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??初冬時節(jié)，地產(chǎn)股再次噪動。

??在10月底、11月初的大幅殺跌之后，地產(chǎn)股于11月中旬迎來快速反彈，保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口等一眾老牌房企以漲停方式預告嚴厲調控政策的松動。在近二十年，數(shù)個周期的產(chǎn)業(yè)調控與松綁中，房地產(chǎn)經(jīng)歷著起起落落的市場與格局變遷。每一次的調控之后，市場都重回上升軌道，但房企梯隊都發(fā)生著巨大變動。 

??國企擴張 

??11月中旬，保利發(fā)展（600048.SH）公告披露，公司新增8塊土地儲備，涉及天津、福州等多個城市。無獨有偶，中國海外發(fā)展（00688.HK，下稱“中海地產(chǎn)”）也是今年低迷土地市場的逆行者，該公司在第二輪集中供地中，共投資權益金額達520億元進入土地市場掃貨。與之相比，一眾頭部民營房企，全都在土地儲備上戰(zhàn)略收縮。更別提一些此前在土地市場叱咤風云的造“地王”房企，拿地已經(jīng)成為遙遠的記憶。

??經(jīng)營上穩(wěn)健，手握充裕現(xiàn)金流，央企的背書，讓一眾地產(chǎn)國企成為投資者的避風港。今年以來，房企債務違約潮，導致房地產(chǎn)股重挫。但三家主要地產(chǎn)央企，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)則在股價上保持穩(wěn)定。在年內地產(chǎn)股普遍超過20%下跌，大多數(shù)中小地產(chǎn)股腰斬的情況下，這些公司股價仍在大格局呈現(xiàn)了上行走勢。事實上，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)，還出現(xiàn)了股東增持或回購股份的情況，這在低迷的市道中，對一些高杠桿的民營房企，簡直是一種奢談。

??與此同時，10月份回歸正常的房貸數(shù)據(jù)，也佐證著樓市回穩(wěn)的信號。于是，未來這些拿到優(yōu)質土儲的房企，將在下一輪的市場回溫中贏得先機。

??所有這一切都驗證著一個事實，高峰時不拼命沖規(guī)模，低谷時逆周期拿地——這個看似并不聰明的策略，加上央企信用背書帶來的低資金成本，讓國企在房住不炒，共同富裕的新時期，贏得了更好的發(fā)展空間。《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》預見，在下一個十年地產(chǎn)周期中，這些央企、國企，將迎來更大的市場份額上升，從而在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)更加重要的位置。

??另一個值得關注的群體是現(xiàn)金流充裕的優(yōu)質民營房企，這些房企同樣將迎來行業(yè)集中度快速提升的發(fā)展時期。當行業(yè)逐步出清之時，這些手握現(xiàn)金的優(yōu)質民營房企，同樣將迎得更大的市場空間。

??去規(guī)模化 

??不過，對于那些高杠桿擴張的房企，結局就沒那么樂觀了。

??2021年11月12日，泰禾集團出現(xiàn)第二次漲停，股價收于2.29元，這一看似不錯短期的表現(xiàn)，以此前漫長而深刻的下跌為背景。這家公司的股價，由2018年1月25日的21.63元高位，跌至2021年11月10日的1.81元。其跌幅，在一些股民的戲謔語言中稱為“膝斬”。泰禾集團這個典型高杠桿高周轉的公司，曾經(jīng)創(chuàng)造一個月股價翻倍的表現(xiàn)，而如今股價僅為高峰時的一成，未來能否真正走出困局，仍具有很大不確定性。

??現(xiàn)實是，上一輪依托高杠桿沖刺規(guī)模的房企，當下過得都不樂觀。尤其是高杠桿、高周轉的民營房企，在上一輪高峰中快速擴張，拼命做大規(guī)模，但當市場驟冷、收縮已來不及，無數(shù)的坑需要去填的時候，其風險早已暴露。于是，在從股票市場可以看到，很多沖規(guī)模的房企，曾經(jīng)市值笑傲一時，但最終又打回原點。

??事實上，當違約導致的信用受損之后，重新修復的時間則會漫長得多。從而造成的結果是，這些高杠桿擴張的房企，即使當下能順利度過一劫，未來也將必然失去擴張動力，去規(guī)模化將成為不得已的選擇。可以預見，在此輪深度調整的陣痛之后，高杠桿、高周轉的模式將不會再被奉為圭臬，小而美或許是另一種選擇。

??對不少房企來說，在利益誘惑面前，戰(zhàn)略上取舍是件艱難的事。尤其在通過合伙人制、跟投機制的房企，這種獎勵機制會在高峰時造成擴張沖動，進而形成更多利潤更多分紅，更大投入的正向反饋，從而忽視了潛在風險，當意識到風險臨近時，一切為時已晚。從這個意義上說，規(guī)模化的追求，造成了相當數(shù)量房企當下的被動局面。

??物管再破局 

??11月中旬，在房地產(chǎn)融資松綁消息之際，另一則新聞也引發(fā)財經(jīng)界關注。

??萬科于近日發(fā)布公告，擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務股份有限公司(以下稱“萬物云”)到香港聯(lián)合交易所上市。擬分拆旗下物業(yè)公司IPO的行為，被資本市場視為重大利好，股票市場給予了積極反映。

??事實上，在過去兩年，香港資本市場給予了內地物業(yè)管理公司極高的估值水平。碧桂園服務為代表的一眾物業(yè)管理公司，其市值超其地產(chǎn)開發(fā)公司市值。截至2021年11月12日，碧桂園服務市值2015億港元，而碧桂園1731億港元，物業(yè)公司比開發(fā)公司市值高出17%；而就利潤水平看，開發(fā)公司是物業(yè)公司利潤的12倍。這一顯著的差異，表明著資本市場對未來走向的判斷：開發(fā)公司是明日黃花，而物業(yè)公司方興未艾。

??事實上，物業(yè)公司不斷拓展的邊界，除住宅、商業(yè)的物業(yè)管理外，公共場所物業(yè)管理也提振著市場的預期。以碧桂園服務為例，公司通過持續(xù)的并購，不斷擴大物業(yè)管理版圖，相繼進入機場等公共事業(yè)的物業(yè)管理，從而不斷拓展出新的增長空間，且未來仍有較高成長性，這也是資本市場給予極高估值的重要原因。

??后疫情時代，作為社區(qū)管理基本單元的小區(qū)物業(yè)管理，其重要性在疫情后被更加重視，物管也由此迎來新發(fā)展契機。顯而易見的是，這種利潤雖然不高、但確定性更強的商業(yè)模式，有望在未來地產(chǎn)業(yè)的存量時代贏得更多資本的青睞。