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??租金下降，空置率上升，成為二季度北京辦公租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

??而全市空置率環(huán)比增漲0.42個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。

??從數(shù)據(jù)上很明顯可以看出，北京辦公租賃整體需求正在減弱。

??此外，北京重點(diǎn)商務(wù)區(qū)租金環(huán)比一季度幾乎全線下跌，僅麗澤商務(wù)區(qū)租金上漲0.17%。其中，中關(guān)村租金降幅最大，望京及酒仙橋區(qū)域緊隨其后。

??北京比較典型，在這輪企業(yè)降本增效而縮減租賃面積影響下，再加上新增租賃需求減少、供應(yīng)增加等因素，辦公租賃市場(chǎng)持續(xù)承壓。

??2020年至今，受新冠疫情、部分企業(yè)降本增效、新增供應(yīng)入市影響，北京辦公租賃市場(chǎng)承壓，甲級(jí)寫字樓平均租金處于下行趨勢(shì)中，而空置率波動(dòng)上行。

??據(jù)克而瑞資管監(jiān)測(cè)，二季度，北京甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

??縱觀近三年變化，北京甲級(jí)寫字樓平均租金由2020年一季度的12.15元/㎡/天，持續(xù)下降至今年二季度的10.32元/㎡/天，跌幅達(dá)到15.1%。其中2020年租金跌幅較大，下跌10.5%。

??北京并非個(gè)例。

??對(duì)比其他一線城市，北上廣深四個(gè)城市的甲級(jí)寫字樓平均租金均處下行趨勢(shì)，2020年至今租金平均跌幅達(dá)到10.8%。其中北京和深圳跌幅最大，均下跌15.1%。

??從租金水平來看，二季度，北京甲級(jí)寫字樓平均租金在一線城市中仍然是最高，上海以7.22元/㎡/天排在第二位。

??今年二季度，北京辦公租賃需求明顯減弱，租賃市場(chǎng)繼續(xù)承壓。

??表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，二季度北京市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比增漲0.42個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。

??對(duì)比四大一線城市，北京寫字樓空置率雖然有所上漲，但整體水平仍相對(duì)較低。具體來看，一線城市中廣州寫字樓空置率最低，為12.14%；上海和深圳空置率均接近20%。

??二季度，北京寫字樓凈吸納量受租賃需求不足等因素影響，導(dǎo)致錄得負(fù)值，為-2.7萬平方米。中關(guān)村、亞奧商務(wù)區(qū)、望京及酒仙橋商務(wù)區(qū)凈吸納量均錄得負(fù)值，空置率持續(xù)承壓。

??這些子市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)調(diào)整及辦公整合的影響，空置率增漲明顯，租金亦有較大調(diào)整。

??在北京重點(diǎn)商務(wù)區(qū)空置率普遍上升、租金全線下跌的情況下，麗澤商務(wù)區(qū)持續(xù)去化，租賃表現(xiàn)最佳，是唯一一個(gè)租金環(huán)比增漲、空置率下降的區(qū)域。

??據(jù)克而瑞資管監(jiān)測(cè)，今年二季度，麗澤商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比上漲0.17%至6.4元/㎡/天，空置率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至34.3%，同比下降8.2個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)去化。

??中關(guān)村租金降幅最大，環(huán)比下降5.02%，同比下降10.81%。其次為望京及酒仙橋區(qū)域，租金環(huán)比下降4.98%。就連租金水平一直較為堅(jiān)挺的CBD、金融街商務(wù)區(qū)租金二季度也出現(xiàn)了下跌，均環(huán)比下跌1.10%。

??可以說，麗澤商務(wù)區(qū)成為北京辦公租賃市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

??2019年至今，麗澤商務(wù)區(qū)辦公租賃市場(chǎng)活躍，持續(xù)去化，入駐企業(yè)已超1000家，空置率也由2019年的61.6%下降至2023年二季度的34.3%，而同期全市空置率由11.7%上升至15.4%。

??目前麗澤商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租金基本與2019年末水平相當(dāng)，而同期全市租金下跌16.2%。

??上半年麗澤商務(wù)區(qū)成為市場(chǎng)凈吸納量最大的區(qū)域，共引進(jìn)約67家企業(yè)，其中二季度引進(jìn)約35家企業(yè)。截至2023年6月25日，麗澤金融商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)共計(jì)1048家，其中金融企業(yè)470家，占比44.8%；科技類企業(yè)280家，占比26.7%。

??隨著區(qū)域交通、配套的逐步完善，麗澤商務(wù)區(qū)將憑借樓宇質(zhì)量高、承租靈活度高、租金相對(duì)較低等優(yōu)勢(shì)獲得租戶的青睞，有望持續(xù)去化。預(yù)計(jì)到2024年，麗澤商務(wù)區(qū)企業(yè)數(shù)量將超過1200家，“金融+科技”生態(tài)體系逐漸完善，后續(xù)該區(qū)域租金雖不會(huì)有太大提升，但整體表現(xiàn)仍比較堅(jiān)韌。

??下半年，北京市預(yù)計(jì)還有約57萬平方米的新增寫字樓供應(yīng)入市，整體市場(chǎng)將繼續(xù)承壓，空置率或繼續(xù)上行，租金或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。

??需求方面，疫情影響已經(jīng)消散，但市場(chǎng)信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地依然需要時(shí)間，降本增效、縮減租賃面積依然是市場(chǎng)的主旋律，租賃市場(chǎng)仍處緩慢恢復(fù)期。

??頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)調(diào)整以及租賃場(chǎng)地整合等，預(yù)計(jì)將持續(xù)影響2023年寫字樓租賃市場(chǎng)，望京、亞奧、中關(guān)村等相關(guān)子市場(chǎng)的調(diào)整態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)。