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??近些年來，深圳都市圈擴容，大灣區綜合性國家科學中心先行啟動區加快推進建設，讓屹立廣深港科技創新走廊中軸上的東莞，一方面率先成為了深圳產業轉移的前沿陣地，另一方面科創走廊軸線創新資源集聚，為東莞提供了產業發展新機遇。

??如今站在“雙萬”的新起點，東莞如何以“科技創新+先進制造”為定位，驅動“世界工廠”向“具有國際影響力的科創制造強市”實現完美一躍？

??產業園作為城市經濟與產業發展的重要載體，從規劃到發展都與城市高質量建設、區域經濟高質量發展一脈相承，更肩負推動東莞傳統制造業轉型升級和新興產業快速發展的時代使命。

??“世界工廠”曾經的自發式生長給東莞奠定了“制造業強市”的良好基礎，但在后續的發展中，老舊廠房占比極高，土地碎片化，開發強度高，工業發展空間受限，成了產業發展的“卡脖子”因素。

??2008年東莞進入城市雙轉型后，制造業“無地可用”的困境，也嚴重影響到城市轉型升級進程。2009年東莞成為第一批探索舊改的試點城市，雖然“工改”的雛形開始浮出水面，但是“三舊”改造政策實施以來，大量資金流入到改造難度低、利潤空間大的工改居項目，產業用地曾經一度受到極大威脅。

??直至2018年，東莞成為首個由東莞市人大常委會審議通過《工業保護線專項規劃》的城市，工業用地保護線規模由原來的365平方公里調整為420平方公里，且工業保護線內以制造業用地為主，工業發展進入跑馬圈地的新時代。

??據不完全統計，從2009年至今，為解決和平衡產業發展與土地供需關系，東莞探索“工改”的發展進程中，相繼出臺了70多部相關政策，先勢利導優化升級產業發展空間。

??特別是近3年以來，為淘汰低產出、低附加值的產業，轉而發展戰略性新興產業，加快提升鎮村工業園改造，推進“工改工”類城市更新，為優質項目提供承載空間，“拓空間”的舉措成為了東莞產業發展的重頭戲，“工改工”更是繼東莞制造業“騰籠換鳥”后掀起的新一輪產業發展新浪潮。

??2019年東莞“一號文”《關于拓展優化城市發展空間 加快推動高質量發展的若干意見》實施路徑中提出“開發建設高標準廠房和工業大廈，實施產業用房產權分割及轉讓，加快產業用房招商和改造投資回收”等措施。

??“工業上樓”的創新型產業空間載體也應運而生。

??2020年出臺《關于加快鎮村工業園改造提升的實施意見》，提出力爭三年完成“工改工”拆除整理30000畝，開工建設產業用房2000萬平方米以上，拓展優化產業發展空間。

??在政策賦能的背景，以及加快建設七大戰略新興產業基地的建設和持續招引重大新興產業項目的產業發展需求的影響下，舊廠房改變為新型產業用地（M0）、M1，工業區拆除重建升級改造為新型產業園，對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地，如電子工業、智能裝備制造等用地，通過產業政策統籌發展不斷釋放。

??隨著行業龍頭、產業巨頭們紛紛入局，虎門北柵廣深高速北新型產業單元、東城牛山興華“工改M0”項目、道滘小河連片“工改工”和松山湖片區君泰?正拓5G產業園等一批“工改工”項目相繼拔地而起。土地集約化發展的過程中，容積率可高達5.0的創新型產業空間載體“工業上樓“項目，更是遍地開花。

??但隨著產業項目涌現，如何讓企業留下來，進一步培養壯大企業創新主體，實現企業增資擴產，如何化解中小企業關注的生產空間產權問題，也一度成為產業園開發運營主體們的難點。

??2021年10月25日，為了規范東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記工作，促進鎮村工業園改造提升，東莞發布了關于《東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記實施細則(公開征求意見稿)》，有效解決制造企業增資擴產的用地困難，同時解決企業扎根發展的可持續性問題。同年年底，東莞寮步區域產業園項目發放首批M1工業用地不動產權證。

??工業上樓示范園區的打造，讓東莞得以發揮先進制造產業轉移承接地的優勢，企業搬遷面臨的尋找新場地、租金洽談、重新裝修、生產線調適、人流流失、資金投入、精力投入等難點痛點在此得到終結，解決了“企業安家”的問題。

??M0、M1等工業用地產權問題得以解決，產業用地進入存量時代，產業園百花齊發，也讓產業園出現產品空間嚴重同質化，比如，“工業上樓”在很多園區只是一個形式化的概念，產品參數和物流動線上并沒有結合生產制造型企業的需求做過深入的研究。

??洞悉需求，讓工業真正“更上一層樓”

??放眼目前市場，標準層層高4.5米-4.8米、一樓以上樓層載荷0.5-0.75T/㎡的所謂“工業上樓”產品數量較為可觀，暫且不說它是否匹配企業未來迭代升級的空間需求，至少需要考慮當下“機器換人““自動化生產“背景下產業發展空間需求。

