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??2022年過去的4個月，政策層面由上而下，全面鋪開，不斷釋放積極信號。目前已有超百城下調(diào)房貸利率，70省市出臺90多次放松政策，政策核心聚焦于放松限售、放松限購、下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費、實行購房補貼、加碼棚改貨幣化安置等內(nèi)容。房企紓困層面，也在不斷著重化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，恢復(fù)企業(yè)經(jīng)營的“造血”功能。

??然而，從市場端來看，全國商品住宅供應(yīng)疲軟，市場低迷疊加多地疫情反復(fù)因素使得房企推盤積極性大降，“躺平”心態(tài)嚴重。在疫情不確定性影響下，前4月成交累計降幅持續(xù)擴大，長三角區(qū)域全面熄火，杭州、合肥、南京等市場轉(zhuǎn)弱，蘇北地區(qū)市場全面承壓。二手房行情慘淡遠超新房。

??進入5月，企業(yè)積極自救，部分房企加大了以價換量的力度，使得部分核心區(qū)域項目實現(xiàn)熱銷，樓市成交局部小幅回溫。

??但房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)。

??這主要是因為本次疫情和2020年的疫情差異較大。2020年二季度起，在房地產(chǎn)一系列寬松性政策下，市場一路往上攀升，但就目前來看，即使再出臺寬松性政策，也可能也達不到2020年的效果。

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??各地頻出新政“托市”，回暖仍需時間

??2022年至今，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放強烈維穩(wěn)信號。僅4月，已有39省市出臺45次放松政策。

??居民端：蘇州、南京、無錫等12城放松限購；蘭州、淮北、宜昌等6城放松限貸、下調(diào)首付比例等；衢州、蘇州、宜昌等4城放松限售，天津、蘇州、昆明等19城放松公積金貸款；南寧、長沙、沈陽等4城下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費；無錫、南通、宜昌等6城實行購房補貼；

??企業(yè)端：南京、常德放松預(yù)售資金監(jiān)管；蘭州、常德土拍規(guī)則放松。

??4月末中央政治局會議召開，會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

??在此政策指引下，進入5月，各地房地產(chǎn)紓困政策加速出臺。據(jù)不完全統(tǒng)計，五一假期期間，18個省市諸如發(fā)布或執(zhí)行了穩(wěn)地產(chǎn)新政，東莞、惠州等降低限購門檻，達州、沈陽對多孩家庭購房給予了政策傾斜；洛陽、上饒、連云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽、黃石、岳陽等或契稅優(yōu)惠、或購房補貼財政“托市”。無錫將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

??在政策“春風(fēng)”下，房企整體推盤積極性較高，尤其是市場熱度較高的核心一二線和強三線城市基本都迎來了供應(yīng)高峰。

??從項目的具體去化來看，不同城市不同項目分化持續(xù)加劇。如長沙一城萬科瑧灣匯項目和軌道萬科悅府項目均在五一開盤，去化率卻分別為98%和46%，差異較大。而南京、無錫、常州、淮安等部分開盤項目五一去化均不足10套，且開盤去化率多數(shù)都在10%以下，即便南京此前放松了外圍限購，但從成交層面來看，對整體市場的提振作用尚未顯現(xiàn)。

??去化分化的原因主要是：一是折扣力度較大，昆明的卓越滇池晴翠、萬科城綿陽的富臨綿州水郡、內(nèi)江的碧桂園鉑悅府、眉山的陽光上和賦項目均采取了以價換量策略帶動了銷量提升，眉山的陽光上和賦項目以特價房及首付2萬起降低準入門檻，五一成交量達30套。

??二是板塊供應(yīng)稀缺、周邊配套健全、部分受限價影響存在一二手價差的項目入市帶動了改善需求的持續(xù)釋放。西安龍湖青云闕項目因板塊供應(yīng)稀缺，為高新CID板塊唯一有小戶型產(chǎn)品，也是該板塊唯一帶陽臺的項目，五一日均到訪量達300組，銷售套數(shù)達110套。

??從整體來看，雖然為了減緩房地產(chǎn)市場下行壓力，各地在4月末5月初頻頻出臺新政“托市”，但是利好政策落地尚需時日，城市間分化還將持續(xù)加劇，對于廣大缺乏基本面支撐的城市仍將延續(xù)低迷走勢，短期內(nèi)難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。

