(yè)部分減輕宇星置業(yè)資金壓力，宇星置業(yè)立即交房辦證，立即啟動余下三期工程建設(shè)。

??之后，點軍區(qū)政府提出方案需要向宜昌市委匯報請示，最后不了了之。

??而今，李愛軍及他的宇星置業(yè)公司在等待判決結(jié)果，維持原判或者適當(dāng)調(diào)整在其接受范圍之內(nèi)，完全逆轉(zhuǎn)或?qū)⒌溂?50戶苦等多年而無法入住政府團購職工，同時參建公務(wù)員團購房的80多家相關(guān)合作單位的工程款、涉及4000多農(nóng)民工資將無法得到妥善解決。