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??我國人口變化正在影響樓市。

??過去20年，我國人口年齡結構呈現出老齡化加快加深、少兒人口占比先降后升的特征，受“一老一小”兩方面因素影響，勞動年齡人口占比連續十年下降。

??橫向對比“六普”到“七普”間31個省市的常住人口規模變化，廣東、浙江、江蘇等東南沿海省份人口增量名列全國前三，十年間，三省累計人口增量達到3794萬，占全國的一半以上。

??其中，廣東常住人口增量領跑，且六成增量人口源自機械增長。截至2020年，廣東常住人口規模達到1.26億，較2010年增長2171萬，增長規模穩居第一。與此同時，廣東省人口年輕化特征顯著，東莞、深圳、中山、廣州、佛山和珠海6城勞動年齡人口占比均達到70%以上。

??人口年輕化也意味著城市人口紅利仍將不斷釋放，人口機械增長提速將帶動樓市需求擴容，樓市韌性也會增強。

??在所有年齡段人群中，勞動年齡人口基于新婚、子女上學、改善的需要，潛在購房需求相對充裕。

??2020年，廣東全省勞動年齡人口突破8600萬，十年增量超千萬。六普數據顯示，截至2010年，廣東21個地級市勞動年齡人口數共計7655萬，2020年，廣東勞動年齡人口總數增至8670萬，增量達到1014萬。

??2020年，全國15-59歲人口占比為63.4%，假定勞動年齡人口占比超過70%的城市為年輕化城市，全國共有18個地級市達標。18個年輕化城市中，廣東獨占六席，占比達1/3，比如東莞、深圳15-59歲年齡人口占比在80%左右，中山、廣州、佛山、珠海也在75%左右。

??聚焦0-14歲少兒人口，這一數據意味著城市年齡結構比較年輕化。2020年，廣東全省0-14歲人口共計2375萬，超越河南位列我國第一，較2010年增長615萬，增量占全國比重的19%，其中廣州、深圳等大灣區年輕化城市不斷輸出青年勞動人口。

??其中，人口自然增長和人口機械增長，是廣東省年輕勞動力增長的重要動因，生育率全國領先疊加人口輸入，廣深大灣區人口年輕化不斷更迭。

??人口自然增長：超4成城市出生率超10‰，湛江茂名凈增長逾百萬

??從人口自然增長來看，廣東歷來是生育大省，每年百萬出生人口，規模常年穩居我國第一，也是全國唯一一個出生人口超百萬的省份，出生率達到9.35‰，超出全國平均水平約2個千分點。

??分城市來看，排除不公布出生率數據的汕尾，其他20個地級市中，除了陽江以外的其他19個地級市出生率都高于7.5‰全國平均，肇慶、佛山等4成以上城市出生率更是超過10‰,2011-2021年，湛江、茂名、揭陽等廣東三四線城市人口自然增量多達百萬。

??核心城市廣州、深圳人口自然增長同樣達到90萬。相較于北京和上海，同為一線城市的廣州、深圳育齡人口生育意愿明顯更強，尤其是深圳，2020年人口出生率高達17‰，領跑核心一二線城市。

??人口機械增長：近10年省外凈遷入300萬，省內人口加速向灣區遷移

??機械遷入對廣東人口增長的貢獻度相當可觀，一方面，經濟發展較快吸納了大量跨省流動人口，另一方面，省內人口加速向大灣區城市遷移。

??2011-2020年，深圳人口機械增長245萬居首，大量高薪就業機會、較低的落戶門檻強化了深圳人口吸納能力，尤其是2017年以后，年機械增長人口由此前的每年20萬左右，增長至30萬以上，2018年更是吸引超過41萬人凈遷入。

