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??2025年1月35個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交高位回落，同環(huán)比齊降，不過與去年春節(jié)月2024年2月相比仍顯著增長(zhǎng)80%。

??分能級(jí)來看，一線高熱不退，京滬深新政效應(yīng)延續(xù)，業(yè)主降低預(yù)期以價(jià)換量刺激剛需客群入市，整體成交量延續(xù)高位，二三線城市分化持續(xù)加劇，成都、寧波、佛山等迎來階段性放量，二手房成交量同環(huán)比齊增，武漢、青島、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、無錫、常州、清遠(yuǎn)等成交略顯疲軟，長(zhǎng)沙、清遠(yuǎn)等同環(huán)比跌幅均在五成以上。

??在成交放量的城市中，成都、上海、北京單月成交量突破百萬，銷量居前三。

??究竟背后原因幾何？2025年1月三城二手成交結(jié)構(gòu)又出現(xiàn)了哪些新特征，客群置業(yè)偏好又存在哪些改變？

??克而瑞研究中心梳理了重點(diǎn)35個(gè)城市2025年1月二手房市場(chǎng)成交情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)僅成都、上海、北京單月成交面積突破100萬平方米。其中成都二手房成交面積168萬平方米排重點(diǎn)35城第一，上海成交面積140萬平方米排第二，北京第三，成交面積118萬平方米。

??成都、上海、北京三城總成交面積426萬平方米，占重點(diǎn)35城比重高達(dá)26%。

??聚焦到這三個(gè)城市來看，近幾年二手房成交韌性仍顯著好于新房，2021年以來二手房成交占比均呈現(xiàn)波動(dòng)上行趨勢(shì)。

??北京是三個(gè)城市中二手房成交占比最高的一個(gè)，其二手房成交面積占比從2022年的70%，升至2024年的77%，截至2025年1月，北京二手房成交占比達(dá)78%，較2022年增長(zhǎng)8pcts。

??上海二手房成交占比在三個(gè)城市中排第二，其二手房成交面積占比從2022年的57%，升至2023年的62%，再到2024年繼續(xù)上升，達(dá)72。截至2025年1月，上海二手房成交占比達(dá)74%，較2022年增長(zhǎng)17pcts，為三個(gè)城市中增幅最高。

??成都2022年二手房成交面積占比為49%，2023年漲至53%，到了2024年進(jìn)一步漲至61%。截至2025年1月，成都二手房成交占比達(dá)59%，雖然與2024年相比略有下降，但與2022年相比仍增長(zhǎng)了10pcts。

??聚焦到成交總價(jià)來看，成都雖然成交面積占首位，但成交結(jié)構(gòu)與北京、上海形成了典型的差異化特征。

??成都總價(jià)100萬以下成交不僅是主力且占比增長(zhǎng)顯著，漲幅在各面積段居首，從2024年的46%漲至2025年1月的47.2%，漲幅達(dá)1.2%。跌幅最高的為總價(jià)100-200萬總價(jià)段，從2024年的40.6%跌至2025年1月的38.3%，跌幅達(dá)2.3%。

??但從成交總占比來看，200萬以下總價(jià)成交占成都八成以上購買量。此外，200-800萬中改高改總價(jià)段成交占比也出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)，1000萬以上總價(jià)段成交占比無明顯變化，可見改善和高端購買力相對(duì)持穩(wěn)。

??上海和北京從成交結(jié)構(gòu)來看高度趨同，剛需購買力增長(zhǎng)疲軟，中高改購買力相對(duì)堅(jiān)挺。總價(jià)200萬以下成交雖然為主力，但2025年1月明顯出現(xiàn)了占比下降態(tài)勢(shì)，增幅較為顯著的集中在中改600-800萬元和高改1000-3000萬元。

??上海總價(jià)600-800萬元成交占比從2024年的5.5%漲至2025年1月的6.2%，漲幅達(dá)0.7pcts，總價(jià)1000-3000萬元成交占比從2024年的3.9%漲至2025年1月的5.2%，漲幅達(dá)1.3pcts，總價(jià)1000-3000萬元成交漲幅也是上海各總價(jià)段成交套數(shù)中漲幅最高。

??北京總價(jià)600-800萬元成交占比從2024年的3.0%漲至2025年1月的3.4%，漲幅達(dá)0.4pcts，總價(jià)1000-3000萬元成交占比從2024年的1.3%漲至2025年1月的1.8%，漲幅達(dá)0.5pcts。

??從成交面積段來看，僅成都70平方米以下極致剛需成交占比出現(xiàn)了增長(zhǎng)，上海、北京均出現(xiàn)了不同程度下滑，而大面積段100平方米以上均出現(xiàn)了普漲行情。

??成都二手房市場(chǎng)仍吸納了部分買不起新房的剛需客群，尤其是70平方米以下2025年1月成交套數(shù)占比達(dá)23.8%，較2024年全年仍持增1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??相較而言，上海、北京高改和豪宅市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺，140-160平方米和180平方米以上成交套數(shù)占比持增，且增幅在不同面積段中居前，這點(diǎn)也不難理解，優(yōu)質(zhì)豪宅受限于新房供應(yīng)有限，高端客群被迫選擇二手房市場(chǎng)置業(yè)，除了自住需求外更多是滿足資產(chǎn)保值增值需求。

??具體到項(xiàng)目層面，成都剛需小戶型主要依托業(yè)主降價(jià)持續(xù)跑量，70平方米以內(nèi)戶型成交折扣率（成交價(jià)/掛牌價(jià)）由2024年的97.37%降至95.34%，熱銷項(xiàng)目集中在50-60平小面積段低總價(jià)產(chǎn)品，典型代表為成華區(qū)藍(lán)光Coco時(shí)代、青羊區(qū)金沙攬勝、高新南區(qū)中鐵城錦南匯等，2025年1月成交均價(jià)較2024年全年均有小幅回調(diào)，降幅均在3%以內(nèi)，不過成交量穩(wěn)步上升，較2024年月均值翻番。

??與成都降價(jià)跑量略有不同，京滬高端住宅相對(duì)堅(jiān)挺，2025年1月上海、北京部分熱銷二手住宅項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊升，尤其是處于熱點(diǎn)片區(qū)的140平方米以上大面積段，保值增值性良好，以上海浦江華僑城為例，2025年1月成交套數(shù)高達(dá)13套，整體成交均價(jià)較2024年上漲19%，成交量較2024年月均值增幅也達(dá)32%。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期來看京滬蓉二手房市場(chǎng)還將延續(xù)震蕩行情，高改和頂豪需求相對(duì)穩(wěn)定，成交占比或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應(yīng)影響。

??而從剛需客群購買傾向來看，成都二手房業(yè)主若延續(xù)降價(jià)策略，還將帶動(dòng)一波剛需客群入市；而對(duì)于京滬而言，市區(qū)和遠(yuǎn)郊老破小都將面臨不小的去化壓力。