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??武漢BFC復星外灘中心降價促銷引發(fā)了全城轟動。

??10月5日，該樓盤推售了總層數(shù)高達56層的2號樓“御江廷”，戶型面積段為163/178/179/194平方米精裝修準現(xiàn)房，15層以下低區(qū)房源價格可優(yōu)惠至2.68萬元/平方米。該項目于9月9日取證，備案價均價47945元/平方米，身為武漢內(nèi)環(huán)濱江高端項目如此大的優(yōu)惠力度，令業(yè)界震驚。

??武漢復星BFC外灘中心位于武漢市硚口區(qū)友誼南路與漢正街交會處，是武漢內(nèi)環(huán)核心位置，其高層區(qū)域可以俯瞰長江、漢江兩江交匯。大力度的價格優(yōu)惠吸引了武漢三鎮(zhèn)諸多客戶。

??在武漢復星BFC外灘營銷中心，負責銷售的李經(jīng)理告訴記者：“開盤后這里人氣很高，每天有100多組前來看房。”

??記者了解到，前往武漢復星BFC外灘中心看房的不僅較多，甚至還有外地客，但均出手謹慎。

??武漢市漢正街商戶王女士告訴記者：“我們確有買房想法，但是經(jīng)濟下行疊加疫情影響，目前生意難做，收入也有較大的不確定性，暫時不敢輕易出手買房。”

??據(jù)武漢克而瑞監(jiān)測，武漢BFC復星外灘中心本次銷售整體均價30000元/平方米（含5000元精裝），合計推售208套，開盤當日去化20套，去化率10%。

??目前，讓武漢房企糾結(jié)的是，市場觀望情緒下不降價基本賣不動，不少樓盤再降價就要面臨虧本賣房境地。

??“跳水盤”搶奪市場

??“國慶”前夕，武漢市出臺樓市政策，降低限購區(qū)二套房首付比例，以降低改善置業(yè)門檻，刺激改善需求釋放。借此政策利好，武漢多個項目紛紛以節(jié)假日為噱頭，加速搶跑入市，并加大促銷力度。除了武漢BFC復星外灘中心、城投融創(chuàng)國博城等大盤加推，還有純新盤保利城七期、電建地產(chǎn)瀧悅長安、能建長江華府等入市。

??據(jù)武漢克而瑞監(jiān)測，“十一假期”，武漢合計新房供應(yīng)4729套，首日成交515套，首日去化率僅11%。

??一位頭部房企武漢營銷負責人告訴記者：“很多客戶看房十幾次都拿不定主意是否出手買房。”

??在此情況下，不少樓盤開始率先打出“跳水價”爭搶市場，打折促銷優(yōu)惠力度超預期。一場價格戰(zhàn)彌漫武漢三鎮(zhèn)，由武漢3環(huán)、2環(huán)向主城內(nèi)環(huán)板塊市場傳導。

??李經(jīng)理告訴記者：“10月初開盤以來，武漢BFC復星外灘中心銷售了近60套，盡管成效不及預期，但降價促銷還是很有收獲。”

??記者經(jīng)多渠道了解，在價格跳水面對多方質(zhì)疑壓力下，10月份武漢BFC復星外灘中心銷售以成交60套、成交總金額30960萬元，成為武漢內(nèi)環(huán)漢口濱江高端項目的銷冠樓盤。

??“價格跳水盤”同樣也在武漢市漢陽區(qū)、武昌區(qū)上演。

??10月21日，位于武漢市漢陽區(qū)的城投融創(chuàng)國博城加推C4地塊10#高層，當天推出127套房源，享92折優(yōu)惠，折后價格約1.5萬元/平方米，該項目因入手門檻低、綜合性價比高，首日認購95套，整體去化率75%，創(chuàng)下武漢今年開盤去化率新高，成為武漢市漢陽區(qū)10月的銷冠樓盤。

??位于武昌區(qū)徐東板塊鐵機東路的保利城7期云廷于“國慶節(jié)”開盤，單價僅約1.9萬元/平方米，此前其6期售價是2.4萬元/平方米，因價格下浮力度大，相比于同區(qū)域新房具備明顯價格優(yōu)勢，吸引了不少客戶買房。10月22日，保利城再次推售344套，開盤當日去化107套，去化率31%，成為武漢樓市10月銷冠。

??低價競爭也給區(qū)域價值帶來一定影響，首先使市場價格體系出現(xiàn)調(diào)整；其次，引發(fā)后續(xù)交付品質(zhì)問題，影響行業(yè)信心修復，最終導致區(qū)域項目折價與滯銷。

??位于武漢市漢陽濱江的中國電建地產(chǎn)洺悅江灣較早就開始了降價促銷，其備案價是1.85萬元/平方米,目前銷售價格下浮至1.4萬元/平方米（含3000元/平方米的精裝修）。

??從北京回武漢購買婚房的小張告訴記者：“當初看房第一感覺認為洺悅江灣與同區(qū)域的招商江山和樾、綠城金地鳳起聽瀾等項目相比價格有優(yōu)勢，就下定金，辦理了認籌。之后發(fā)現(xiàn)，前期高價購房的業(yè)主們在維權(quán)，該項目精裝修施工中也過于克扣成本。”

??一位市場人士向記者透露：“中國電建地產(chǎn)洺悅江灣于2018年11月拿地，樓面價為9792元/平方米，目前14000元/平方米售價，按照樓面價加上建造與精裝修成本是在虧本賣”

??“受跳水盤影響，市場客戶心態(tài)有變化，不少客戶以7折、8折與同區(qū)域樓盤砍價，使市場發(fā)生定價混亂情況，營銷很難推進。”某房企營銷總監(jiān)也抱怨說。

