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??“猶如久旱逢甘霖，新政給市場注入了信心，我們店這個月業績提升了50%。”6月30日，在青島德佑中海國際店，李店長剛接待完一組客戶，又開始梳理意向客戶名單，忙得不亦樂乎。

??在青島浮山后某央企樓盤，展廳里客戶和銷售人員來來往往，好不熱鬧。現場置業顧問張女士告訴記者：“從早上9時開始，來看房的客戶就沒停過。”

??這是近期青島樓市升溫的一個縮影。

??據卓易數據統計，2022年1~6月，青島新建商品房成交73407套。其中，6月份新建商品房成交29238套，成交總面積362.28萬平方米，成交總金額521.8億元，均創造了單月成交歷史，環比5月分別上漲147%、166%和183%；同比也有大幅增長。

??歷來被視為“樓市晴雨表”的二手房也開始復蘇。根據青島貝殼研究院數據，6月份青島二手房成交達到5865套。自去年7月份開始，青島二手房成交量持續走低，有的月份甚至成交不到3000套。

??青島樓市正在利好政策下釋放新空間。

??樓市呈現“冷熱不均”現象

??根據卓易數據統計，上半年青島新建商品房成交77167套，同比上漲4.93%；成交總面積9233931平方米，同比上漲8.15%；總成交金額13456442萬元，同比上漲4%；全市成交均價14573元/平方米，同比下降3.84%。

??青島樓市的復蘇，與近期地方政府一系列調控政策有關。

??作為“北方第三城”，青島樓市一直以“穩健”著稱。不過，經歷了較長一段時間樓市下行，青島也面臨新房庫存承壓問題。克而瑞數據顯示，截至5月末，青島市商品住宅狹義庫存量高達2560萬平方米，位居第一。

??面對樓市庫存承壓，自今年3月份開始，青島陸續出臺新政調整樓市。如在限購方面，將黃島區、城陽區（含高新區）、嶗山區王哥莊街道調出限購區域；支持改善型需求，可以“賣1買1”；在信貸政策方面，非中心區域實行“認貸不認房”政策；公積金貸款額度提高到80萬元，進一步減輕購房成本。

??記者了解到，近期青島主城區“5年限售”這一影響樓市流動性的政策也迎來實質性松動。不過，這一政策并沒有“官宣”，亦沒有具體文件。

??“此前，類似城陽解除限購等政策也是執行了一段時間官方才發布相關文件。”一位業內人士告訴記者，青島此舉意在試探各方反應，同時給自己留有余地，此前青島有被“叫停政策”先例。

??上述人士所述“先例”是指2020年4月，青島優化“5年限售”政策，政策出臺第3天即宣告取消。不過，這也反應出疫情壓力下地方政府對調控底線的試探。

??盡管青島樓市政策效果顯現，但從全市范圍來看“冷熱不均”現象仍在延續。

??在青島樓市庫存重地膠州，“以價換量”成為市場常態，特別是在上合示范區，諸多項目售價只有7000元~8000元/平方米；面對激烈的市場競爭，不少項目推出首付分期模式，有項目甚至推出首付1萬元活動，去化壓力可見一斑。

??“新政對膠州樓市影響有限，庫存依然很大。”一家長期在膠州從事新房分銷業務的企業負責人表示。

??“我們項目小高層最近都斷貨了，總價比較低，后期將推出洋房和別墅產品。”青島城陽某本土房企策劃經理告訴記者，從項目實際情況看，無論是成交還是到訪都比較穩定，新政的刺激性作用并不大，主要原因是城陽共有產權政策已經透支市場。

??記者了解到，2020年青島市城陽區推出共有產權政策極大刺激了市場，城陽樓市成交曾經一度沖到青島首位；進入2021年后，共有產權政策多次調整，對城陽樓市拉動作用日漸式微；進入2022年后，共有產權政策這個曾經拉動樓市了利器啞火，不少房企暫停了這一業務，城陽也走到了由賣方市場向買方市場的轉折點。

??在青島主城區卻是另一番景象。青島浮山后一樓盤置業顧問表示，所在樓盤近期到訪量和成交量一直較穩定，青島出臺支持改善型需求政策后，片區熱點進一步得到提升。記者注意到，近期包括青島綠城、中交地產等多個項目發出喜報，提前完成半年任務，并收回部分優惠。

??“青島樓市存在比較明顯的結構性矛盾，郊區土地儲備和新增供應巨大，許多項目即使降價去化也很困難，庫存積壓比較大。同時，主城區出讓土地有限，改善型客戶聚焦主城，造成主城房價穩步上漲。”塘鵝租售山東渠策負責人、中國城市與區域治理研究院特聘專家張斌表示，從今年土地出讓來看，政府也有意在調整，加大了主城區土地供應，這種結構性矛盾有望在未來1~2年得到緩解。

??從市場層面來看，購房者購房也趨于理性。

??青島市民趙女士對記者表示，去年她就開始在青島李村中心區域了解二手房情況，目前市場上房源充足，自己不會倉促購房，要多看看房子品質以及價格合適后才會出手。

??在青島從事地產中介的門店經理趙波告訴記者，最近青島二手房市場行情明顯轉好，近期房貸利率持續走低，再加上寬松政策連續出臺，對市場起到了一定刺激作用。

??青島鏈家商圈經理趙加強也表示，目前青島新增掛牌房源無太大變化，整體市場呈現穩中有升狀態；同時，大多數業主對市場預期有所好轉，誠心出售、合理報價業主越來越多。

??市場信心仍需提振

??盡管6月份青島樓市表現搶眼，但多位分析人士認為，青島樓市整體仍供大于求，回溫尚需時間。

??記者了解到，青島近期新房網簽出現回暖，除了新房成交放量外，也與老盤集中簽約有關。比如，膠州市榮盛錦繡外灘、名城府邸等項目前期積累客戶進行了集中網簽。

??“我們的銷售比較平穩，解除限購政策對即墨樓市帶動有限。價格方面，‘6·18’年中優惠力度還比較大，很多客戶是奔著優惠來訂房的。”即墨藍谷某頭部房企渠道負責人表示，他們項目目前面臨最大問題是‘客戶增量’有限，目前項目正在通過‘老帶新’等政策邀約客戶。

??“目前，青島樓市處于傳導和反應期，市場是否回暖目前無法定論，但某些片區率先開啟市場修復，多個項目來訪和認購轉化有明顯提升。”卓易數據高級市場分析師王玟琳表示，按以往規律，一線城市熱度起來半年后，青島市場才會慢慢熱起來；目前一線城市尚未起勢，青島樓市仍需時間。

??張斌認為，樓市要穩定發展首先要提振市場信心，當下市場預期比較樂觀；其次要看宏觀經濟和購房者“錢袋子”。

??張斌還建議，要解決青島樓市結構性矛盾，應該加強老城區改造，增加90~120平方米剛需產品供應；同時，應該加快郊區板塊配套跟進速度，加大公共交通、教育投入力度，從長遠看，可以緩解市場供求錯位，直接有利于人口導入。