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??受經(jīng)濟增速放緩、貿(mào)易爭端的影響，自2018年四季度起，一線城市整體辦公市場便處于下行態(tài)勢，進入2020年，隨著新冠疫情的爆發(fā)，進一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。

??2021年辦公市場壓力依舊巨大，投資、供應(yīng)雙雙下降。從CAIC重點檢測的熱點城市來看，2021年，即使是重點城市的商辦土地成交總規(guī)模及新增供應(yīng)規(guī)模相比2020年都出現(xiàn)了10%以上的跌幅，整體市場去化壓力凸顯。

??回顧2021年，唯一的亮點是大宗交易規(guī)模，同時，在辦公資產(chǎn)證券化的發(fā)展下，整體市值再次上一個臺階，未來發(fā)展空間巨大。

??01

??投資、供應(yīng)雙雙下降

??辦公市場壓力仍然巨大

??2021年，全國辦公樓開發(fā)投資金額下行，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資金額147602億元，同比增長4.4%，其中辦公樓投資金額5974億元，同比下降8%；商品房銷售面積179433萬平方米，同比增長1.9%，其中辦公樓銷售面積3375萬平方米，同比增長1.2%；商品房銷售額181930億元，增長4.8%，其中辦公樓銷售額4701億元，下降6.9%。整體壓力仍大。

??從CAIC重點檢測的熱點城市來看（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、重慶、武漢、天津），商辦土地成交規(guī)模2536萬平方米，相比2020年下跌10%，重點城市辦公新增供應(yīng)面積391.3萬平方米，相比2020年下跌12%。

??分能級來看，2019-2021年典型城市成交面積中一線城市明顯縮量，其中廣州成交面積最高，上海次之；二三線城市成主力，成都、重慶、南通、杭州、常州排名靠前，在這其中，杭州、南通、常州等地2021年成交面積高于2020年，在典型城市中較為少見。

??02

??大宗交易成商辦唯一亮點

??成交宗數(shù)同比上升80%

       據(jù)克而瑞 CAIC 監(jiān)測顯示，2021全年內(nèi)地32城大宗物業(yè)成交總額3326億元，同比上升65.9%，平均單筆12.7億元，成交宗數(shù)同比上升80%，市場熱度持續(xù)攀升，接近5年內(nèi)成交最高值。這也成為了2021年商辦市場唯一的亮點。

       從成交資金看，內(nèi)資雖同比下降4個百分點但仍以74%占據(jù)主導(dǎo)，TMT、生物醫(yī)藥及實業(yè)類企業(yè)為年內(nèi)主要自用買家，平均成交規(guī)模同比縮小，交易特征更偏向于實用性。投資型交易占比擴大，交易趨勢向明星項目集中，整體投資風(fēng)格更傾向保守穩(wěn)健。

??2021全年，一線城市仍為全國大宗交易的主力城市，共占比逾58%（未納入相關(guān)聯(lián)的多城市資產(chǎn)包）；其中上?？偝山活~約826億元為單城市最高；多城市關(guān)聯(lián)資產(chǎn)包成交額累計約達956億元成為年度熱點，在新經(jīng)濟環(huán)境下，不少企業(yè)從戰(zhàn)略層面集中規(guī)劃處置資產(chǎn)，過渡轉(zhuǎn)型或?qū)で笮碌陌l(fā)展方向為主要原因之一。

       從單城市維度看，辦公/研發(fā)辦公為北京和上海的主力成交業(yè)態(tài)，成交金額占比均為6成左右，新經(jīng)濟資產(chǎn)的投資關(guān)注度全國領(lǐng)先；深圳全年綜合體業(yè)態(tài)成交額占比最高超5成，廣州的成交分布則較為平均，辦公、商業(yè)及工業(yè)/物流屬性的業(yè)態(tài)成交額接近， 其中廣州的物流倉儲園區(qū)成交額同比大幅提升，近幾年為內(nèi)地物流熱點城市。

??據(jù)CAIC監(jiān)測，2021年房地產(chǎn)業(yè)為絕對出售主力行業(yè)，全年大宗交易累計出售資產(chǎn)（含股權(quán)交易）共約1519億元，占比成交總額的46%；共成交95宗，占總成交宗數(shù)的36%。

??2021年房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性問題較為顯著，但目前為止從資產(chǎn)端看，房企交易的更多為非核心資產(chǎn)，部分房企仍存觀望情緒，一方面企業(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險；另一方面在當(dāng)前市場整體環(huán)境下，資產(chǎn)溢價較低，甚至面臨大幅降價出售，難以匹配其相應(yīng)價值。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變現(xiàn)非核心資產(chǎn)仍將是未來一段時期內(nèi)的趨勢。

