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??11月17日，一則“買(mǎi)樓送10年免費(fèi)乘地鐵福利”的消息開(kāi)始發(fā)酵，引起多位網(wǎng)友討論。

??據(jù)微信公眾號(hào)“南寧軌道薈”11月13日消息，南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“南寧軌道地產(chǎn)”）推出活動(dòng)，根據(jù)活動(dòng)內(nèi)容限買(mǎi)購(gòu)房者，可享受免費(fèi)坐地鐵10年福利。

??近年來(lái)，地方國(guó)企南寧軌道地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻，不僅收購(gòu)了民營(yíng)房企的項(xiàng)目股權(quán)，還參與成立地產(chǎn)基金，其母公司南寧軌道交通集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入占比超過(guò)70%來(lái)自于房地產(chǎn)。

??11月17日，記者數(shù)次撥打由南寧軌道地產(chǎn)提供的該企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃部電話，但始終無(wú)人接聽(tīng)。

??對(duì)于“買(mǎi)房免費(fèi)乘地鐵”的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地鐵乘坐政策和交通政策有關(guān)系，和住房政策關(guān)系少，通過(guò)購(gòu)房而改變交通規(guī)則，從法律上說(shuō)有缺陷。而且如果后續(xù)地鐵價(jià)格變化或地鐵有其他計(jì)價(jià)的政策，也很有可能和此類(lèi)承諾的優(yōu)惠政策有沖突，或引起一些糾紛。所以類(lèi)似營(yíng)銷(xiāo)做法需要謹(jǐn)慎推進(jìn)。

??“只要是真正讓利于民的惠民營(yíng)銷(xiāo)手段都沒(méi)有問(wèn)題，但不要出現(xiàn)許諾不兌現(xiàn)的情況，或者虛假營(yíng)銷(xiāo)的情況。如果貨不對(duì)板，后果很?chē)?yán)重，有可能形成詐騙。比如，有的樓盤(pán)打著溫泉入戶的幌子，入住時(shí)卻不提供溫泉，這一類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該是嚴(yán)格禁止的?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示。

??限時(shí)買(mǎi)房可免費(fèi)乘10年地鐵

??11月13日，南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)公司公眾號(hào)“南寧軌道薈”發(fā)文稱(chēng)，軌道地產(chǎn)作為南寧軌道交通集團(tuán)全資子公司，始終踐行“每一分收入都反哺于軌道建設(shè)”的初心，在南寧五條地鐵線網(wǎng)成型之際，特別推出“10年地鐵自由！軌道地產(chǎn)邀您尊享免費(fèi)乘車(chē)權(quán)益”活動(dòng)。

??凡在2022年11月11日-12月31日期間成交軌道地產(chǎn)任一項(xiàng)目住宅房源的客戶，100%享受免費(fèi)坐地鐵10年的福利。

??該活動(dòng)的推出離不開(kāi)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年7月開(kāi)始，南寧市的二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，截至今年8月，南寧二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌16個(gè)月。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，南寧今年10月新建商品住宅成交面積30萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下降26%、35%；今年1～10月，南寧新建商品住宅成交面積309萬(wàn)平方米，同比降幅為40%。

??庫(kù)存方面，截至今年10月，南寧新建商品住宅庫(kù)存量為783萬(wàn)平方米，消化周期為24.3個(gè)月。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為地鐵出行是屬于公共利益的范疇，也是公共區(qū)域，其和房企的具體賣(mài)房行為掛鉤，是否妥當(dāng)。這就涉及營(yíng)銷(xiāo)和廣告的規(guī)范內(nèi)容。當(dāng)前廣告法明確，廣告發(fā)布不能損害社會(huì)公共利益。如果按地鐵乘坐的新邏輯，買(mǎi)房了就可以免費(fèi)乘坐，那換句話說(shuō)，買(mǎi)房的人和不買(mǎi)房的人，在地鐵票價(jià)計(jì)費(fèi)方面就有差異價(jià)了，這顯然是不可行的，也可能會(huì)扭曲購(gòu)房消費(fèi)的價(jià)值觀。

