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??上海豪宅“日光盤”再現(xiàn)江湖，銷售額刷新紀(jì)錄。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，3-5月上海迎來了豪宅的集中供應(yīng)期，以此帶動(dòng)市場(chǎng)熱度高位延續(xù)。2024年以來累計(jì)17個(gè)高端盤（單價(jià)超10萬元/平）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成，豪宅熱銷新聞持續(xù)“刷屏”。

??從上海2019年以來分單價(jià)段商品住宅成交面積占比情況來看，上海單價(jià)超15萬元/平高端住宅成交占比持續(xù)提升，目前已達(dá)約15%。

??這些豪宅項(xiàng)目能夠?qū)覍议_盤售罄，主要契合了前期供應(yīng)少、項(xiàng)目蓄客時(shí)間長(zhǎng)、改善置換自住需求、和部分價(jià)差打新等。

??對(duì)比之前上海的豪宅項(xiàng)目多是平層產(chǎn)品，2024年以來的豪宅供應(yīng)中，豪宅產(chǎn)品的類型更為豐富多樣化。

??我們認(rèn)為，隨著豪宅產(chǎn)品供應(yīng)放量，客戶對(duì)于產(chǎn)品也會(huì)變得更加挑剔，未來上海豪宅市場(chǎng)將面臨分化行情。

??上海豪宅熱銷新聞持續(xù)“刷屏”：2024年3月28日中海·順昌玖里項(xiàng)目開盤，銷售額達(dá)到196.53億元，創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄；4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤，212套房源當(dāng)天全部售罄，攬金70.27億元；4月21日融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開盤，當(dāng)日售罄，銷售額達(dá)99.97億元……

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年以來累計(jì)17個(gè)高端盤（單價(jià)超10萬元/平）入市，其中14盤開盤首日去化率超7成。

??從上海2019年以來分單價(jià)段商品住宅成交面積占比情況來看，2024年前4月上海單價(jià)超10萬元/平高端住宅共成交46.76萬平方米，成交占比高達(dá)24%，尤其是單價(jià)15萬+的頂豪產(chǎn)品，成交占比高達(dá)15%。

??對(duì)于豪宅產(chǎn)品而言，其價(jià)值更多地體現(xiàn)在區(qū)位和資源的稀缺性上。這批開盤的豪宅項(xiàng)目，基本都擁有核心的區(qū)位地段和資源優(yōu)勢(shì)。

??一類是占據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)城市核心區(qū)位。上海本輪入市的豪宅產(chǎn)品中，黃浦區(qū)的項(xiàng)目就占據(jù)多個(gè)席位，包括新天地板塊的中海順昌玖里、淮海中路板塊的凱德茂名公館、豫園板塊的露香園·云宸、老西門板塊的慶成府等。

??一類則是坐擁濱江資源。一線黃浦江景房是上海豪宅市場(chǎng)繞不開的話題，從東外灘到徐匯濱江，縵云上海、濱江凱旋門三期、綠城外灘蘭庭、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、保利世博天悅、匯元璽、香港置地啟元、保利濱江天珺等。

??這些豪宅項(xiàng)目能夠?qū)覍议_盤售罄，主要契合了以下三方面核心需求：一是前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購(gòu)房者持幣等待多年，項(xiàng)目蓄客時(shí)間長(zhǎng)。二是改善置換自住需求和部分首置客群。三是價(jià)差打新需求，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛依然存在，交易活躍度。

??對(duì)比之前上海的豪宅項(xiàng)目多是平層產(chǎn)品，2024年以來的豪宅供應(yīng)中，豪宅產(chǎn)品的類型更為豐富多樣化。

??2024年以來上海豪宅市場(chǎng)有一個(gè)重要的特征，就是核心城區(qū)風(fēng)貌別墅類產(chǎn)品的供應(yīng)明顯增加。上海核心城區(qū)舊改區(qū)域與歷史風(fēng)貌區(qū)高度重合，為保護(hù)歷史風(fēng)貌，遵循“留改拆”原則，通過城市更新打造風(fēng)貌別墅區(qū)。在保留上海石庫(kù)門和傳統(tǒng)里弄建筑肌理的同時(shí)，也滿足了市場(chǎng)高端需求。同時(shí)，城區(qū)低密社區(qū)的豪宅項(xiàng)目通過多樣化的產(chǎn)品打造也為上海豪宅市場(chǎng)帶來更多選擇。

??上海豪宅產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)角度方面，更注重空間尺度和功能性的平衡。在目前200-300平方米的主流面積段，既要求保證產(chǎn)品整體的空間尺度，也要保證功能性的完善。