??由于機械增長人口大多是適齡勞動年齡人口，既有婚育安家的購房剛性需求，又有強勁的購買力和加杠桿意愿，因此，人口機械遷入對住房消費的拉動促進作用往往更為直觀明顯。事實證明，人口流入為廣深佛莞等大灣區城市注入了不菲的增量購房需求，而反觀揭陽、湛江、茂名等人口機械負增長城市，潛在購房需求低迷，市場規模上限盡顯。

??聚焦大灣區核心城市人口年輕化的實際動因，進而預判未來廣東省各城市人口增減變化，及對房地產市場影響，不乏以下三方面的典型特征：

??其一，短期市場需求看人口機械增長,短期給房地產市場提供堅實的需求支撐。

??其二，長期市場需求看人口自然增長,理論上現在的出生人口將在未來二三十年轉化為潛在置業群體，意即現階段人口自然增長迅猛的城市長期市場需求更為充裕。

??其三，未來年輕勞動力人口將由灣區外三四線不斷向大灣區核心城市聚集,未來就近城鎮化仍是市場主流，基于就業機會、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動力人口將由灣區外三四線城市不斷向大灣區核心城市聚集，深圳、廣州、佛山和東莞或將顯著受益，長期市場需求有支撐。

??2020年至2021年，廣州人口機械增長連續兩年突破20萬人，期間帶動不菲的增量購房需求。房地產市場明顯受益，成交迭創2017年以來新高。2020年，廣州市場有所轉暖，成交升至1197萬平方米，同比增長17%。2021年，廣州市場持續升溫，成交進一步提升至1276萬平方米，同比再增7%。

??從人口流向來看，廣州人口主要流向主城區，近10年天河區、白云區、番禺區和黃埔區人口機械增長皆超10萬人。2011年至2020年，廣州人口機械增長共計98.4萬人。其中，天河區人口機械增長18萬人，高居全市首位。

??2022年1-10月，廣州房地產市場明顯遇冷，累計成交725萬平方米，同比下降28%。各區域市場分化加劇，主城區市場更具韌性，天河區成交同比增長3%。受惠于常住人口提速增長，番禺區成交119萬平方米，同比微降6%。遠郊區域市場下行壓力加劇，增城區、花都區成交同比跌幅都在40%附近，南沙區成交低至70萬平方米，同比下降55%。

??東莞：超9成外來勞動力流向中低薪資制造業，需求轉化困難是硬傷

??近10年東莞工業領域外來勞動力大增319萬人，但東莞工業與全行業平均工資剪刀差不斷走擴，反映工業領域外來勞動力實際購買力明顯不濟。

??東莞房價收入比長期偏高，且有持續上升的趨勢，外來勞動力陷入購買力瓶頸。2014年至2020年，東莞商品房成交均價由9736元/平方米穩步上漲至22928元/平方米，累計漲幅多達135%；房價收入比則由9.2持續提升至15.8，顯著高于6-7的合理區間范圍。

??對于638萬人的工業領域外來勞動力而言，實際購買力疲軟，購房貴且難問題愈加突出。

??東莞人口機械增長與樓市成交整體弱相關。2018、2019年，東莞人口機械增長連續兩年突破16萬人，雙創近年來新高，同期東莞房地產市場卻陷入沉寂，成交連續兩年不足600萬平方米，雙創2015年以來新低。2020年，東莞人口機械增長高位回落至9.8萬人，但房地產市場有所轉暖，成交升至758萬平方米，同比增長29%。

??受制于購買力不濟，疊加房價上漲過快，東莞外來勞動力較難轉化為實際購房需求，對房地產市場提振效果極其有限。

??汕頭：人口自然增長省內居前，家庭規模大型化提振改善性需求

??汕頭本地居民生育意愿偏高，出生率長期在省內排名前三，2021年，汕頭人口出生率13.2‰，僅次于深圳16.1‰，在省內排名第二。汕頭人口自然增長由10.6萬人逐年下滑至4.6萬人，但仍在省內排名前五。

??近年汕頭經濟發展后勁不足，較核心城市深圳、廣州之間的經濟發展差距不斷拉大，倒逼本地人口持續向深圳、廣州這類經濟發達城市遷移，2021年常住戶籍人口比跌至0.96。