??03

??一線城市仍為證券化主力

??辦公類存量資產(chǎn)發(fā)行最快

??CAIC 數(shù)據(jù)顯示，2021年房企境內(nèi)外債券融資（含ABS）總規(guī)模約合人民幣1.1萬億元，同比下降16.6%，增速5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負，房企融資環(huán)境在下半年迅速惡化。

       從房企發(fā)債的類型來看，下半年受接連不斷的海外債違約傳聞影響，海外債發(fā)行陷入冰點，全年海外債發(fā)行規(guī)模降幅超過4成。而房企資產(chǎn)證券化融資保持活躍，各類ABS、ABN產(chǎn)品發(fā)行不斷，2021年房企累計通過資產(chǎn)證券化融資合計規(guī)模2972億，同比下降14.6%。

??據(jù)CAIC統(tǒng)計，60家典型房企的ABS融資中，供應(yīng)鏈相關(guān)證券化融資占比超6成，CMBS/CMBN融資占比約16%。隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的落地，房企資本化融資特別是存量資產(chǎn)資本化途徑日漸豐富。

??2021年，存量資產(chǎn)證券化融資合計規(guī)模1271億元，同比微降0.4%。其中，6月發(fā)行規(guī)模為全年最高，合計223億。

       從底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)分布來看，商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)證券化規(guī)模均實現(xiàn)小幅增長，受不斷反復(fù)的疫情影響，物流、酒店、公寓類資產(chǎn)證券化規(guī)模均有不同程度的下降，其中物流類降幅最為明顯。

??城市方面，北京、上海、深圳等一線城市資產(chǎn)仍為證券化的主力，三地資產(chǎn)證券化規(guī)模合計占比接近6成。上海、蘇州漲幅最為明顯，上海共有14筆商辦資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行成功，其中，上海萬象城CMBS和陸家嘴世紀金融廣場1期CMBS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模均超過50億元。而蘇州共有4筆存量資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行成功，業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)、酒店和產(chǎn)業(yè)園。國資背景的蘇州恒泰控股最新主體評級僅有AA+，其以蘇州星華產(chǎn)業(yè)園、財富廣場作為標的資產(chǎn)發(fā)行的“中聯(lián)元聯(lián)-華泰-蘇州恒泰二期資產(chǎn)支持專項計劃“，優(yōu)先級產(chǎn)品獲AAA評級，僅用45天即發(fā)行成功，產(chǎn)品總規(guī)模10億元，優(yōu)先級產(chǎn)品利率僅為3.65%。

??從產(chǎn)品發(fā)行周期來看，2021年，以商業(yè)、酒店作為底層資產(chǎn)發(fā)行的存量資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行周期變化不大，均較2020年略有增加。辦公類存量資產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)行周期較2020年增加近50天，但仍為各類資產(chǎn)最快。與2020年相比，物流資產(chǎn)漸漸失寵，存量資產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)行周期由2020年的55天大幅增加至236天。

      辦公作為存量資產(chǎn)發(fā)行ABS產(chǎn)品的主力業(yè)態(tài)，2021年，發(fā)行規(guī)模略有增長，增至420億元，同比增加13%。辦公項目占存量資產(chǎn)發(fā)行ABS產(chǎn)品總規(guī)模的占比也略有改善，由2020年的30%增至34%。

??從發(fā)行的資產(chǎn)證券化辦公項目城市分布來看，一線城市辦公項目仍是資產(chǎn)證券化的絕對主力，上海、北京、深圳三城合計占比接近9成，上海單城發(fā)行總規(guī)模接近200億取代2020年的北京成為辦公資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模最高的城市。另外，成都辦公資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模較20年也有一定增長，值得關(guān)注。

??從未來來看，辦公還是壓力非常大，辦公不像商業(yè)，商業(yè)有競爭、有壓力、有亮點，辦公目前來看只有壓力，供應(yīng)過剩，未來整體會不斷下行，其中二三線還是未來辦公的投資主力，其潛在供應(yīng)鏈非常大，壓力也更大。

??目前辦公賽道已經(jīng)縮量，一線城市可售辦公成交在下行，二線雖然數(shù)據(jù)相對還不錯，但是二線很多改成了公寓出售，至于三四線，未來無論改什么去化都很困難。

??總體來看，未來大宗交易和存量資產(chǎn)證券化還有一定的發(fā)展空間，然而租金、出租率、資產(chǎn)價值進一步走低才是辦公未來最大的問題。