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??2021年“去杠桿”貫穿全年，在“房住不炒”主基調下，前三季度房地產金融監管被不斷強化，重點22城土地集中出讓政策也從第二輪起迎來新規。多個部門協同整治市場秩序、落實房地產調控長效機制，地方政府也在不斷落實城市主體責任。

??下半年隨著市場持續轉冷，房地產信貸政策適度糾偏，涉及房企融資解凍，個人按揭貸款邊際出現了一定的改善。央行第三季度例會定調“兩維護”，政治局會議首提促進房地產業良性循環。

??展望2022年，我們認為房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，“四限”調控較難退出。房地產行業去杠桿節奏將適度控制，個人按揭貸款有望繼續松綁，促進行業良性循環。因城施策將繼續落實“三穩”，預計三類壓力城市或將跟進救市，市場維穩、企業紓困將是必要手段。

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??全面去杠桿貫穿全年

??房貸管理“兩道紅線”由升轉降

??2021年上半年，調控政策頻繁，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續發力，銀行業金融機構急于“收傘”，地方政策收緊。調控層層疊加下，下半年隨著市場持續轉冷。

??3月5日，兩會政府工作報告定調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??4月30日，中央政治局會議召開，會議強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

??7月26日，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

??9月24日，央行第三季度例會定調“兩維護”：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

??10月14日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發放金融保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。恒大集團的問題在房地產行業是個別現象，大多數房地產企業經營穩健、財務指標良好，房地產行業總體是健康的。

??10月21日，銀保監會統信部副主任劉忠瑞在國新辦發布會表示，保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率上支持首套購房者。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

??11月9日，銀行間市場交易商協會表示，招商蛇口(14.080, 0.00, 0.00%)、保利發展(16.470, 0.00, 0.00%)、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

??12月6日，中央政治局會議強調，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

??12月8-10日，中央經濟工作會議定調：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

??12月11日，發改委副主任兼統計局局長寧吉喆解讀中央經濟工作會議，要加強居民基本住房保障。房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。

??12月15日，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。

??12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8%，下調5個基點，5年期以上LPR仍保持4.65%不變，此前LPR已連續19個月保持不變。

??據央行貨幣政策執行報告顯示，房地產行業去杠桿漸顯成效，房貸管理的“兩道紅線”由升轉降，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

圖：全國房地產貸款占比、個人住房貸款余額占比

??在房地產行業去杠桿的政策大環境下，2021年以來，基于個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，房企境內融資出現了一致性的收縮行為。與此同時，國際評級機構批量下調中國房企信用評級，房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響，企業資金周轉壓力不斷加劇。

??國家統計局數據顯示，2021年1-11月，房地產開發企業到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個百分點和0.4個百分點。

??國內貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業對銷售回款的依賴度持續提升。

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??集中供地從火爆到降溫

??從控“名義價”到“實際價”

??2021年2月18日，住建部發文對22個重點城市實施土地供應兩集中，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年住宅用地公告不超過3次。22個重點城市包括4個一線城市北京、上海、廣州和深圳，以及18個熱點二、三線城市杭州、寧波、南京、蘇州、無錫、合肥、武漢、成都、重慶、長沙、鄭州、天津、青島、濟南、廈門、福州、沈陽和長春。

??據不完全統計顯示，西安、南通、徐州、常州、揚州、淮安、嘉興、湖州和金華9城自主加入集中供地。其中，西安、南通和徐州嚴格執行集中供地，其余城市執行層面相對隨意，下半年湖州等已恢復零散供地。

??從結果來看，首輪集中土拍異常火爆，重點城市優質宅地大都進入競自持階段，重慶平均溢價率更是高達43%。

??之后各地陸續調整規則，二輪集中土拍顯著遇冷，底價成交常態化，國企、央企頻頻托底拿地，熱點城市北京、廣州、杭州、長沙等平均流拍率皆超50%。三輪集中土拍熱度持續下滑，受限于資金周轉壓力，民營房企緩拿地甚至不拿地，國企、央企托底現象愈加突出。

??這從土拍規則的變化同樣可以看出端倪，二輪土拍規則明顯收緊，三輪土拍規則明顯放松。

??8月11日，自然資源部對集中供地提出四點明確要求，至此開始了從控“名義地價”到控“實際地價”的轉變。

表：22個重點城市二輪、三輪土拍規則變化

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??73省市249次加碼

??19城落地“限跌令”、39城財稅托

??從地方政府層面來看，地方調控高頻化、精準化。截至12月20日，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實屬罕見。其中，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區域精準化調控，天河、黃埔、南沙等熱點區域依據市場實際情況，針對性地調整政策措施；上海多管齊下嚴堵政策監管漏洞，政策加碼同樣達到13次。

??聚焦政策內容，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、落地二手房參考價、新房積分搖號和強化預售資金監管這8個方面。

??值得一提的是，深圳、寧波、成都等15城落地二手房參考價。例如深圳，二手房成交參考價格覆蓋全市3595個住宅小區。又如上海，以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。再如成都，分三批次共計公布745個住宅小區二手房成交參考價，其中首批201個住宅小區，第二批286個住宅小區，第三批258個住宅小區。

表：2021年15城落地二手房成交參考價

??值得注意的是，2021年下半年，全國房地產市場持續轉冷，市場形勢愈加嚴峻。房企打折降價常態化，即便是原先的熱點城市廣州，過半樓盤降價促銷，部分項目推出工抵房，降價幅度多達30%。

??受此影響，長春、昆明、岳陽等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的熱點城市，市場預期發生根本性轉折。

??如長春發文規范房地產市場秩序、穩定市場預期，嚴令房企不得低于9折銷售。又如天津住建委約談各大開發商，要求房價降幅達5%的樓盤上報區住建委，房價降幅達10%上報市住建委，房價降幅達15%禁止銷售并關閉網簽。

表：2021年19城落地“限跌令”

??長春、哈爾濱、南寧等39城通過財稅刺激托底樓市，主要涉及購房補貼、降低房地產交易稅費。例如長春給予人才、農民購房補貼，首次購買90平方米以下新建商品住宅的各類人才、進城農民，分別給予50元/平方米和80元/平方米的購房補貼。

??綜合來看，2021年政策有收有放，上半年大多數都是調控收緊的政策，下半年出臺了相關的放松政策。

??展望2022年，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，重點解決新市民、困難群體住房難題。

??短期內，“四限”調控仍將從緊執行，尤其是核心一、二線城市，繼續堅持房地產調控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產行業去杠桿還將繼續落實下去，倒逼企業降負債、居民降杠桿。