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??2022年至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“一波三折、歷經(jīng)坎坷”來(lái)形容。

??一季度，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，在多個(gè)城市出臺(tái)放松政策背景下，東部地區(qū)部分核心城市開始出現(xiàn)回暖征兆，如蘇州、寧波、臺(tái)州等。然而隨著3月疫情散點(diǎn)式爆發(fā)，長(zhǎng)三角樓市小陽(yáng)春曇花一現(xiàn)后復(fù)歸下行。

??4月29日政治會(huì)議后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。6月在規(guī)模房企沖刺年中業(yè)績(jī)影響下，市場(chǎng)供求有所放量，成交略有復(fù)蘇。

??進(jìn)入7月各地部分項(xiàng)目陸續(xù)爆出“停工停貸”負(fù)面?zhèn)髀?，整體去化率由增轉(zhuǎn)降。部分熱點(diǎn)二線城市出于對(duì)新房交付安全的焦慮，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)。

??每年的7月，由于剛經(jīng)歷房企半年度業(yè)績(jī)沖刺，整體銷售水平會(huì)比6月出現(xiàn)環(huán)比下降，今年也不例外，2022年7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5231.4億元，環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右的平均水平基本持平，與2021年7月同期相比，2022年7月環(huán)比降幅出現(xiàn)了一定的收窄。

??從項(xiàng)目去化率來(lái)看，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)50城7月新開盤項(xiàng)目平均去化率降至31%，與5月持平，在經(jīng)歷了6月年中沖刺之后，市場(chǎng)再度回歸平淡，多數(shù)城市復(fù)蘇進(jìn)程受阻。

??具體來(lái)看，總體呈現(xiàn)出跌多漲少的行情，并且繼續(xù)延續(xù)“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者積弱”格局。

??從全國(guó)重點(diǎn)城市2022年7月開盤去化率變動(dòng)情況來(lái)看，杭州、成都、上海位列前三甲，7月平均去化率戒超6成。

??一線城市中北京、廣州、深圳去化率僅為22%、22%、24%，明顯低于6月去化率水平。

??重點(diǎn)城市中僅嘉興、廈門、常州、福州、東莞7月開盤去化率高于6月水平。

??而中部和北部弱二線諸如天津、重慶、鄭州、青島、濟(jì)南等和核心都市圈三四線諸如佛山、珠海、泉州、東莞、常州等去化率均不足30%。

??究其緣由，一方面，“停工停貸”加劇了居民觀望情緒，同時(shí)也對(duì)沖了前期政策的利好效應(yīng)，諸如重慶、武漢、鄭州等短期市場(chǎng)也有了明顯回落，重慶7月去化率降至22%，較上月下降了28個(gè)百分點(diǎn)。

??另一方面，部分熱點(diǎn)城市諸如蘇州、成都等購(gòu)房者出于對(duì)新房交付安全的焦慮，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)，從而刺激二手住宅成交穩(wěn)步放量。

??2022年7月多地出現(xiàn)購(gòu)房者停貸現(xiàn)象，受其影響，部分城市購(gòu)房者觀望情緒加重。

??其中以武漢、鄭州、重慶為典型代表，雖然地方政府也在積極出臺(tái)各類政策同時(shí)進(jìn)行輿情監(jiān)控消弭負(fù)面影響，但是整體市場(chǎng)熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步回落行情，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月三城去化率均回落至3成以下，其中重慶降幅最為顯著，環(huán)比下降28個(gè)百分點(diǎn)，武漢次之，亦下降了18個(gè)百分點(diǎn)。鄭州呈現(xiàn)出低位持穩(wěn)跡象，4-7月去化率基本都保持在30%左右波動(dòng)。

??從客戶來(lái)訪量數(shù)據(jù)我們也不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前居民購(gòu)房信心明顯不足，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自7月斷供項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)后，三城項(xiàng)目來(lái)訪量數(shù)據(jù)均出現(xiàn)不同程度回落，均不及其5月水平。

??其中，作為停貸“重災(zāi)區(qū)”的鄭州，7月到訪量跌至5.94萬(wàn)組，環(huán)比下降21%，重慶如是，7月客戶到訪量不足5萬(wàn)組，環(huán)比下降16%，客戶轉(zhuǎn)化率也由上月的7%降至6%。

??為解決“停工”項(xiàng)目帶來(lái)的影響，已有多城積極落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生，已提出實(shí)際解決方案，并推進(jìn)實(shí)施。其中鄭州出臺(tái)了房地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金設(shè)立運(yùn)作方案，規(guī)模暫定100億元。

??受“停工停貸”影響，部分沒(méi)有出現(xiàn)“停工停貸”現(xiàn)象的城市也出現(xiàn)了“交付焦慮”。

??如蘇州、成都等購(gòu)房者出于對(duì)新房交付安全的焦慮，有迫切自住需求的購(gòu)房者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)，從而刺激二手住宅成交穩(wěn)步放量。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月以來(lái)，成都、蘇州的二手住宅成交套數(shù)都出現(xiàn)了一定都增長(zhǎng)，甚至達(dá)到年內(nèi)最高峰。

??具體來(lái)看，蘇州新房與二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出典型的“此消彼長(zhǎng)”行情：新房市場(chǎng)7月供應(yīng)明顯疲軟，僅有2個(gè)項(xiàng)目開盤，共推出388套，去化123套，去化率32%，較上月下降13個(gè)百分點(diǎn)。

??截止7月28日，蘇州市區(qū)二手住房成交5674套，連續(xù)兩月同環(huán)比均增加，較6月基礎(chǔ)上繼續(xù)創(chuàng)造年內(nèi)新高，市場(chǎng)顯著回暖，本月二手房成交套數(shù)約為新房的1.4倍。

??成都方面 ，自3月以來(lái)，成都二手房成交量即反超新房，7月成都二手成交量沖高至1.7萬(wàn)套，已達(dá)到近10年月度最高水平。

??購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)除了短期對(duì)于新房交付的安全焦慮之外，還受益于政策利好，二手房指導(dǎo)價(jià)實(shí)質(zhì)性取消，限售年限縮短、房貸利率下調(diào)等。

??如成都部分高價(jià)房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。

??7月末中央政治局會(huì)議召開，針對(duì)于當(dāng)前停工停貸問(wèn)題，首提“保交樓”，多城已落實(shí)“一樓一策一專班”。

??在與多地交流過(guò)程中，我們也發(fā)現(xiàn)部分城市針對(duì)停工停貸的解決方案也值得被廣泛推廣和借鑒，大體可以通過(guò)政府端和銀行端“雙管齊下”解決問(wèn)題。但對(duì)于整體市場(chǎng)信心的修復(fù)效果仍有待驗(yàn)證。

??我們認(rèn)為，未來(lái)像鄭州、武漢這類停工、斷貸項(xiàng)目較多的城市，即便政府及時(shí)介入，但與房企洽談解決停工、斷貸問(wèn)題仍需時(shí)間，短期內(nèi)購(gòu)房者觀望情緒較為濃厚，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。

??至于上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市，市場(chǎng)熱度還將繼續(xù)延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?。值得注意的是，這類城市因區(qū)域冷熱不均，整體市場(chǎng)去化率波動(dòng)極易受到房企供貨區(qū)域影響，集中供地下樓盤集中入市也會(huì)使得后期房企競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇。