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??武漢房地產(chǎn)市場正深陷輿論漩渦中。

??2月6日，武漢市人民政府出臺《關于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，提出支持居民家庭合理住房消費，結合房價和新房庫存情況動態(tài)調(diào)整住房限購范圍，在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格。值得關注的是，文件中還把房地產(chǎn)行業(yè)列為困難行業(yè)，要加大紓困支持力度。

??多年來，武漢房地產(chǎn)市場的交易量始終位居全國前列，對城市經(jīng)濟的拉動作用更為顯著，武漢本次明文將其列為困難行業(yè)，讓各界人士頗為費解。

??武漢市房地產(chǎn)主管部門相關負責人回應媒體時表示：“我們是動態(tài)地使用調(diào)控政策，二環(huán)內(nèi)主城區(qū)核心板塊一旦房源緊張或供應不足，我們會立刻收緊限購范圍。實際上，目前全國對于首套房貸款利率下限的認定也是動態(tài)的，我們思路與此相同。”

??廈門大學管理學院教授、博導戴亦一在獲悉該政策后也在自己的頭條號上直言：武漢市用心良苦。限購是特殊時期不得已而執(zhí)行的一種計劃經(jīng)濟時代的調(diào)控手段，本來就不適合常態(tài)化使用，更何況武漢樓市現(xiàn)在非常蕭條，需要刺激、需要維穩(wěn)。

??有購房者卻吐槽說：“我是缺那個購房資格嗎？缺的是首付和還貸的錢！”

??一位不愿具名的資深專家告訴記者：“本次武漢把房地產(chǎn)業(yè)特別定位為‘困難行業(yè)’，明顯是搶抓政策機遇窗口，以便更大力度地紓困地產(chǎn)，為全年經(jīng)濟發(fā)展打好開局。”

??成交量創(chuàng)近8年新低

??武漢市房地產(chǎn)業(yè)確實步入了至暗時刻。

??武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，2022年，武漢新建商品住房共計成交11.63萬套、1316.5萬平方米，同比分別下滑42%和43%，是近8年來成交量最低的一年。

??同策武漢房地產(chǎn)市場報告也顯示，2022年，武漢市新建住宅平均價格同比下滑4%，全年新建住宅開盤平均去化率僅19%；截至2022年12月，全市新房庫存近1800萬平方米，去化周期16.4個月。

??2020年，武漢房地產(chǎn)頂著疫情還創(chuàng)下了新房成交17.54萬套的成績，位居全國前三；2021年，武漢更上一層樓，新建住房成交超20萬套，居第一。

??武漢地產(chǎn)研究院院長殷躍建在接受記者采訪時表示，前幾年，武漢地產(chǎn)過猛過快的發(fā)展，嚴重透支了市場量能，引發(fā)供需失衡，疊加地產(chǎn)金融調(diào)控的過嚴，造成了行業(yè)的大滑坡。疫情的暴發(fā)，對基層低收入的剛需群體的沖擊較大。武漢作為以剛需為市場主體的城市，相比全國其他城市，受疫情的影響會更大一些。

??在武漢房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多年的一位周姓總經(jīng)理告訴記者：“從2021年底至今，我們眼看著市場不斷蕭條，行業(yè)信心幾乎降至冰點。從市場表現(xiàn)看，政策刺激激不起成交浪潮，以價換量換不來市場復蘇，項目開盤開不出良好去化，領跑大盤帶不動冷清市場。我們就這樣艱難地熬過了2022年。今年一季度能否恢復仍待觀察。”

??在市場表現(xiàn)不佳時，武漢市曾多次祭出寬松政策，以提振樓市。

??2022年5月22日，武漢經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購區(qū)域調(diào)整為不限購區(qū)域。同年6月20日，武漢又在實操層面執(zhí)行新的限購政策，戶籍居民家庭名下若已有兩套住房，可以再買一套房。

??除此以外，武漢還有一些特殊的限購松綁政策：二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策，此前戶籍家庭通過這一系列政策最多可以購買四套房。而在武漢非主城區(qū)限購區(qū)域，樓市限購已經(jīng)全面放開，武漢戶口居民在此非限購區(qū)域的住房不計入家庭現(xiàn)有住房套數(shù)。