??“價格跳水盤”的購房“陷阱”也在隨即出現(xiàn)。

??就在保利城熱銷之后，有購房者向記者透露，保利城7期云廷的3號樓、7號樓280多套房源近日突然被查封。記者通過天眼查股權(quán)透視獲悉，保利城項目開發(fā)商是湖北保利普提金置業(yè)有限公司，該公司有兩大股東，湖北保利投資有限公司（保利置業(yè)旗下子公司）占股68%、武漢鐵機中潤置業(yè)有限公司占股32%。但目前武漢鐵機中潤置業(yè)處于已吊銷但未注銷狀態(tài)，且具有高債務(wù)風險狀態(tài)，因涉及金融借款合同糾紛案也導致法人被限制高消費。

??小張告訴記者：“目前有分銷渠道透露，洺悅江灣有些房源13000元/平方米也可以買到，只是樓層朝向不太好；我擔心電建地產(chǎn)洺悅江灣后期難以保障質(zhì)量與品質(zhì)，決定不簽約了。”

??“金九銀十”失色，能否借政策筑底？

??一位頭部房企高層告訴記者：“有些項目‘跳水’拋售也很無奈，一是因集團資金面流動性出現(xiàn)問題，銷售可以挽救集團公司現(xiàn)金流；二是面臨市場壓力要搶市場。但過去追求短期業(yè)績，降價風潮蔓延，會影響市場信心。”

??10月25日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月全國70個大中城市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，武漢新建住房價格同比下降6.1%，環(huán)比下降0.9%，武漢新房價格已連跌8個月，幾乎跌回2020年價格。盡管價格不斷下跌，但武漢樓市成交量卻仍在萎縮。

??11月1日，記者通過武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)梳理網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，“十一假期”7天，武漢市新建商品住宅網(wǎng)簽量僅546套，其中10月5日新建住房網(wǎng)簽34套，創(chuàng)下近年來單日成交歷史最低。10月，武漢新建住房網(wǎng)簽7504套，在9月網(wǎng)簽7802套基礎(chǔ)上，市場成交量繼續(xù)萎縮；武漢9月、10月新建住房網(wǎng)簽總量為15306套，創(chuàng)下歷史新低，較去年同期的26192套下滑41.6%。武漢樓市“金九銀十”失色。

??讓武漢很多地產(chǎn)營銷人糾結(jié)的是“金九銀十”本屬于搶業(yè)績旺季，但因市場諸多負面情緒蔓延，滿懷著期望達不到銷售預期。

??多種跡象表明，武漢市場正在下行，并進一步尋底中。

??為托住下滑的市場，武漢市于“十一假期”持續(xù)推出了多重政策。

??9月28日起，武漢二套房(家庭有1套或有1套未結(jié)清貸款)首付降低至4成(限購區(qū))，取消144平方米豪宅相關(guān)政策限制。

??自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??10月8日起，武漢首套個人住房公積金貸款利率3.1%；第二套個人住房公積金貸款利率不低于3.575%。武漢部分銀行首套商貸利率調(diào)整為3.9%，二套利率不變。同日，武漢市把公積金貸款最高額度，首套(含組合貸款公積金部分)由70萬元調(diào)升至90萬元;二套(含組合貸款公積金部分)由50萬元調(diào)升至70萬元。

??在疫情散發(fā)影響下，武漢疫情管控措施未放松，在一定程度上影響人員流動和購房預期，政策刺激邊際效益減弱。

??武漢克而瑞數(shù)據(jù)顯示，武漢今年二季度案場平均認購量較一季度顯著回升，單盤月均認購21套。但因受到爛尾樓盤、停貸潮和疫情影響，三季度單盤月均認購僅17套，環(huán)比二季度減少4套。9月月均單盤認購與8月持平（均為16套），結(jié)合9月來訪量環(huán)比增加，反映出9月來訪轉(zhuǎn)認購率降低，客戶情緒依然偏觀望，傳統(tǒng)金九銀十成色未現(xiàn)。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士接受記者采訪時表示：“武漢是一個面向全國的開放性市場，在這一輪調(diào)控中發(fā)生了明顯外部輸入性風險，深受暴雷出險房企沖擊影響，引發(fā)了行業(yè)信任危機，挫傷了購房者信心，這在短期內(nèi)無法消解。疊加宏觀經(jīng)濟疲弱和疫情防控擾動，當前諸多維穩(wěn)政策的提振效果無法達到預期，政策支撐效應(yīng)持續(xù)時間有限。”

??實際上，隨著國家新一輪提振措施陸續(xù)出爐，武漢及時打出了組合拳，加上房企實施以價換量策略需求正逐步釋放。“國慶”后，武漢市場有小幅反彈跡象，10月中下旬日均成交可達300套，政策效應(yīng)得到一定體現(xiàn)，但被10月下旬突然暴發(fā)的疫情打亂了。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士建議，武漢要根據(jù)市場走勢盡快用好“政策工具箱”，隨時做好精準施策準備，例如房貸利率進一步降低，加大保交樓力度，吸引人才留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)，二手房交易稅費減免等。

??近日，某頭部民營房企暴雷信息再次傳出，負面市場情緒又在武漢樓市蔓延。

??“我們武漢公司力爭做好保交付、保品質(zhì)等工作，但不排除事件后期會引發(fā)對區(qū)域營銷的負面影響。”該公司武漢相關(guān)負責人頗為擔憂地告訴記者。

??顯然，目前房地產(chǎn)市場正處于最難時刻，那么武漢地產(chǎn)市場何時能借助政策筑底回暖？