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??2023年下半年至今，政策利好不斷，尤其是7月24日中央召開會議定調后，利好信號已持續整整兩周時間。

??在中央和地方的積極表態下，市場預期開始修復。

??據CRIC調研，28個重點城市8月預計新增商品住宅供應面積1051萬平方米，環比上升25%。從供應結構各產品檔次分布來看，改善占比達60%。

??考慮到中央頻繁發聲積極定調房地產，后續核心城市尚有松綁的可能，預期成交有望止跌，但是低位盤整的趨勢短期內難以得到根本性改變。

??2023年至今，整體市場經歷了多個階段，剛剛過去的7月，在季節性因素影響下，繼續鞏固筑底行情。

??由于成交持續不振，房企推盤積極性明顯不足。7月30個重點城市新增供應890萬平方米，環比下降45%，同比下降33%，再創近5年同期新低，僅相當于2020年同期供應規模的三成左右。

??進入8月，在7月供應低點之后，8月房企推盤積極性在中央和地方的積極表態及政策利好下預期有所回升，絕對量或將與5月持平。

??據CRIC調研，28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1051萬平方米，環比上升25%，但同比仍下降27%，前8月累計供應面積將達到9389萬平方米，總體仍處于低位震蕩行情。

??分能級來看，一線同環比齊跌，跌幅分別達到55%和10%。其中上海縮量最為顯著，單月供應量僅為17萬平，達2023年以來月度新低，環比下挫73%，同比降幅超9成。北京因7月基數較低，供應環比翻番，從絕對量來看，仍不及2023年上半年月均。廣州供應量小幅微增2%，仍處階段性低位。深圳是一線城市中唯一同環比齊增且累計同比為正的城市。

??與一線回落不同，二線城市8月供應環比預期上漲35%，同比仍跌14%。從絕對量來看，成都單月供應達124萬平方米，位列二線城市榜首。部分城市供應提速，諸如杭州、長沙、重慶等經歷了7月的供應低點，8月迎來放量行情，環比翻番。

??三四線整體供應略顯疲軟，累計同比降幅擴大至42%。

??從CRIC調研城市的供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為39%、60%和1%，總體呈現出以改善為主導的現象。

??分城市來看，以南寧、重慶、鄭州、徐州、武漢、天津、青島為典型代表的弱二線城市剛需產品供應占比基本都在50%以上，剛需客群仍是成交主力。

??此前熱度較高城市，諸如北京、上海、合肥、杭州、成都等“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為34%、21%和45%，供應重心逐步由主城區向遠郊轉移。

??其中，蘇州、常州、泉州、西安、昆明、南寧、重慶、福州、長春、成都主城占比均在7成以上，而青島、上海、濟南、徐州、無錫、南京則以近郊項目為主，占比均在5成以上。

??預判后市，我們認為從7月24日中央政治局會議定調至今的一系列利好信號來看，8月樓市能否被激活，關鍵還在于地方利好政策的落地。

??在供應放量的情況下疊加政策刺激，或將在一定程度上提升居民購房信心及購買力，在這背景下，8月成交有望止跌企穩，環比持平或微增。

??當然不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為短期內供應放量，優質產品（主城、改善or高端）占比較高的城市，諸如北京、杭州、成都、蘇州等。對于這類城市而言，改善客群仍是支撐市場的中堅力量，供給主導成交的屬性較為明顯，只要有優質項目入市還是能撬動部分需求釋放的。

??第二類為以主城或近郊的剛需產品為供應主力的弱二三線城市，以武漢、南京、重慶、鄭州、青島、南寧、長春、徐州、泉州為典型代表，8月成交或將持平或小幅微跌。其中，武漢、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，不過短期低價二手房源對于新房的分流作用也比較明顯，加之新房剛需供應占比較大，供過于求、價格戰也將持續加劇。

??第三類為供應縮量或是供需錯配型城市，以廈門、天津、長沙、昆明等為典型代表，整體成交還將延續筑底行情。

??總體來看，短期房地產市場受供給約束明顯。

??一方面受成交行情低迷影響，房企推盤積極性不高。在我們調研中發現，武漢具備拿證條件卻不愿拿證的項目體量接近500萬平以上；

??另一方面，土地端成交不濟也成為了限制供給放量的客觀因素。而且從近期土拍來看，熱點城市也不乏底價成交和臨時撤牌跡象，這可看出房企拿地更為謹慎。

??不過供給約束并非制約成交放量最為核心的因素，更關鍵的還是要看后續地方利好政策落地能否帶動居民購房信心修復以及購買力的實質性提升。