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??現(xiàn)在房地產(chǎn)市場有一個現(xiàn)象，即便多個城市首套房首付2成，房貸利率降至低位，但似乎為此買單的購房者，并不多。

??近日，溫州推出了一款可靈活自由還款的房貸產(chǎn)品“安居貸”，借此刺激剛需需求釋放。

??此外，十余個城市出臺了“一人買房全家?guī)汀钡墓e金政策，調(diào)動買房者情緒。

??房企端也在發(fā)力。

??比如有房企推出“首付5%，首年0月供”的活動海報，更有河南兩縣城推出以大蒜和小麥抵扣首付款的新招。

??把這些事情放在當(dāng)前大的環(huán)境下看，經(jīng)濟(jì)下行壓力下購房需求疲軟，為了刺激購房需求釋放，政策端不斷迎來新“招數(shù)”。

??回看2022年，167個省市相繼放松房地產(chǎn)政策，其中73個城市下調(diào)首付款比例，下調(diào)后首套房首付比例普遍可以做到2成左右。

??但單純依靠限貸政策刺激，效果并不明顯。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2、4兩月居民住房貸款皆出現(xiàn)負(fù)增長，5月有所增長，但較去年少增3379億元。

??購房需求仍然有待激發(fā)。

??剛需購房壓力不容忽視

??對于剛需客群來說，受到工資水平等因素影響，買房前幾年的還款壓力普遍較大。

??尤其是疫情對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長造成較大負(fù)面影響，最直接的影響是就業(yè)和收入預(yù)期下調(diào)，青年群體尤甚，這部分群體反映在樓市中即剛需購房群體。

??國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，16-24歲人口調(diào)查失業(yè)率18.4%，迭創(chuàng)歷史新高，較上月增加0.2個百分點。而受此影響，消費者信心指數(shù)在4月份下降至86.7，創(chuàng)歷史新低。

??過去幾個月，政策層面圍繞降低房貸利率、調(diào)降首付比例等緩解壓力。

??典型如溫州。

??在推出房貸產(chǎn)品“安居貸”的同時，溫州發(fā)布15條支持合理購房需求的政策，首套房最低首付比例20%，并享受首次貸款利率優(yōu)惠；二套商業(yè)貸款最低首付款比例為30%。同時還會發(fā)放購房補貼。

??但據(jù)我們調(diào)研，目前安居貸“產(chǎn)品仍未上架”，其背后的示范效應(yīng)值得期待。

??以100萬貸款，20年期為例，目前溫州房貸利率最低4.25%，也就是說，如果以等額本息的方式還款，每月月供是6192.34元，等額本金的還款方式月供是7708元。

??如果選擇安居貸前三年只還利息，那么月供最高只有3541.6元。還款壓力小了一大半。

??從溫州房地產(chǎn)市場來看，當(dāng)?shù)貏傂枋袌銎＼洝?/p>

??中低檔產(chǎn)品成交占比連續(xù)3年下滑。CRIC數(shù)據(jù)顯示，總價100-150萬元產(chǎn)品成交占比由26.7%持續(xù)下滑至20.6%，凈減少6.1個百分點。同時，總價100萬以下產(chǎn)品4年來下降了近2個百分點。

??房價“越貴越買”的思維慣性下，安居貸等疊加一系列政策對于溫州疲軟的剛需購房消費刺激有限。

??居民房貸兩個月負(fù)增長

??當(dāng)前樓市市場環(huán)境仍然嚴(yán)峻。

??2022年以來，全國加入樓市放松調(diào)控的城市已經(jīng)達(dá)到了167個。

??其中在購房需求端的刺激不在少數(shù)，放松限購、首套房補貼、調(diào)降首付比例等成為政策發(fā)力點。且隨著央行下調(diào)房貸利率，目前多數(shù)城市房貸利率降至低點。

??實際上，過去半年的政策效果刺激作用并不明顯。

??今年2月和4月均出現(xiàn)了居民住房貸款皆出現(xiàn)負(fù)增長的情況，可謂歷史罕見。

??2月，住戶中長期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長。4月，住戶中長期貸款再次減少313億元，住房貸款更是減少605億元。

??5月居民購房意愿有了一些回升，但整體需求偏弱。

??根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示，中長期貸款增加1047億元，但較去年同期少增3379億元，真實反映住房按揭貸款需求依舊較弱。

??市場復(fù)蘇仍存在較大不確定

??市場真正回穩(wěn)，仍需要政策“組合拳”。

??簡單來說，單純依靠下調(diào)房貸利率、下調(diào)首付比例等限貸政策調(diào)整，較難對樓市產(chǎn)生本質(zhì)影響。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有至少73個城市下調(diào)首套房及二套房首付比例，繼而下調(diào)房貸利率，從目前實施城市的情況來看，下調(diào)首付比例僅限于公積金貸款。比如，5月20日，南通放松限貸，首套房首付調(diào)降至20%，二套房首付降至30%；5月28日，西安明確首次申請住房公積金貸款購買普通住房的，首付比例不低于20%。

??5月房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了積極的信號，市場筑底回穩(wěn)，全國商品銷售面積10970萬平方米，環(huán)比增長25.8%，同比跌幅收窄至31.8%，跌幅較上月減少7.2個百分點。

??長期來看，市場需求和購買力是透支的，行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程仍有較大不確定性。

??在這一背景下，有必要全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購房消費，涉及全面下調(diào)首付比例，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。

??實際上，按揭貸款放松將對樓市產(chǎn)生比較明顯的促進(jìn)作用。

??上海是一個典型的案例。

??2014年和2016年是上海新房和二手房成交拐點。2014年9月，央行明確“認(rèn)貸不認(rèn)房”，首套房首付比例為30%，緊接著2015年3月，二套貸款未結(jié)清首付降至40%，4月以后上海新房二手房成交量逐月攀升。2016年3月上海出臺政策明確首付比例為5成，成交量升至頂點，隨著二套首付提升至7成，上海一二手房成交明顯回落。

??目前房地產(chǎn)需求端最大的問題還是購買力透支而造成的市場信心缺失，這一問題得不到好的解決，行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程就存在較大的不確定性。

??在按揭方面，各地調(diào)整限貸降首付，放松居民按揭貸款支持購房消費，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易正常化。由于當(dāng)前商業(yè)貸款首付比例仍在有下降空間，2成首付多出現(xiàn)在公積金貸款層面，由于公積金貸款額度限制，因此對購房需求的刺激存在一定局限性。

??當(dāng)前市場環(huán)境下，我們可以很清楚的看到一個現(xiàn)實是，現(xiàn)在單純依靠限貸放松，對房地產(chǎn)市場的刺激作用已經(jīng)沒那么明顯了。