市場 2024-04-07 08:52:22 來源：丁祖昱評樓市
??2023年是豪宅成交大年。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、蘇州、武漢、東莞10個核心城市全年總價1000萬元以上商品住宅合計成交5.3萬套，同比增長2%。二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。
??究其原因，一方面是新房豪宅供應放量、部分項目一二手房價格倒掛，另外一方面則是在資產(chǎn)荒的大背景下，豪宅具有較強保值增值屬性，故而受到資金熱捧。隨著高凈值人群規(guī)模持續(xù)增加，高端購買力依然堅挺、終改購房需求持續(xù)旺盛。
??本文將通過典型城市總價1000萬以上中高端項目的成交結(jié)構(gòu)及動因分析，總結(jié)一二手豪宅市場的熱滯銷項目特征。
??2023年剛需退潮，改善和高端市場韌性顯現(xiàn)，高端市場呈現(xiàn)出“一手平穩(wěn)，二手回升”的特征。
??新房方面，重點城市總價千萬以上豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增。10個核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、蘇州、武漢、東莞）全年總價1000萬元以上商品住宅合計成交5.3萬套，同比增長2%。
??二三線城市千萬豪宅成交增長相對明顯。具體來說，核心城市中，4個一線城市千萬豪宅成交逼近4萬套，基本與2022年成交總量相持平，6個二三線城市成交接近1.3萬套，同比增長10%。
??二手房方面，千萬豪宅成交探底回升，回到2017年以來的均值水平。4個一線城市2023年總價1000萬元以上豪宅成交合計1.5萬套，同比增長36%，回到2017年以來的年均值水平，但與2020、2021兩大豪宅成交火爆之年仍有差距。
??從一手豪宅的成交結(jié)構(gòu)來看，大面積豪宅更好賣，180平以上戶型成交占比持增。
??2023年，全國20個核心城市千萬豪宅成交中，面積在180平以上的產(chǎn)品成交占比達到40%，較2022年增長3個百分點。
??中等面積段豪宅成交普遍持跌，譬如100-120平的千萬豪宅成交占比下降2個百分點，由2022年的16%降至2023年的14%，120-140平方米、160-180平方米成交占比也分別下降2個、3個百分點。
??分城市來看，北京120-140、140-160平中等面積戶型以及180平以上豪宅占比最高，達到25%以上，合計占比近8成。上海、深圳受供給結(jié)構(gòu)影響，100-120平的中小面積千萬豪宅最為暢銷，分別達到25%和37%。其余城市受房價等因素影響，千萬豪宅中占比最高的仍然是180平以上大面積產(chǎn)品。
??分總價段來看，全國總價千萬以上豪宅中，1000-3000萬元豪宅成交占比穩(wěn)中有增，5000萬以上豪宅成交略有縮水。
??重點城市中，深圳、杭州、南京等城市1000-3000萬元豪宅成交占比增長，與之相對應的是，北京、廣州、廈門、武漢等1000-3000萬元豪宅成交占比縮水，而頂豪產(chǎn)品成交占比有所回升。
??一手豪宅成交得以穩(wěn)步增長，與供應增加不無關(guān)聯(lián)，典型如上海、寧波、廈門、蘇州等城市，都是因為千萬豪宅供應放量驅(qū)動成交。典型如廈門，2023年，總價1000萬元以上新房供應達到2315套，同比增長183%，受供應放量帶動，全年千萬豪宅成交規(guī)模升至1682套，同比增長近3成。
??一二手價格倒掛也是驅(qū)動上海、杭州等城市一手豪宅成交的重要原因。由于部分新房項目仍存在一二手價格倒掛，在單位面積價差一定的情況下，面積越大意味著總體套利空間越大，因此這類大面積豪宅項目將更為暢銷。
??二手豪宅熱銷則主要源于量增價跌、性價比凸顯。一方面，掛牌量增加，可選擇范圍擴大。另一方面，掛牌價格持續(xù)走低。典型如京滬，北京、上海自2023年4月以來穩(wěn)步回調(diào)，上海尤為顯著，三季度以來甚至跌破6萬元/平方米大關(guān)，較近期高點回調(diào)10%以上。北京二手房掛牌價均值持續(xù)波動。
??1、熱銷特征：區(qū)域內(nèi)供應稀缺，京滬杭蓉等一二手倒掛
??從熱銷項目來看，要位于城市核心區(qū)域，供應相對稀缺，部分城市諸如上海、杭州、成都等還有一二手倒掛價差顯著的網(wǎng)紅盤，開盤基本都能實現(xiàn)屢開屢罄。
??從這些產(chǎn)品所地處的區(qū)位來看，基本都處于城市主城區(qū)或熱門板塊，成熟度較高，待開發(fā)地塊量相對有限。
??還有部分項目，因板塊供應稀缺，二手房價格甚至高于新房價格，造就了“一二手倒掛”，目前來看倒掛現(xiàn)象主要集中在北京、上海、杭州、蘇州等熱點城市。
??通過CRIC調(diào)研，雖然今年以來各城市二手住宅價格均呈現(xiàn)出不同程度的下調(diào)，但是目前來看存在一二手倒掛情況的項目基本位于城市核心板塊，因而整體二手房偏改善和豪宅類產(chǎn)品，保值增值略好于剛需。
??2、滯銷特征：區(qū)域項目扎堆，周邊配套欠缺
??滯銷項目的滯銷原因與樓盤入市時間和產(chǎn)品定價密切相關(guān)，若恰逢區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)類產(chǎn)品集中入市，定價偏高項目客戶難免被分流至競品項目，導致去化不佳。事實上，隨著整體經(jīng)濟環(huán)境疲軟，地產(chǎn)行情低迷，居民購買力透支嚴重，高端客群雖然韌性更強，但是也有階段性見頂征兆，價格敏感度也逐步增強。
??還有部分項目，地處核心區(qū)，但是因周邊配套不健全或是存在明顯缺陷，導致去化不佳。
??從10個樣本城市1000余個豪宅項目數(shù)據(jù)來看，決定項目熱滯銷因素的無外乎以下幾點：
??一是項目所處區(qū)域和入市節(jié)奏，若項目所在區(qū)域板塊內(nèi)供應稀缺，甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，短期內(nèi)熱度勢必較高；反之處于城市外圍郊縣，項目扎堆、庫存高企，滯銷也在情理之中。
??二是區(qū)域配套健全度，擁有學區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤去化速度肯定高于存在明顯不利因素，周邊居住環(huán)境差、工廠林立的高端盤。
??三是市場下行背景下，品牌軟實力、產(chǎn)品力等越來越成為購房者關(guān)注重點。熱銷盤開發(fā)商一般具備央國企背景、或是地方龍頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設計獨具特色，軟實力較強的部分項目。滯銷盤或面臨企業(yè)爆雷等信用危機，或產(chǎn)品設計存在明顯“硬傷”，因而整體競爭力較差。
??預判后市，我們認為，2024年豪宅市場熱度預期轉(zhuǎn)降。供給端來看，與2024年供應基本持平，可統(tǒng)計數(shù)據(jù)樣本城市來看，整體新增供應量較2023年僅微降4%，不過成交端來看，增長存在疲軟跡象，購房者觀望情緒還在日漸加劇。
房地產(chǎn)行業(yè)這一細分賽道，未來競爭激烈
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
