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??深圳樓市低迷潛行。

??來自樂有家數據顯示，2022年上半年，深圳樓市共賣出2.6萬套住宅，同比2021年上半年減少2.8萬套，其中新房成交同比跌幅達40%，二手房同比跌幅65%，為近年來最低成交量。

??新增方面，2022年上半年深圳新增住宅預售176.24萬平方米，環比下跌63%，同比上漲32%；網簽面積則走低，僅170.83萬平方米，環比減少36%，同比減少30%。截至2022年6月30日，深圳一手住宅庫存294.5萬平方米，處于高位。

??經歷了2021年下半年供應高峰期，2022上半年深圳各開發商入市步伐謹慎放緩，五花八門的新房促銷活動嶄露頭角。二手房則呈現價格下調趨勢，成交均價跌回2020年，個別區域更是回到2019年水平；據樂有家數據，已有近半房源按參考價出售。

??樂有家營銷總裁賀玲對此表示，深圳樓市2022年上半年表現，讓許多業內人士感慨低估了調控決心，也正因為力度前所未有，所以市場預期短期內難以恢復。2022年上半年新房成交波動起伏較大，二手房成交在2000套左右超低位徘徊，目前看缺乏進入反彈通道的動力。不過，隨著政策邊際微松，市場有望迎來輕微緩解。

??低首付蔓延

??樂有家研究中心數據顯示，2022年上半年，深圳新房住宅網簽16126套，環比及同比的跌幅均達到4成；二手住宅過戶不到萬套，僅9965套，環比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。

??交易量下滑，價格也出現回落。深圳新房價格限價嚴格，遠低于同片區二手小區；二手房價格出現下跌，逐漸回到2020年，個別區域回到2019年水平。

??去化壓力下，深圳樓市銷售新招頻出：特價房、降價出售，以及開始不斷冒頭的“低首付”方式。放眼深圳，自東向西幾乎每個板塊都有新盤舉起“低首付”大旗，即便是南山新房，有的也打出了“1成首付”“首付xxx萬元起”的吸客海報。

??這一場景似乎重新回到了2008年的深圳樓市，那個“零首付”橫行、開發商為賣房瘋狂營銷的年份。

??在一片折扣促銷聲中，既有真讓利，亦不乏噱頭為主。

??以近期熱度較高的位于蛇口的某項目為例，對比10.1萬元/平方米備案均價，項目直接打出了首付99萬元起的宣傳海報，以及個別單價低至“7字頭”的秒殺房源，直觀釋放價格倒掛優勢，售樓處24小時開放，噱頭十足。

??進一步了解發現，無論是秒殺房源的單價還是同步網傳的“員工團購房”，實則都是在備案價基礎上打9折，再同步減去5000元/平方米裝修費用，以營造較大的價格優惠力度；僅持續了一周不到時間的首付99萬元起活動也是最低先支付99萬元，剩余首付款由機構墊付，購房者于約定時間內支付。

??“一般這種低價或低門檻進場活動主要目的是制造話題吸引客戶關注并到場，出貨都是其次；現在項目不好賣是市場常態，不想‘躺平’就只能不斷想辦法。”一項目營銷人士對此表示。

??位于深圳龍崗區坂田的信城縉華府于7月份更是直接提出“無息借客戶100萬元”，最終實現首付40萬元起即可入手的促銷活動。

??據信城縉華府項目相關人員介紹，以最小戶型82平方米為例，在備案價首付3成情況下，購房者需支付首付款約140萬元，活動后購房者只需要支付40萬元首付即可入手；其他100萬元由開發商找第三方機構先行“墊資”，購房者在兩年內每半年還款25萬元即可。

??該開發商旗下另一項目，位于深圳龍崗的信城縉悅城前段時間同樣推出了“首付減30萬元”促銷活動。據信城縉悅城銷售人員介紹，推出的促銷房源為“工抵房”，購房者少支付的30萬元首付由項目工程方先行墊付，后續以月供形式分攤到購房者月供中。

??針對上述情況，有律師對此表示，變相墊付首付款行為已涉嫌變相融資，屬違規行為，購房者要注意其中風險。

??不過，從市場上來看首付分期仍在更多項目蔓延。

??低首付、特價房之外，還有更多的營銷奇招。

??如去化艱難的深圳公寓類項目，此前便推出了“買大戶型送1套小戶型”、“以房換房以舊換新”以及“青年人才共有房計劃”等營銷方法。

??以“青年人才共有房計劃”為例，推售房源為產業配套宿舍，前3年青年人才與企業共有產權，3年后可互相回購。但企業承諾3年后房價上漲，買方可按原價購買另一半產權，3年后房價下跌，企業則按原價購回剩下一半產權。

??對于企業而言，尤其現階段去化更加艱難的公寓產品，3年時間能賣出并收回款已實屬不易，與不少項目推出的分期付款差別不大，而即便是3年后購房者放棄購買，也相當于免費使用了3年無息流動資金。

??看似利好青年人才上車，但深入分析依舊是以“人才”為噱頭包裝出的營銷手段。“想出這個方法的是一位老營銷人了。”一位知情人士表示。

??不過，由于該操作營銷意味濃厚，且與深圳人才政策有一定沖突，目前已擱置。

??五花八門的營銷手段下，從數據上看依舊未能拯救深圳新房市場；隨著銷量持續走低，目前新房去化周期已上升至10個月。

??一方面新房市場促銷大戰愈演愈烈；另一方面，存量房掛牌量也在不斷上升，且為加快銷售價格不斷下調。據樂有家研究中心數據，當前深圳二手房價格已回調至2020年水平，近半房源按參考價出售，僅“3字頭”便有東中部大范圍板塊多項目可選。

??臨深限購解綁 深圳客外溢有限

??“上車門檻”不斷下調下，目標對準深圳客群的外圍板塊還能吸引深圳客外溢嗎？

??以東莞為例，過去“深圳客”是扎堆進場，7月4日取消限購的東莞臨深板塊給出了直觀答案。

??目前，東莞新政已發酵近一個月，聚焦臨深板塊雖相比新政前市場熱度上升明顯，但從多項目一線銷售反饋情況看，盡管“深圳客”身影出現頻次高了，但成交組成中本地需求依舊是主力。

??“過去進場的那些深圳投資客目前沒有怎么見。”臨深板塊一項目銷售表示。

??受限于高價下的去化難題，東莞臨深項目同樣也在不斷妥協讓利，價格持續下調。

??以臨深板塊鳳崗兩高地價項目為例，去年7月其中一個項目率先取證2棟樓，一棟均價約4.1萬元/平方米，另一棟均價為4.46萬元/平方米，無人問津下后續備案樓棟價格回落至“3字頭”，對比首批均價每平方米下調近萬元，且還有首付活動；另一項目則直接選擇不入市，一直到近期首批房源才備案，價格也同樣進行了妥協。

??明顯的價差優勢是吸引深圳客戶進場的一大關鍵，如今深圳市場本身艱難行進下，雖然東莞限購取消，但臨深項目或還需主攻本地客戶。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉表示，深圳和東莞樓市聯動性比較強，只有當深圳樓市熱起來，居住購房激情被激活，在深圳沒有購房者資格或購買力不足的居民，才會選擇到東莞或大灣區其他城市購房。