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??取消限購3個月后，秦皇島再因樓市新政受到關注。

??7月13日，河北省秦皇島市政府印發《關于穩定全市經濟運行的若干政策措施》（以下簡稱“措施”）。措施明確，將提高住房公積金最高貸款額度，單繳職工貸款額度上限調整為60萬元，雙繳職工家庭貸款額度上限調整為80萬元；購買綠色節能自住住房（二星級以上）貸款額度上浮10%；第二次貸款首付比例降低到不低于30%；延長存量房貸款房齡控制線至30年。實現“一人購房全家幫”，措施顯示，秦皇島市繳存人全款購買本市新建自住住房的，夫妻雙方父母可以申請提取住房公積金支持子女購房（只限一次）。

??中國房地產報記者查閱公開資料，發現該措施早于6月6日已印發，只是此前未被大范圍提及。在該措施涉及房地產部分，除上述有助于購房者買房內容外，還有降低房地產企業拿地成本的相關政策。

??值得注意的是，秦皇島也是全國范圍內第一批公開宣布全面取消限購的城市之一。

??根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，秦皇島4月解除限購后，價格并未企穩回升，仍延續下降局面。2022年6月，秦皇島市商品房均價為11468元/平方米，環比下降2.7%。

??在諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙看來，這類政策原則上利好購房者，減輕了符合條件的購房者壓力。但當前房地產市場緩慢復蘇根源不在于政策限購嚴格，更多的是購房者對房地產市場缺乏信心。同時，秦皇島客群依賴于外地客戶，本地購買力不足也是其樓市恢復阻礙。

??新政頻出 房價仍跌

??4月1日，秦皇島市人民政府發布公告，《秦皇島市人民政府關于加強房地產市場調控的意見》和《秦皇島市人民政府關于進一步加強房地產市場調控的通知》兩個文件規定的政策已經不適合該市房地產的市場發展形勢，經決定，予以廢止。

??從這兩個政策內容看，主要體現為限購和限貸等內容上。根據2017年秦皇島政策，外來人口購房需要繳納1年社保，同時首套房首付比例為30％。據此可以認為，此次秦皇島廢除了限購政策，也對貸款首付政策進行了放松。

??同日，秦皇島市房產交易服務中心發布消息，按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，購買存量房（二手房）的購房人申請購房資格核驗時只提供本人有效身份證件。

??到6月6日，秦皇島市政府印發的《關于穩定全市經濟運行的若干政策措施》更明確了“提高住房公積金最高貸款額度”“一人購房全家幫”“延長存量房貸款房齡控制線至30年”等措施。

??諸多利好措施的出臺給秦皇島樓市帶來影響有限。

??根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，秦皇島4月解除限購后，價格并未企穩回升，仍延續下降局面，2022年6月，秦皇島商品房均價為11468元/平方米，環比下降2.7%。

??成交量方面，據秦皇島天悅機構策劃透露，4月秦皇島商品房成交4.5萬平方米，5月份商品房成交數據為6萬平方米，相較1~3月份有一定增量。

??不過，多位秦皇島當地從業人員向記者表示，“增量或來自以價換量。”

??一名當地媒體人士告訴記者，5月份以來，秦皇島多個項目進行了降價促銷。如秦皇島海港區杜莊興桐鑫城，5月底推出了特價房，售價僅為6666元/平方米，還送產權車位；5月29日，又有5985元/平方米特價項目推出，朋友圈經紀人廣告號稱“最低5萬元買南北通透兩居”；海港區北部的盛秦北苑二期，目前在售精裝房8500元/平方米，毛坯房僅售7700元/平方米。2020年底，盛秦北苑一期價格為10000元/平方米，項目二期比一期售價最高便宜了2300元/平方米。

??7月13日，記者通過“小紅書”等社交APP搜索“秦皇島 買房”等關鍵詞，發現不少房產經紀人掛出了“特價”“撿漏”的房源信息。

??記者通過電話聯系到一名當地房地產經紀人，在表示有購房意向后，該經紀人向記者坦言，有項目價格還可再談。

??對于秦皇島當前樓市狀況，王小嬙表示，秦皇島主要以旅居地產為主，秦皇島客群依賴于外地客戶，雖然取消了限購，但全國疫情并未完全消退，原先的客群出行受限，本地的購買力不足也是其樓市恢復的阻礙。

??秦皇島地產興衰

??回顧這座海邊小城的樓市“興盛期”，繞不開旅游業的發展。

??從經濟上看，秦皇島GDP總量在河北省長期處于后幾位，人均可支配收入也未達到國家平均線，并沒有太多亮點。但從位置和氣候、環境來看，秦皇島距北京280公里、距天津220公里，是河北省唯一的濱海城市，因此有了“長城濱海公園”“京津后花園”的美譽。

??對于不少“80后”的北京人而言，小時候能去秦皇島海邊過暑假，一定能成為開學后的一大談資。“那時候的秦皇島多以部隊干部療養為主。”