??汕頭人口自然增長與樓市成交整體弱相關。2016年至2021年，汕頭人口自然增長由9.7萬人持續回落至4.6萬人，房地產市場呈周期性劇烈波動，兩者之間的相關性較弱。

??但汕頭改善性需求堅挺，主力戶型100-140平方米成交占比持續提升。2022年1-10月，汕頭120-140平方米戶型最受市場歡迎，成交占比多達27.5%，較2016年提升4.8個百分點。

??大灣區市場整體趨穩長期看好深廣佛莞，惠州、珠海調整周期較長

??大灣區市場逐漸修復，成交跌幅收窄至10%以內。2021年下半年，大灣區房地產市場明顯降溫，成交轉入下降通道。2022年，受限于國內疫情反彈，大灣區市場持續轉冷，成交同比跌幅一度擴至40%以上。5月以來，大灣區市場逐漸修復，成交筑底企穩，同比跌幅收窄至10%以內。8月，大灣區9城成交445萬平方米，同、環比分別下降5%和9%。

??隨著廣東省年輕勞動力人口將不斷向大灣區遷移，有望給大灣區房地產市場提供需求支撐，成交規模或將整體趨于穩定。

??長期看好深圳、廣州、佛山和東莞，惠州、珠海因需求過度透支市場調整周期較長。2021年，佛山、東莞GDP均突破萬億，深圳、廣州更是在3萬億附近。而在強勁經濟基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強，房地產市場前景依舊值得期許，短期成交下滑不改長期向好預期。

??長期以來，惠州、珠海投資性需求往往占據較高的成交比重。2022年，惠州、珠海市場皆陷入調整期，投資性需求退場，前10月累計成交同比跌幅都在50%附近。受限于需求過度透支，預計惠州、珠海本輪市場調整周期或將較長，成交筑底企穩還需較長時間。

??此外，江門、中山和肇慶經濟基本面相較平平，市場或將不溫不火，成交還將在一定區間范圍窄幅波動。

??灣區外三四線市場不容樂觀，結構性機會在于返鄉置業及改善需求

??茂名、湛江、梅州等灣區外三四線城市年輕勞動力人口仍將不斷外流，潛在購房需求增長長期受限，房地產市場前景依舊不容樂觀，但也存在以下兩方面的結構性機會：

??其一，節假日的返鄉置業需求。湛江、梅州、揭陽等長期外出務工人員突破百萬，茂名更是超200萬人，返鄉置業需求相較旺盛，并有較強購買力支撐。而在國慶、春節等假期，茂名、湛江、梅州等人口輸出型城市房企都會開展返鄉置業專場營銷活動，往往能取得良好的業績表現。

??其二，相較堅挺的改善性需求。汕頭、揭陽、湛江等本地居民生育意愿較高，出生率長期在全省排名居前，致使家庭規模趨于大型化。2020年，汕頭、潮州、汕尾等家庭戶均人口皆超3人，揭陽暫以3.81人居首。隨著家庭規模趨于大型化，揭陽、汕頭、潮州等改善性需求相較堅挺，舒適性產品成交占比有望持續提升。

??整體來看，人口增減變化與房地產市場周期變化有很強的關聯性，市場預期取決于人口機械增長，一旦人口機械增長提速，便能帶動購房需求擴容，進而提升市場韌性。人口自然增長與市場周期變化整體弱相關，但能改變需求結構，一旦人口自然增長持續放量，便能提振改善性購房消費。受購買力制約，外來勞動力實際購房需求轉化困難仍是硬傷。

??基于就業機會、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動力人口將不斷向大灣區聚集，尤其是深圳、廣州，外來年輕勞動力人口將繼續保持較快增長態勢，因此在年輕人口持續向灣區聚集的過程中，我們長期看好深圳、廣州、佛山和東莞。