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??被剛需、改善群體不斷詬病的一線城市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再次受到關(guān)注。

??王悅最近想要置換一套三房，但轉(zhuǎn)了一圈后發(fā)現(xiàn)預(yù)算不太夠。“北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)多年未調(diào)整，按照現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，滿足普宅標(biāo)準(zhǔn)的房源太少了，基本都是豪宅了，甚至限競(jìng)房都是豪宅了，非常不符合實(shí)際。”

??按照北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元/套；六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi)，則被劃為普通住宅。

??在購(gòu)房首付方面，首套房如果是普通住宅，首付比例是35%，非普通住宅則是40%；二套房如果是普通住宅首付比例是60%，非普通住宅則為80%。

??“我們看的房子單價(jià)至少都在5萬(wàn)元/平方米，一套房下來(lái)少說(shuō)要700萬(wàn)元，屬于非普通住宅，需要8成首付。”王悅表示，高首付以及認(rèn)房認(rèn)貸政策讓有換房需求的人群被政策限制。

??王悅的遭遇并非個(gè)例，多位購(gòu)房者告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，在實(shí)際看房過(guò)程中，由于普通住宅和非普通住宅首付比例標(biāo)準(zhǔn)不同，給他們帶來(lái)的最直接影響就是購(gòu)房成本增加了，除了首付款外，還包括契稅、印花稅、土地增值稅等稅費(fèi)上。

??此前，北京市住建委對(duì)此給出的答復(fù)是，已關(guān)注反映的問(wèn)題，并將在研究政策時(shí)考慮，目前仍執(zhí)行2014年普通住宅政策。關(guān)于三孩家庭購(gòu)房沒(méi)有新政策問(wèn)題，住建委正在調(diào)研二孩、三孩家庭購(gòu)房情況及實(shí)際走向情況，目前還沒(méi)有新政策。

??為何多年來(lái)沒(méi)有調(diào)整？

??一般來(lái)說(shuō)，是否為普通住宅一般由建筑面積、容積率和價(jià)格決定。

??目前，北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，已近10年沒(méi)有做出調(diào)出。此前，之前每3～4年調(diào)整一次。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年12月，北京、上海新建住宅價(jià)格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價(jià)格均超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，二手住宅平均價(jià)格均超6萬(wàn)元/平方米。

??另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別914萬(wàn)元、610萬(wàn)元、395萬(wàn)元，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別達(dá)1726萬(wàn)元、1165萬(wàn)元、537萬(wàn)元，均明顯高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線。

??為什么多年來(lái)沒(méi)有調(diào)整？諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，北京，上海作為一線城市代表，其房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變動(dòng)在全國(guó)具有風(fēng)向標(biāo)意義，因此北京、上海的政策調(diào)整比較謹(jǐn)慎。

??“回顧普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其核心是為了提高購(gòu)房家庭的購(gòu)房門(mén)檻，降低整體購(gòu)房杠桿率。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，隨著近幾年樓市調(diào)控，房地產(chǎn)已逐步實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，沒(méi)有適時(shí)的對(duì)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整除了降低購(gòu)房杠桿率外，也是為了實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的大原則。

??郭毅認(rèn)為，從投資角度過(guò)高杠桿率會(huì)吸引一定投資人群進(jìn)入到特定區(qū)域板塊。“目前北京針對(duì)新房市場(chǎng)限價(jià)，就會(huì)造成部分新房可能存在房?jī)r(jià)倒掛情況，出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)窗口，如果提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，難以抑制市場(chǎng)出現(xiàn)的投資需求。”

??值得注意的是，2019年11月11日，深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，只認(rèn)面積不看價(jià)，容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下住宅，這類(lèi)普通住宅滿兩年可免繳增值稅。

??按照老標(biāo)準(zhǔn)，深圳普通住宅評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)2015年出臺(tái)的“容積率+面積+總價(jià)”執(zhí)行，其中，總價(jià)要求低于規(guī)定的所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（不同區(qū)域的上限介于200萬(wàn)元至490萬(wàn)元之間），若不同時(shí)滿足3個(gè)條件則均會(huì)被判定為豪宅。