??今年以來(lái)，多地樓市推出各種營(yíng)銷(xiāo)手段。6月，建業(yè)地產(chǎn)在河南推出“小麥、大蒜換房”；新城控股旗下南京一樓盤(pán)推出“西瓜換房”；弘陽(yáng)地產(chǎn)及華晟集團(tuán)旗下無(wú)錫陽(yáng)山一樓盤(pán)推出“水蜜桃換房”，以18.88元/斤收購(gòu)水蜜桃，作為房款抵扣，最高每套可抵扣18.8萬(wàn)元。

??趙秀池在受訪時(shí)表示，目前來(lái)看，各種花式營(yíng)銷(xiāo)不能一概而論，“買(mǎi)房免費(fèi)乘10年地鐵”等于買(mǎi)西服送領(lǐng)帶，“小麥換房”“西瓜換房”旨在幫農(nóng)民賣(mài)掉農(nóng)產(chǎn)品，促進(jìn)農(nóng)民用產(chǎn)品收入買(mǎi)房的積極性，既減少了流通環(huán)節(jié)，高家收購(gòu)也算給農(nóng)民發(fā)了一個(gè)紅包。

??房地產(chǎn)收入占比超7成

??2013年11月，南寧市房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司并入南寧軌道交通集團(tuán)，并于2014年12月完成改制，更名為廣西中房置業(yè)有限責(zé)任公司。2019年，廣西中房置業(yè)有限責(zé)任公司更名為南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司。

??今年以來(lái)，南寧軌道地產(chǎn)這家地方國(guó)企在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)動(dòng)作頻頻。9月13日，南寧軌道地產(chǎn)公告，南寧世茂新紀(jì)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬將持有金盛興公司49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給南寧軌道地產(chǎn)。

??根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這是以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作為原則，相關(guān)部門(mén)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，首個(gè)成功簽約的國(guó)資入股項(xiàng)目整體收購(gòu)案例，亦屬?gòu)V西首創(chuàng)。

??為解決涉險(xiǎn)樓盤(pán)停工、爛尾等問(wèn)題，2022年8月15日，南寧市由南寧交投、南寧軌道地產(chǎn)、南寧威寧房地產(chǎn)等三家本土國(guó)企還聯(lián)合成立了南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)紓困化解。據(jù)了解，南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金首期規(guī)模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續(xù)資金將陸續(xù)到位。

??南寧市平穩(wěn)房地產(chǎn)基金“幫扶”對(duì)象主要是南寧市域內(nèi)已逾期交付或無(wú)法按期交付、交付存在較大困難的住房類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。目的是實(shí)現(xiàn)保交樓的目標(biāo)。

??公開(kāi)信息顯示，南寧軌道地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也在當(dāng)?shù)孛星懊?022 年上半年，南寧軌道地產(chǎn)獲得南寧房企銷(xiāo)售金額 TOP9，市屬國(guó)企 TOP1 的成績(jī)。銷(xiāo)售金額達(dá) 6.6 億元，銷(xiāo)售453 套。

??克而瑞廣西區(qū)域發(fā)布的《2022年9月南寧房企權(quán)益銷(xiāo)售榜》中，南寧軌道地產(chǎn)以銷(xiāo)售額2.06億元，位于榜單第8位。

??此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在已公開(kāi)2021年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的24家地鐵/軌交集團(tuán)中，有十多家企業(yè)的收入包括房地產(chǎn)。房地產(chǎn)＋土地開(kāi)發(fā)＋物業(yè)等收入占總收入比例超過(guò)20%的，有9家公司。其中，南寧軌道交通集團(tuán)占比最高，房地產(chǎn)相關(guān)收入占到總收入的71%。