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??市場與2020年差異較大，行業(yè)仍有壓力

??2020年二季度起，在房地產(chǎn)一系列的寬松性政策下市場一路往上攀升，但就目前來看，即使再出臺寬松性政策，也可能也達不到2020年的效果。

??這主要是因為2022年3月至今的疫情的爆發(fā)與2020年的疫情差異較大。從2020年全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢數(shù)據(jù)來看，2020年2月“斷崖式”下跌后3月開始回升，最后走出“V型曲線”。當(dāng)時整體基本面相對較好，2019年底市場仍為高位，在疫情后，全國各能級城市逐步復(fù)蘇，恢復(fù)高位運行。

??而2022年整體環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)變化，首先，2021年以來受疫情影響，中國經(jīng)濟面臨需求萎縮、供給沖擊和需求壓力，2022年短期內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大；其次，房地產(chǎn)市場邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，全國層面的刺激政策很難再現(xiàn)；第三，市場需求和購買力明顯透支，城鎮(zhèn)化趨勢放緩、住房需求趨于飽和，M1低速增長、房價超預(yù)期上漲、居民過度加杠桿購房等均意味著市場購買力已透支。

        基于這樣的大背景下全年銷售面積及金額同比增速“緩坡滑落”，短期內(nèi)整體市場依然有下行壓力。

??從投資來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2022年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%，漲幅較1-2月收窄3pcts。其中3月單月開發(fā)投資額為13266億元，同比下降2.4%，對比1-2月同比由正轉(zhuǎn)負。但房地產(chǎn)開發(fā)投資額絕對值仍然是除2021年以外近8年次高，整體規(guī)模同樣維持在歷史高位。

??這主要是因為，一方面在“保交付”政策下，3月起地方政府和銀行機構(gòu)陸續(xù)與房企協(xié)商，盡可能讓已停工、延期交付的項目復(fù)工。這一部分建安投資對開發(fā)投資有支撐，表現(xiàn)為前3月房屋施工面積累計增1%；另一方面受價格因素影響，2022年以來建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投資的總量。最后3月商品房銷售額高于房地產(chǎn)開發(fā)投資額，在一定程度上對投資規(guī)模有支撐。

??但需注意的是，開發(fā)投資的單月同比增速3月由正轉(zhuǎn)負，除前置較高因素外，負增長表明建安投資和土拓投資已無力支撐整體投資增速。

       當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于政策寬松與行業(yè)信心的博弈期，房地產(chǎn)業(yè)還未到達回暖時刻，開發(fā)企業(yè)的投資熱情和投資動力仍處于歷史低點。

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??目前最大的問題，是行業(yè)信心問題

??從目前來看，整體市場最大的問題，是消費信心出了問題，這個消費信心既包括普通消費，也包括對房地產(chǎn)等大宗商品的消費信心，目前整個市場相對比較謹慎，都不樂觀。

??由于目前房地產(chǎn)整體市場正在分化，未來也不會出現(xiàn)“齊頭并進”的現(xiàn)象，因此未來的市場需要細分，而細分之下，就需要領(lǐng)頭羊站出來。

??如一二線城市的核心地段，可以針對這些核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，采取一些真正放開的政策，通過“以點帶面”的方法，慢慢從一線延伸至二線、三線，雖然過程不會太快，但是會激活市場。

??近期，有部分城市連續(xù)多月樓盤銷售慘淡，持續(xù)虧本，甚至不少項目停擺。如果在當(dāng)前這個節(jié)點上，政策面能適度放開，如豪宅不限購不限價，此時購買力未必會比之前高，但只要能夠撐住市場，那對整體市場信心的提振作用是非常大的，這將對整體行業(yè)都有幫助。

??2022年至今，疫情的反復(fù)，打斷了原本一二線主要城市回穩(wěn)，甚至部分城市回暖的試點。若疫情能在5-6月得以有效控制，整體行業(yè)還是有希望可以通過一系列政策的落地使得行業(yè)重新回穩(wěn)。

??我們認為，隨著利好政策的逐步落地，未來成交仍有望復(fù)蘇，但城市間分化還將持續(xù)加劇。目前最重要的仍是對行業(yè)信心的恢復(fù)。