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??武漢樓市依然處于艱難去化之中。

??來自武漢市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)7月武漢市商品房銷售面積為173.5萬平方米；銷售套數(shù)15656套，環(huán)比減少2.2%。

??記者在武漢采訪也發(fā)現(xiàn)，樓市銷售較為艱難，以東西湖區(qū)為例，幾十個(gè)樓盤都在降價(jià)促銷，但效果有限。記者梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至7月底，武漢市東西湖區(qū)廣義庫(kù)存量已近6萬套；該區(qū)域1~7月銷售總量為8173套，平均每月銷售1167套，按照目前銷售速度，即使今年完全停止土地供應(yīng)，也需要4年才能售完。

??今年以來，肖川所在的機(jī)構(gòu)研究了全國(guó)主要省會(huì)城市樓市推盤量、成交量、開盤去化率等指標(biāo)，僅從去化率看，杭州、成都、西安分別為65%、58%、62%；同屬于華中城市群的長(zhǎng)沙、南昌則為58%、73%；武漢只有17%，這個(gè)指標(biāo)在這些城市中倒數(shù)第一。

??作為一個(gè)長(zhǎng)期霸占全國(guó)城市新房成交前三的城市，武漢樓市繼續(xù)失速。

??受市場(chǎng)逼迫降價(jià)拋售

??頂著近40度高溫，張先生帶著小江與親朋一行，來到了武漢市東西湖區(qū)三店大道輕軌處的新城桃李郡營(yíng)銷中心了解項(xiàng)目。這里因緊鄰金銀湖國(guó)家生態(tài)濕地與徑河公園環(huán)境怡人，倍受市場(chǎng)關(guān)注。

??經(jīng)過一番了解，張先生看上了新城桃李郡一套房子，但在價(jià)格方面沒有談攏，張先生隨即帶著同行幾人離開。望著張先生離去的背影，新城桃李郡營(yíng)銷中心李經(jīng)理覺得惋惜又無奈。

??張先生告訴記者，有渠道透露信息，之前新城桃李郡簽約價(jià)格是9400元/平方米，同時(shí)還能為購(gòu)房者返還6萬元現(xiàn)金，照此測(cè)算，新城桃李郡真實(shí)價(jià)格低于9000元/平方米，目前給的價(jià)格是9300元/平方米，難以接受。

??記者通過武漢克而瑞監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)了解到，7月3日，新城桃李郡平推C-10#高層，銷售均價(jià)9700元/平方米（毛坯）；7月26日，再次開盤推售時(shí)，備案價(jià)下調(diào)了959元/平方米，同步折扣有收回，均價(jià)為9261/平方米（毛坯）。新城桃李郡近期銷售價(jià)格變動(dòng)，與李經(jīng)理表述基本一致。

??關(guān)于新城桃李郡的價(jià)格，李經(jīng)理與記者交流時(shí)表示，今年上半年武漢樓市成交低迷，不降價(jià)根本賣不動(dòng)；又因前期房源在房管局備案價(jià)格較高，降價(jià)幅度大了，合同備案價(jià)與預(yù)售備案價(jià)相差太多，政府不予網(wǎng)簽備案，因此公司就先按備案價(jià)與客戶簽訂合同，再通過返現(xiàn)形式返還業(yè)主價(jià)差。由于返現(xiàn)存在很多弊端，近期經(jīng)企業(yè)與房管部門溝通，直接將備案價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，同步將返現(xiàn)政策取消了。調(diào)整前后，客戶到手的物業(yè)價(jià)格無多大區(qū)別。

??自去年底以來，新城桃李郡挺過了非常難熬的幾個(gè)月后，通過降價(jià)、分銷等促銷措施，銷售才逐漸有起色。目前，在普通工作日，新城桃李郡日均銷售5套；周末，日均可銷售10套；近兩個(gè)月，每月銷量基本在200套左右，位于武漢市東西湖區(qū)樓盤營(yíng)銷榜單前三；7月份，還沖進(jìn)了武漢市樓盤營(yíng)銷榜單前五。

??面對(duì)如此業(yè)績(jī)表現(xiàn)，李經(jīng)理很無奈，“真實(shí)的景象是不是我們賣的有多好，而是整體市場(chǎng)較差。”

??位于武漢市東西湖區(qū)金銀湖板塊的恒基旭輝鉑悅園著，是旭輝在武漢的首個(gè)鉑悅系高端項(xiàng)目，年初入市后銷售就不慍不火，業(yè)績(jī)始終不及預(yù)期。近日，該樓盤做起了團(tuán)購(gòu)促銷，售價(jià)從2.5萬/平方米下調(diào)了2000元，以吸引更多客戶關(guān)注。

??8月1日，武漢克而瑞發(fā)布第30周（7月25日~7月31日）市場(chǎng)數(shù)據(jù)，武漢7個(gè)項(xiàng)目開盤，共推售840套新房，當(dāng)日去化145套，去化率為17%。其中，新城桃李郡于7月26日推售128套，去化率為20%；武漢城建萬科萬維天地推售的A-3#超高層住宅，首日去化率僅為2%。