??2007年起，借助北方海濱城市這一特點，秦皇島樓市進入“大躍進”階段，以森林逸城、在水一方、東方明珠城為代表的樓盤，開啟了秦皇島大盤時代，跨界、跨地營銷模式盛行，秦皇島旅游地產進入上升期。

??在這期間，秦皇島房地產發展也并非一帆風順。

??隨著市場經濟深入發展，中國游客對旅游服務的質量開始變得挑剔起來。秦皇島的城市形象受制于療養的傳統格調和面向大眾的均質化服務，也曾遭遇沖擊。

??2014年初，因大量項目供應且未在短時間內消化完，有媒體在報道中用“鬼城”描述秦皇島樓市，秦皇島一時陷入“鬼城危機”。關鍵時刻秦皇島召開發布會及時進行辟謠，幫助樓市進入正軌。

??2015年開始，不甘心被其他海濱城市所超越的秦皇島，開始吸引更大規模的私人資本。在這個階段，以國際連鎖酒店和高級社區為代表，秦皇島開始打造高端、文藝、小眾的形象。經過最新一輪的改造后，一批“網紅”景點頻頻“出圈”，秦皇島新建立的海灘飛地對于北京度假客來說，重新具有了吸引力。秦皇島從原來的“療養勝地”，一躍成為不少“北漂文青”的“精神家園”。

??同年，國內進入“房地產去庫存”元年，央行降息降準。秦皇島也出臺了《關于促進房地產業健康持續發展的意見》，鼓勵農民進城購房。這一年的秦皇島進入了去庫存、大發展階段。

??此后，大批外來購房者涌入秦皇島，秦皇島樓市“起飛”。即使在2017年經歷了限購等調控洗禮，到2019年，秦皇島房價還是邁進了“萬元時代”。

??直到疫情到來，秦皇島樓市再次“降落”。

??根據秦皇島樂居網數據，2021年秦皇島市場進入下行周期，供需兩側大幅下滑，價格維持穩定，漲幅明顯收窄，2021年秦皇島樓市成交套數為10474套，共計銷售面積108.26萬平方米，成交金額為145.49億元。2021年度成交量成為近8年最低數據，約108.26萬平方米成交數據環比下跌42%，較前7年成交面積低的2017年數據還下跌24%。近8年中成交面積較高的年度為2015年以及2016年，最高為237.35萬平方米。

??房價方面，根據國家統計局70城統計數據顯示，2021年1~12月份，秦皇島連續10個月新房與二手房同比下跌。

??市場信心待修復

??“其實，比起利好政策，我們更期待的是疫情早日結束，旅游能進一步恢復。”上述房地產經紀人告訴記者，實際上，秦皇島本地居民購買力比較有限。疫情之前，秦皇島諸多樓盤定位都是以度假為主的文旅項目，大多數客戶來自北京等一線城市。受疫情影響，很多潛在客戶出行受限，無法到現場，極大地影響了銷售。

??記者查閱秦皇島人民政府網站了解到，疫情前的2019年，秦皇島全市共接待游客7262.33萬人次，實現旅游收入1013.97億元；到2021年，秦皇島全年接待游客為3122.93萬人次，實現旅游收入330.05億元。

??短短2年間，秦皇島接待游客及旅游收入減少了不止一半。

??上述房地產經紀人認為，疫情如果有所緩解，利好政策或許能幫助秦皇島房地產市場恢復。

??不過，也有人持悲觀看法。

??“疫情持續兩年，不少人的財富狀況、購房觀念都有所變化，即使疫情緩解，秦皇島樓市依然面臨挑戰。”一名不愿具名的分析人士稱。

??財經評論員張雪峰認為，當下，人們面臨著收入來源的不確定性以及疫情控制的不確定性，對于使用杠桿買房會更加慎重。

??王小嬙也表示，雖然今年以來全國各地不斷松綁樓市政策，但是市場恢復不及預期。整體來看，今年上半年市場仍不及去年同期。6月以來，各地松綁政策更加多樣化，如“以租換購”“一人購房全家幫”“團購房”等來加速市場去化，這類政策原則上利好購房者買房，減輕了符合條件的購房者的購房壓力，但當前房地產市場緩慢復蘇根源不在于政策限購嚴格，更多的是購房者對房地產市場缺乏信心。

??北京建筑大學城市經濟與管理學院副教授蔡宗翰此前接受記者采訪時直言，利好政策短期內有較強拉動和刺激作用，但從中長期看，城市自身發展規劃和需求才是起主要作用的，缺少需求什么都無從談起。

??值得注意的一點是，在秦皇島的產業結構中，第三產業仍占主導地位。2021年，秦皇島市生產總值1843.76億元。其中，第一產業增加值239.51億元，第二產業增加值657.09億元，第三產業增加值947.16億元。