市場(chǎng) 2022-07-26 08:39:51 來源：丁祖昱評(píng)樓市
??近日，央視報(bào)道稱，北京市政協(xié)舉行“進(jìn)一步推動(dòng)‘雙減’政策落地，構(gòu)建良好教育生態(tài)”市政協(xié)主席年度提案辦理協(xié)商會(huì)。
??今年9月秋季開學(xué)后，北京市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。
??消息一出，“學(xué)區(qū)房”涼了的呼聲再起。
??自2021年4月30日，中央政治局會(huì)議召開，首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)以來，北京、上海、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市已出臺(tái)相關(guān)政策。
??數(shù)據(jù)顯示，頒布政策后對(duì)二手房影響明顯。尤其是長(zhǎng)期來看，“入學(xué)”和“購(gòu)房”脫鉤解綁后，有助于促進(jìn)住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)，從而消除利用學(xué)區(qū)房投機(jī)炒作的可能，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
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??一線城市相繼出臺(tái)淡化學(xué)區(qū)房政策
??2022年7月20日，北京市政協(xié)舉行“進(jìn)一步推動(dòng)‘雙減’政策落地，構(gòu)建良好教育生態(tài)”市政協(xié)主席年度提案辦理協(xié)商會(huì)。
??北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了北京市推進(jìn)“雙減”工作的成效。同時(shí)表示，大力推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。北京市在全市范圍內(nèi)開展校長(zhǎng)教師交流輪崗，全面推進(jìn)“雙師課堂”建設(shè)，拓展優(yōu)秀校長(zhǎng)和教師基本公共服務(wù)范圍。今年9月秋季開學(xué)后，北京市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。
??“教師交流輪崗”并不是北京今年首提。2021年8月25日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發(fā)言人李奕就曾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，將大面積、大比例推進(jìn)干部教師輪崗。當(dāng)時(shí)東城區(qū)、密云區(qū)兩個(gè)區(qū)率先試點(diǎn)。
??2022年4月，在東城區(qū)、密云區(qū)兩個(gè)區(qū)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門頭溝6個(gè)區(qū)也加入其中。
??至2022年9月，北京市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。
??一直以來，教師是學(xué)校最主要也是最重要的資源之一，教師輪崗的切實(shí)落實(shí)，將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來教育資源與房子強(qiáng)關(guān)連屬性也將會(huì)被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化。
??不僅是北京，近年來，上海、深圳也曾相繼出臺(tái)過不同淡化學(xué)區(qū)房概念的政策。
??2021年3月16日，上海教育委員會(huì)印發(fā)《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，明確了“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”，其中分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。
??2022年5月，《深圳市公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)實(shí)施方案》發(fā)布，提出了各區(qū)集團(tuán)化辦學(xué)的總體目標(biāo)，也明確市直屬學(xué)校（含高校附屬）和有條件的區(qū)屬優(yōu)質(zhì)學(xué)校可跨區(qū)組建教育集團(tuán)，原則上應(yīng)優(yōu)先考慮在原特區(qū)外教育薄弱、學(xué)位建設(shè)任務(wù)重以及市屬學(xué)校優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源少的區(qū)域開展集團(tuán)化辦學(xué)。
??從這些政策本身來看，其初衷主要還是“義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展”。
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??中央曾明確防止以“學(xué)區(qū)房”炒作房?jī)r(jià)
??一直以來，由于教育資源與房子關(guān)連屬性較強(qiáng)，在一座城市里，但凡與“學(xué)區(qū)”掛鉤，該片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)略高于其他區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源密集的地方，恰恰也是城市房?jī)r(jià)高企之地。
??2020年，多地曾出現(xiàn)學(xué)區(qū)房炒作亂象，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)非理性上漲，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
??2020年4月，有深圳市民通過本地“民心橋”向深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡反映：“福田百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在已經(jīng)漲到15萬、16萬一平米了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百姓的承受范圍，政府對(duì)這種情況有沒有管制或應(yīng)對(duì)措施？”
??數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)百花園小區(qū)掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到17.3萬元/平方米，掛牌總價(jià)最低的一套房源為1420萬元，目前該小區(qū)在售房源僅有5套。而一條馬路之隔的園嶺片區(qū)園中花園小區(qū)均價(jià)僅為90741元。由學(xué)區(qū)房的帶動(dòng)，百花片區(qū)二手房整體均價(jià)達(dá)到14.4萬元/平方米，福田區(qū)二手房均價(jià)達(dá)到8.5萬元/平方米，在深圳各大區(qū)中排在首位。
??2021年4月30日，中央政治局會(huì)議上首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，將打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新的高度。
??此后，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、北京、無錫等多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點(diǎn)涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價(jià)格參考機(jī)制、學(xué)區(qū)房限購(gòu)加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。
3??淡化學(xué)區(qū)房政策對(duì)二手房影響明顯
??從北京、上海、深圳這三大一線城市發(fā)布淡化學(xué)區(qū)房政策前后市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來看，這些城市頒布政策后對(duì)二手房影響明顯。
??如北京東城區(qū)及密云區(qū)最早試點(diǎn)教師交流輪崗，8月政策頒布后，CRIC數(shù)據(jù)顯示：東城區(qū)及密云區(qū)的二手房成交量和均價(jià)雙跌，從2021年7月成交面積10.15萬平方米跌至10月成交面積4.86萬平方米，跌幅達(dá)52%，2021年10月北京東城區(qū)及密云區(qū)二手房成交量和均價(jià)也是2021年全年最低。
??同樣的情況也發(fā)生在西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門頭溝6區(qū)加入教師輪崗范圍時(shí)。
??2022年4月政策頒布，5月北京西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門頭溝6區(qū)二手房成交量和均價(jià)雙跌，成交面積由2022年3月79.41萬平方米跌至5月44.5萬平方米，跌幅44%。
??這一現(xiàn)象并未在一手房市場(chǎng)出現(xiàn)。
??上海2021年3月16日明確“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”后學(xué)區(qū)房也同樣出現(xiàn)了降溫，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價(jià)漲幅也有所收窄。有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為430萬，新政后變成了370萬。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年3月上海二手房成交面積322.85萬平方米，4月成交面積193.47萬平方米，環(huán)比下跌40%。
??4月之后上海二手房的整體成交一直處于相對(duì)低位，價(jià)格在6月出現(xiàn)過一波上漲，但在8月上海發(fā)布“三價(jià)就低”政策之后二手房成交均價(jià)與成交量都出現(xiàn)了大幅走低。
??過去幾年，教育改革不斷完善，學(xué)區(qū)概念也持續(xù)火熱，間接促使了學(xué)區(qū)與房地產(chǎn)的捆綁，從政策的總體導(dǎo)向來看，在促進(jìn)教育公平的同時(shí)，主要還是在弱化學(xué)區(qū)房的概念。
??在所有類型的二手房中，學(xué)區(qū)房是最為搶手的類型，其價(jià)格溢價(jià)能力也是各種類型中最強(qiáng)的。因此，隨著政策的落地執(zhí)行，也將杜絕以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房?jī)r(jià)的可能。
??短期來看，可能會(huì)出現(xiàn)部分價(jià)格虛高的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目市場(chǎng)波動(dòng)。長(zhǎng)期來看，隨著北京全市教師輪崗的切實(shí)落實(shí)，也將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來教育資源與房子強(qiáng)關(guān)連屬性也將會(huì)被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化，直至退出歷史舞臺(tái)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化，4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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