??樓市的低迷還在延續(xù)。

??紓困政策未見明顯成效

??大量庫(kù)存與去化艱難不僅是東西湖區(qū)樓市的現(xiàn)實(shí)，也是武漢樓市整體縮影。

??據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2022年6月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房180056套，面積2099.14萬平方米。今年1~6月，武漢市新建住房總銷量為55942套，平均每月銷售9323套，去化周期為19.3個(gè)月。

??“目前，武漢樓市庫(kù)存高企，需求卻萎縮非常嚴(yán)重，核心區(qū)主要板塊房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)了問題。”供職于某權(quán)威地產(chǎn)機(jī)構(gòu)多年的肖川頗為擔(dān)憂地說。

??肖川透露，武漢市東湖高新區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、洪山區(qū)、江岸區(qū)曾被譽(yù)為武漢樓市“四大天王”，也是武漢樓市半壁江山。東湖高新區(qū)曾是全國(guó)投資客熱土，去年上半年新建住房成交量為146.85 萬平方米，但今年上半年成交量?jī)H為30. 5 萬平方米，同比下滑74%；漢陽(yáng)區(qū)、洪山區(qū)、江夏區(qū)也分別下滑51%、70%、66%，這四大區(qū)域市場(chǎng)集體松垮，讓武漢市場(chǎng)失去了主要支撐。

??在全國(guó)各大城市紓困地產(chǎn)政策紛紛出臺(tái)后，武漢市也把醞釀中的樓市寬松政策逐步推出。5月21日，武漢市出臺(tái)新政，二孩或三孩家庭可在中心城區(qū)購(gòu)買第三套房；父母或子女來漢投靠，也可在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買第三套房；外地人在武漢買房門檻大幅降低，繳納社保或個(gè)稅滿2年改為1年即可。

??此后，武漢紓困政策又經(jīng)歷了兩輪加碼：6月初，武漢市經(jīng)開區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)等四大區(qū)域全面解除限購(gòu)；6月20日，武漢本地戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域可購(gòu)買3套房，非武漢戶籍購(gòu)房證明降至6個(gè)月。與此同時(shí)，在央行、全國(guó)各大商業(yè)銀行紛紛下調(diào)房貸利率后，武漢各商業(yè)銀行也跟進(jìn)下調(diào)房貸利率。

??武漢推出紓困政策始于5月下旬，目前已滿兩個(gè)月，從市場(chǎng)成效看還未見明顯起色。

??記者梳理武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1~7月，武漢新建住房網(wǎng)簽68335套，較去年同期下降44%。7月，武漢市新建住房網(wǎng)簽12393套，對(duì)比6月網(wǎng)簽的10855套有提升，但市場(chǎng)整體成交并未見實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

??李經(jīng)理告訴記者：“新城桃李郡6月份賣了2億元，7月份賣了1.8億元，銷售業(yè)績(jī)沒有提升。”

??“武漢希望通過限購(gòu)放松讓更多人重新獲得房票買房，以擴(kuò)大市場(chǎng)整體需求，但目前武漢二套房首付成數(shù)沒有變化，購(gòu)買三套房仍不能提供房貸，這大幅削弱了政策成效。”肖川表示，再加上經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，人們對(duì)于購(gòu)房持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??肖川認(rèn)為，從市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)看，目前武漢市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化加劇，已進(jìn)入到調(diào)整深水區(qū)，其分化形態(tài)主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是項(xiàng)目開盤去化率逐年大幅下滑，二是各環(huán)線板塊區(qū)域間分化也不斷擴(kuò)大。

??具體來看，從城市環(huán)線市場(chǎng)情況看，三環(huán)以內(nèi)整體去化率是21%，三環(huán)外只有 14%。按照房?jī)r(jià)區(qū)間看，單價(jià)3 萬元/平方米以上高端項(xiàng)目去化率為19%；價(jià)格區(qū)間在 1. 5萬元~ 2 萬元/平方米項(xiàng)目，開盤區(qū)化率為35%，這些項(xiàng)目分布在 2.5 環(huán)到3環(huán)區(qū)域；房?jī)r(jià) 在1 萬元/平方米以下項(xiàng)目去化率僅為6%，基本位于武漢市三四環(huán)以外。

??另記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在新房市場(chǎng)銷售不暢的同時(shí)，武漢二手房市場(chǎng)掛牌量不斷上升，盡管貝殼平臺(tái)隱去了武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)，有市場(chǎng)人士向記者透露，武漢二手房掛牌量已由去年的12萬套激增至目前的17萬套以上。

??“不少人在拋售資產(chǎn)；令我們意外的是，今年以來有客戶把二手房賣掉之后，再?zèng)]有回到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這或?qū)⒅苯佑绊?022年下半年至明年市場(chǎng)走勢(shì)。”肖川說。

??（應(yīng)受訪者要求，文中肖川為化名）