??深圳秋葉原集團涉足通訊電纜、智能終端設備的生產，秋葉原·夢科園智谷項目作為“工業上樓“項目落地惠州，其項目負責人在項目交流會上經常強調“做過生產，下過車間，才更懂生產型企業的需求，工業上樓，不是簡單的產品疊加，每一個參數，都要經過推敲，要思考企業的痛點和難點。” 

??東莞市重大項目君泰·正拓5G產業園便是目前市面上具有較高標準的“工業上樓”產品，備受深圳企業家青睞。

??據悉，進駐的園區企業中有多家為華為、寧德時代等龍頭企業的供應商。在這個項目的推薦會上，聽到過對“工業上樓”最中肯的認知：“提前10年思考企業未來迭代升級的生產需求；為企業提供如履平地的舒適度和安全感；為企業打造暢通無阻的無障礙垂直物流系統；讓樓上的企業和一樓的企業享受同等的生產待遇。”

??頂層都做到5.2米以上的層高，因為5.2米才能更好適用于大型機械臂、超大型自動化裝置的生產應用，同時兼顧向上存儲、空間功能拓展；2-5層的超高載荷，讓常規只可在一樓實現的重型生產，走向更高樓層；卸貨平臺、吊裝平臺、吊裝口、叉車入梯入戶五重垂直物流，讓電子信息類企業位居6-10樓也可安心生產；為什么要配置5T的電梯，為什么柱間距達到10米以上，為什么改進動線預留卸貨等待區……在產品的打造與設計方面，深度研究工業生產需求，以更高的預期和更長遠的目光來賦予“工業上樓”價值，才能賦予生產空間擁有更久遠的實用期。

??可能你會說，從長期發展來看，產品參數上具有絕對的優勢，不足以支撐一個項目擁有核心競爭力，因為對于大規模的分期開發的產業園而言，產品指數可以不斷優化和升級。

??那么除了空間，我們如何挖掘和續養一個生產型“工業上樓”項目的內驅力呢？

??抓住“數智化”契機，賦值工業未來

??順勢而為，創新求變。

??2021年“加快數字發展，建設數字中國”作為獨立的篇章出現在中國“十四五”規劃，政治局會議上習近平主席提到推動數字產業的健康發展，東莞市委書記肖亞非強調數字經濟是“科技創新+先進制造”的最佳結合點。

??在此時代契機和2022超集星火計劃的推動下，君泰產業Sfac+智工廠將依托君泰·正拓5G產業園和君泰·濱海智谷項目落地。

??Sfac+智工廠是工業數智化的集成管理系統，融合AI+5G+工業互聯網創新運營應用，以數據為核心生產要素以數字運營為核心生產關系的新型園區，實現人、貨物、車間全面聯動，涵蓋完整產業生態，是一個具備自生長能力的有機生命體。

??它通過數智化手段幫助企業實現智能設備聯網、智能倉儲和精準配送、車間作業實時調度、產品信息可追溯、能源消耗智能管控、車間環境智能管控、安全生產水平提升、經濟效益明顯提升、核心軟件和核心裝備自主可控、車間與車間外部聯動協同，從而為企業有效降低成本、大幅提高效率、充分打通利用數據、提升用戶體驗，最終增強企業自身的核心競爭力。

??東莞工改工浪潮下的新興產業載體，對后疫情時代恢復經濟、拉動基建投資、穩定就業發揮著重要作用。Sfac+智工廠，抓住“數智化”時代機遇，以超前、超越、超集為理念的企業數智成長方案，推動灣區先進制造，助力發掘東莞產業升級的產業新路徑，賦值工業大未來。

??今年4月份，華為發布了《綠色發展2030》報告，報告對數字化和低碳化如何協同促進綠色發展進行了深度闡述，提出了數字化以10倍杠桿效應使能低碳化，提倡全社會、全產業、跨價值鏈共同加速綠色發展。在慕尼黑的創新數據基礎設施論壇以華為以“綠色·加速·創新”為主題，將“綠色”放在了最重要的位置，實現從端到端追蹤產品全生命周期的碳蹤跡；

??寧德時代今年也成立了首個零碳工廠，依托數據的互聯互通實現廠房系統安全可靠、高效節能、綠色低碳運行。

??再到君泰即將落地的Sfac+智工廠，打造具有明顯優勢的空間載體、驅動園區內外雙循壞的產業生態體系、優化數智產線等，全鏈條式的產業育成要素，讓企業降本增效、安心生產；結合“雙碳”“節能減排”“數字化”的產業發展需求，在能耗、碳排放、碳指標等各個層面數智化集成管理，實現企業綠色可持續發展。均為順應低碳時代，以綠色投資戰略，為產業時代創新發展、加速發展的注入新動能。

??接下來3-5年中，東莞將推進多個產業園、產城融合片區更新改造，在工改工勢頭強勁，先進制造發展上行的黃金時期，工業上樓+數智化相結合的全新探索，是君泰產業以“城市工業生態鏈運營商”為己任，在園區打造與運營上，對園區內驅力和造血功能的全新探索與實踐，是從單一的產業空間優化向產業生態體系構建的縱向拓展，旨在為東莞“工業上樓”提供一份適應當下、鏈接未來的綠色發展可行方案。