??然而，對于地產(chǎn)寬松措施的實施，武漢市表現(xiàn)較為謹慎，沒有印發(fā)具體文件，推行力度也不大，對市場的拉動效應非常有限。

??2022年12月8日，武漢市借助房交會讓年終市場有所活躍，得以翹尾回升。但2023年春節(jié)期間，武漢樓市卻依然呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。1月21日~1月27日，武漢市新建商品房成交網(wǎng)簽備案77套，其中新建商品住房成交網(wǎng)簽備案65套，同比2022年春節(jié)期間，分別下降了41%、49%。整個1月，武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套，成交量環(huán)比下降62%；同比下降48%。

??“武漢地產(chǎn)市場如此糟糕的表現(xiàn)若不祭出強有力的政策，很難挽救行業(yè)頹勢。”一位不愿具名的資深專家告訴記者，本次武漢把房地產(chǎn)業(yè)特別定位為“困難行業(yè)”，明顯是搶抓政策機遇窗口，以便更大力度地紓困地產(chǎn)，為全年經(jīng)濟發(fā)展打好開局。

??針對武漢房地產(chǎn)業(yè)是困難行業(yè)的各種評議，武漢地產(chǎn)研究院院長殷躍建在接受記者采訪時卻頗為冷靜地回應：“2022年數(shù)據(jù)能不能真實反映武漢地產(chǎn)的發(fā)展水平要打一個問號！房地產(chǎn)真的是困難行業(yè)？是只武漢有困難還是全國都困難？這都要認真思考。”

??發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)先導性作用

??沖擊2萬億元目標

??“我感覺去年是行業(yè)最為暗淡、艱難的一年。”上述周總經(jīng)理表示，有些世界500強、中國500強地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生暴雷，導致市場惡化、極速蕭條。同時，連續(xù)3年疫情，各行業(yè)都遭受重創(chuàng)，老百姓的錢袋子空了，又怕買到爛尾樓，觀望情緒濃郁。

??記者梳理國家統(tǒng)計局全國70個大中城市房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年初以來，武漢市房價環(huán)比已連跌11個月。

??殷躍建分析稱：“買漲不買跌，這是消費心理的使然。前幾年，房價上漲較快的時期，很多家庭購房計劃前置，讓武漢住房消費超前透支；另外，武漢每年超20萬套的住房巨大供應量，造成供大于求，市場供需失衡，這都為目前行業(yè)的困境埋下了伏筆，并進一步影響武漢財政收入。”

??新房市場滯銷不暢，讓土地出讓艱難。武漢土地市場交易中心數(shù)據(jù)顯示，2022年度武漢土地出讓成交僅約金額為940億元，加上全市新建住房銷售額約1800億元，兩項總額為2740億元，同比跌幅52.2%。

??2022年，武漢市GDP為18866.43億元，按可比價格計算，比上年增長4%。有武漢市政府高層人士告訴記者，這個增幅雖然不低，但低于武漢原內(nèi)定預期目標。

??按照武漢市發(fā)展規(guī)劃，武漢GDP于“十三五”末突破2萬億元大關，2019年武漢經(jīng)濟增長勢頭良好，GDP接近1.7萬億元，此后，其增長勢頭被疫情阻斷，在2萬億元關口前止步不前。

??殷躍建表示，如果去年武漢房地產(chǎn)沒有發(fā)生斷崖式下滑，這2000多億元的缺口是可以彌補實現(xiàn)的。很明顯，房地產(chǎn)拖累了武漢經(jīng)濟。

??武漢市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)印證了殷躍建的觀點，2022年，武漢市固定資產(chǎn)投資比上年增長10.8%，延續(xù)了平穩(wěn)快速增長態(tài)勢。從投資領域看，基礎設施投資增長10.8%，工業(yè)投資增長19.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資僅增長5.5%，低于全市固定投資整體增幅5.3%。

??前述武漢市政府高層人士表示，房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動作用毋庸置疑，但近年來大家對于如何發(fā)展定位房地產(chǎn)業(yè)有些搖擺，不想過度依賴，把重點轉向了科技創(chuàng)新與實體產(chǎn)業(yè)上。

??記者梳理2022年武漢市經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，武漢重點發(fā)展布局的光電子、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)的東湖高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)的GDP分別為2800億元、2000億元，這兩大區(qū)域產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻度均低于武漢房地產(chǎn)業(yè)。

??“武漢市培育光谷、車谷光電子、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)都已超過了30年，顯然，目前要尋找能替代房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)仍然比較難。我們在城市經(jīng)濟發(fā)展中，如何協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關系，既發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的先導性作用，又不過分依賴它，這不僅是武漢市面臨的兩難境遇，全國其他城市也都面臨同樣的課題。”殷躍建強調(diào)說。