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??2022年，對于大連房地產市場，是沉淀與消化的一年。

??疫情第3年，受居民收入增長放緩影響，購房需求持續萎縮，大連市場價量齊跌。由于之前直至2021年上半年，大連房價一直躥升，已到高位，所以這次的房價跌落算是深度回調，雖然政策面刺激消費有所回暖，但市場抬頭尚需時日。

??成交量、均價同比降幅較大

??2022年12月15日，國家統計局發布2022年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

??2022年11月份，大連新建商品住宅銷售價格指數環比下降0.5%，同比下降4.9%；二手住宅銷售指數環比下降0.6%，同比下降5%。

??大連市統計局2022年12月26日發布的最新經濟運行數據顯示，2022年前11月全市商品房銷售面積為409.7萬平方米，同比下降32.7%，降幅比1-10月份收窄1.9個百分點；商品房銷售額為512.2億元，同比下降39.7%，降幅比1-10月份收窄1.2個百分點。

??2021年6月，大連房價站上16115元/平方米（據國家統計局數據）的高點，然后就轉頭曲折向下。吉屋網數據顯示，2022年大連房價4個月上漲，8個月下跌；2022年12月份新房均價為15442元/平方米。以房價較高的高新區為例，2022年1月份，房價在24000元/平方米，到了年底，跌至22000元/平方米。

??房企銷售額絕大多數下滑

??在相關研究機構發布的2022年大連房地產企業銷售額排行榜上，排名前十位的品牌分別為保利、中海、萬達、華潤、萬科、招商、金地、大華、遠洋和綠城。其中保利發展以銷售額60.8億元排名首位，第十名門檻為20.2億元。

??回看2021年排行榜前十的企業，這一年境遇各自不同。

??2021年銷售額排行，中海以81.65億元居首，第十名大華34.84億元。

??與2021年相比，多數企業2022年銷售業績下滑，中海、金地、綠城、華潤銷售額遭遇腰斬；融創、碧桂園跌出前十。萬達、遠洋銷售額變化不算太大，反而躋身前十。

??只有保利年銷售額增長破10億元，可謂一枝獨秀。

??據新峰數據統計，截至2022年12月25日，大連市內七區商品住宅存量約為617萬平方米，去化周期高位穩定在27個月。對于大多數房企來說，未來一段時間，將以去化、清盤為主。

??宅地供應，全年只有1例溢價成交

??根據對大連市公共資源交易網土地掛牌成交公示的統計，2022年，大連市共有37宗涉宅地塊成交，規劃建筑面積204.39萬平方米，成交總價60.82億元。

??從成交價格看，絕大多數地塊為起始價格成交，只有大連潤新房地產公司以溢價競得高新區大高（2022）-1號地塊。該地塊位于高新區科海街南側、億陽路東側、高能街北側，用地面積16221.4平方米，建筑規模31620.0平方米，起始價38706.16萬元，成交價52406.16萬元。

??從地域分布看，宅地交易最為活躍的是金普新區，成交26宗地塊，規劃建面159.37萬平方米。

??從拿地企業看，頭部企業普遍沉寂，只有華潤和中鐵鐵龍分別取得2宗和1宗地塊。金普新區多數地塊，由國資企業托底拿到。

??制表：孟雙奎

??政策面：嚴控炒房，滿足合理需求

??從2021年下半年以來，為落實中央“穩地價、穩房價、穩預期”戰略部署，大連市陸續出臺相關政策，影響效果逐步顯現。

??2021年8月16日，大連市發布《大連市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》（以下簡稱“通知”），進一步嚴格限制新購住房上市交易，嚴格住宅用地出讓價格管控。

??通知提出，在大連市內五區（中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區）商品住房需自網簽備案之日起滿5年方可上市交易；二手住房需取得《不動產權證書》滿3年方可上市交易。同時通知對嚴格限制住宅用地出讓溢價率和嚴格控制新建商品房價格漲幅作出了規定。

??2022年5月，大連市保持房地產市場平穩健康發展工作領導小組辦公室發布《關于促進我市房地產業健康發展和良性循環的通知》（大房穩辦〔2022〕1號），進一步明確住房交易限制區域為中山區（不含東港商務區）、西崗區、沙河口區，同時適當放松一些購房限制，如非限制區域住房套數不計入總套數，對非本市戶籍購房者，不再要求提供12個月以上社保或個稅證明等。

??以上兩項政策，不能簡單理解為“先抑后揚”，因為一方面要堅持“房住不炒”的目標定位，另一方面也要滿足合理住房需求、售房需求和購房信貸需求，所以限制政策雖然在不斷進行調整和完善，但具有穩定的中心點和連續性。

??主力區域：金普新區和甘井子區

??作為東北唯一沿海的副省級城市，大連的區位優勢和資源優勢明顯，經濟總量長期領跑三省城市。2022年前三季度，大連市GDP達到6191.3億元，按可比價格計算，同比增長3.9%，全年GPD有望突破8500億元。

??據鏈家網等平臺數據整理，2022年11月末，大連二手房掛牌量為9.83萬套，全國范圍內排在其之前的15個城市中，除了蘇州和佛山，其他均為直轄市及省會城市。

??有人口的地方就有消費。2022年11月17日長安講壇上，十三屆全國政協常委、政協經濟委員會副主任楊偉民認為，中國的房地產業還不是一個夕陽產業。住宅峰值不能僅看靜止的總量，更要看人口流動后的動態總量。

??據2020年人口普查數據，大連12個地區中，金普新區和甘井子區的人口都超過100萬，分別為154.55萬人和153.47萬人。這兩個區的產業經濟發展勢頭迅猛，并且在當前的房產政策中，均屬于非限制區，目前已成為土地出讓市場的主力區域。大連理工大學經濟管理學院副教授丁永健認為，未來甘井子和金普等大連北部區域將連接發展，成為大連北部最大地產增量。

??雖然目前因種種原因，行業遭遇冷冬，開發商拿地意愿減弱，建設勢頭暫時放緩，但隨著政策調整漸趨穩定，開發企業融資環境轉暖，在市民剛需和改善性需求拉動下，大連房地產市場終將持續釋放潛力，在平穩發展的軌道上加速前行。