??在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)已逐步實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)唿聲再起。深圳調(diào)降“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)、降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)措施，是否值得同為一線城市的北京、上海借鑒？

??“深圳和北京、上海不一樣，深圳監(jiān)管相對(duì)更寬容，本地自主化程度更高，而北京、上海則是整體的風(fēng)向標(biāo)，意義更強(qiáng)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，如果將北京、上海的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高的話，會(huì)向市場(chǎng)傳達(dá)出刺激樓市的信號(hào)。

??王小嬙也表示，北京、上海的政策優(yōu)化不僅能提振當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信心，對(duì)全國(guó)的市場(chǎng)預(yù)期回升也有一定積極影響。“根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，市場(chǎng)信心下滑明顯，再加上就業(yè)環(huán)境并未明顯改善，消費(fèi)意愿弱，后續(xù)的樓市需要利好政策的加持。”

??“確實(shí)是進(jìn)入到應(yīng)該需要調(diào)整的周期。”郭毅認(rèn)為，當(dāng)前北京樓市需求疲軟、成交下滑，同時(shí)，投資性需求得到明顯抑制，當(dāng)下調(diào)節(jié)既不會(huì)帶來(lái)投資需求的反彈，反而能針對(duì)自住需求提供支撐，有利于樓市回暖。

??記者注意到，深圳調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，市場(chǎng)情緒回升。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2019年11月、12月，深圳商品住宅成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)23.5%、28.3%，同比分別增長(zhǎng)69.0%、22.3%；深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲0.14%，12月，環(huán)比上漲0.34%。二手房成交套數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)11.8%、19.4%，同比分別增長(zhǎng)91.9%和151.0%。

??如何調(diào)？

??“房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定不只是政策的傾斜，也需要良性的流通。”王悅等多位購(gòu)房者建議出臺(tái)政策為確有需求的剛需、改善人群建立通道。

??王小嬙認(rèn)為，普通住宅和非普通住宅的購(gòu)房成本差別還體現(xiàn)在契稅、印花稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅費(fèi)上，普通住宅在稅費(fèi)上有一定的減免和優(yōu)惠，因此政策調(diào)整的方向是放寬對(duì)普通住宅的認(rèn)定，讓更多的購(gòu)房群體享受普通住宅的稅收優(yōu)惠。

??某機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜則認(rèn)為，盡管現(xiàn)行普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重限制了剛需和需要換房改善的購(gòu)房群體，調(diào)整后有利于更好地滿足居民的住房需求，但其難點(diǎn)在于如何確定不同片區(qū)項(xiàng)目單價(jià)或總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格的高低也直接影響著受益購(gòu)房群體的范圍以及政策力度大小。

??“可以借鑒深圳直接廢除總價(jià)，或者只看總價(jià)。”李宇嘉補(bǔ)充表示。

??談及調(diào)整后的影響，王小嬙認(rèn)為，北京、上海調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是政策上的優(yōu)化，能提振市場(chǎng)信心，有利于市場(chǎng)活躍度的上升，對(duì)交易量有一定的積極效果。但由于政策松綁的力度不大，當(dāng)前供應(yīng)量大于需求量，居民收入預(yù)期弱，短期對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大。

??李宇嘉認(rèn)為調(diào)整后影響較大。“過(guò)去是剛需為主導(dǎo)，現(xiàn)在則是改善為主導(dǎo)，在房屋面積、價(jià)格方面都會(huì)超過(guò)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，如果調(diào)整，對(duì)改善群體有很大的利好。”

??陳文靜表示，這將促使更多住房需求進(jìn)入市場(chǎng)，有利于促進(jìn)市場(chǎng)活躍度提升，同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)形成一定支撐。但如果普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整力度較大的話，可能引起房?jī)r(jià)波動(dòng)，尤其是核心區(qū)域住房?jī)r(jià)格或出現(xiàn)上漲。