??在此輪上海入市的平層豪宅產(chǎn)品中，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、龍盛灣上、中海順昌玖里等鋼結(jié)構(gòu)超高層項(xiàng)目，通過優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)提升高層豪宅產(chǎn)品的得房率，一定程度上助力了項(xiàng)目的熱銷。

??從購(gòu)房者情況來看，克而瑞研究中心通過房企、中介和機(jī)構(gòu)等渠道，進(jìn)行多組客戶深訪，調(diào)研表明，從年齡段看，購(gòu)房的主力已經(jīng)從“60/70后”向“80/90后”轉(zhuǎn)移，這群新貴中大部分資金來源還是父母，但他們具有充分的選擇權(quán)，對(duì)地段、房型、圈層都有具體的偏好。

??按總價(jià)將豪宅進(jìn)行劃分來看，5000萬以上的奢豪客戶畫像以私營(yíng)企業(yè)主為主，以及他們的“二代”。“二代”基本有海外留學(xué)背景，且浙江的企業(yè)占比最高，其次是江蘇和安徽，他們偏好保值性更強(qiáng)的核心地段，如：外灘、新天地、陸家嘴，而且具有一定的品牌忠誠(chéng)度。

??3000萬-5000萬的豪宅客戶畫像更為豐富，年輕創(chuàng)業(yè)者、企事業(yè)高管、動(dòng)拆遷“土豪”、財(cái)富有一定積累的富裕家庭，這部分客群對(duì)總價(jià)和區(qū)域的敏感度較高，更愿意選擇居住或者工作的區(qū)域。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海風(fēng)貌別墅供應(yīng)主要在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個(gè)行政區(qū)，總共31個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量約189萬平左右，加之市中心待開發(fā)的風(fēng)貌住宅儲(chǔ)備地塊高達(dá)12宗，可以推斷，2024年-2025年舊改豪宅供應(yīng)將處于井噴期。

??從產(chǎn)品來看，主要分純風(fēng)貌別墅盤和高層與風(fēng)貌別墅混合盤，其中風(fēng)貌別墅又有疊加和獨(dú)棟別墅兩種，待入市項(xiàng)目面積段基本都是在200㎡以上，與頂豪調(diào)性匹配。我們對(duì)部分樓盤的風(fēng)貌別墅單價(jià)進(jìn)行了預(yù)估，基本上在14-26萬/㎡不等，主要與樓盤的地段有關(guān)，越靠近核心地段，單價(jià)越高。

??因供應(yīng)顯著放量，核心地段高端豪宅雖然除了居住屬性,資產(chǎn)保值增值屬性同樣被購(gòu)房者看重,但市場(chǎng)去化最終仍須服從供求關(guān)系基本規(guī)律。可以預(yù)見，未來豪宅市場(chǎng)也將面臨顯著的分化行情，客戶對(duì)于產(chǎn)品會(huì)更加挑剔，高端豪宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。

??從上海這一波豪宅的主要購(gòu)買人群來看，有相當(dāng)一部分預(yù)算充裕、購(gòu)買力較強(qiáng)的人群持幣多年，只為等待城市核心板塊更高品質(zhì)的豪宅項(xiàng)目。2024年至今，上海豪宅限價(jià)松綁、集中入市之后，這部分多年積壓的需求得到釋放。

??還有不少持有多套房的上海土著，他們中一部分家庭早期實(shí)現(xiàn)富裕，有較強(qiáng)的置換需求，這類人群對(duì)生活半徑有高強(qiáng)度依賴，在改善置換時(shí)會(huì)優(yōu)先選擇同區(qū)域同板塊的產(chǎn)品。

??同時(shí)，長(zhǎng)三角富裕階層也是目前上海豪宅市場(chǎng)的主力客群之一，他們以80后為主，自身是企業(yè)主，財(cái)富的創(chuàng)造者，多孩家庭，重視子女教育，有經(jīng)濟(jì)能力在大城市購(gòu)置豪宅。

??從這些上海豪宅主流購(gòu)買人群來看，投資的心態(tài)并不多見，他們中有不少購(gòu)買頂豪的人群本身賺錢的速度要快于房子升值的速度，他們還是以自住，享受當(dāng)下的生活為首要目的。

??因此，我們認(rèn)為，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上豪宅產(chǎn)品的多元化供應(yīng)，未來客戶對(duì)于產(chǎn)品會(huì)更加挑剔，高端豪宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也將加劇，可以預(yù)見未來上海豪宅市場(chǎng)將面臨分化行情。