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??11月28日，標普全球評級表示，起步初期的中國基礎設施REIT市場取得階段性成功，比如目前為止派息符合投資者預期。但已上市項目的原始權益人以國有企業為主，基礎資產側重于受政策支持的行業，所以項目的上市資格可能仍將高度受政策左右。

??標普全球評級分析師馮誠斌表示：“鑒于中國基建行業的龐大規模，REIT市場潛力巨大。我們認為，要吸引、促成更廣泛的項目入場，監管和激勵需要進一步推進。”

??差不多兩年以前，中國推出了REIT框架，以拓寬其龐大基建市場的資金來源。2022年中國基礎設施開發投入將達到20萬億元，而這些投入通常是由地方政府及當地國有企業承擔。

??2021年年中以來共有21只REIT上市，總融資額650億元。標普認為，部分發行人計劃增發、220億元的項目等待上市等現象，說明市場正在繼續發展。大部分已上市項目都來自經濟發達的沿海地區或內陸的主要經濟中心，如廣東、湖北等。高速公路項目占比最大，其次是產業園區和倉儲物流。

??但是，市場的發展可能仍然面臨著一些障礙。欠發達地區資金需求更大，但由于資產質量和預期回報的原因，這些地區要通過REIT盤活基建資產仍有難度。相對于中國龐大的基建投入規模和基建存量（市場估計逾100萬億元），REIT融資金額相當有限。

??可再生能源、新型基礎設施、智慧城市等行業尚無REIT上市，而今年剛剛進入可上市范圍的保障房項目卻已有4只REIT上市。這種對比凸顯了政策支持的重要性和項目獲準上市面臨的挑戰。

??馮誠斌表示：“REIT市場或許尚未充分發力，但它在穩步增長的過程中取得了穩定的表現。大部分產業園、物流園資產的出租率目前來看都很不錯，而派息方面，雖然過去兩年中國經濟環境充滿寒意，REIT的現金收益率至少也達到了4%。”