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??11月23日，成都發(fā)布關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知，涉及房地產(chǎn)部分共四項(xiàng)措施，其中明確提高預(yù)售資金監(jiān)管使用效率。并強(qiáng)調(diào)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，成為當(dāng)前全國(guó)首個(gè)明確加大房貸投放的城市，釋放出積極信號(hào)，尤其是在市場(chǎng)下行壓力之下，無(wú)疑為行業(yè)注入一劑“強(qiáng)心劑”。

??更早之前，11月17日，廣州印發(fā)《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》，其中對(duì)商品房預(yù)售款使用額度及留存比例也進(jìn)行了調(diào)整。

??實(shí)際上，11月以來(lái)，北京、重慶等多個(gè)城市進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，尤其伴隨著按揭松動(dòng)，預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化，房企流動(dòng)性危機(jī)將進(jìn)一步加劇。而成都、廣州逆勢(shì)放松預(yù)售資金監(jiān)管，在提振市場(chǎng)信心的同時(shí)，通過(guò)緩解房企資金壓力，以保證正常交付，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，避免房企爆雷衍生出更大的系統(tǒng)性危機(jī)，但并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的本質(zhì)轉(zhuǎn)向，房企仍需做好苦熬“寒冬”的準(zhǔn)備，多渠道展開(kāi)“自救”。

??01

??紆困背后“保交付”意圖明顯

??成都此輪新政明確放松對(duì)樓盤項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管限制，為房企“減負(fù)”意圖明顯。

??具體來(lái)看，企業(yè)信用等級(jí)為A級(jí)及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度;在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%;項(xiàng)目并聯(lián)竣工驗(yàn)收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到95%，同時(shí)，規(guī)范區(qū)(市)縣節(jié)點(diǎn)支取審核流程，進(jìn)一步壓縮辦理時(shí)限，5個(gè)工作日內(nèi)完成審核。

??而此前，廣州曾調(diào)低了處于不同工程進(jìn)度的留存比例，項(xiàng)目封頂前，封頂后、排柵未拆除前和拆除排柵后的留存比例分別降低至累積核準(zhǔn)使用預(yù)售款的8%，6%和3%，較之前分別降低了2個(gè)、4個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)。

??放松對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，調(diào)低處于不同工程進(jìn)度的留存比例，是兩大城市政策的共同特征。

??值得注意的是，成都此輪還出臺(tái)協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度的政策內(nèi)容，比如，增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，給予重點(diǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸展期、降息等配套措施。

??樓市行情轉(zhuǎn)淡，市場(chǎng)持續(xù)下行的大背景下，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管放松和協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度是對(duì)房企“紓困”的重要措施，同時(shí)也符合央行提出的“兩個(gè)維護(hù)”的要求，核心邏輯是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，力保交付，避免項(xiàng)目爛尾，防止房企因資金斷裂而衍生出更大的系統(tǒng)性危機(jī)。

表：成都、廣州預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，CRIC整理

??02

??放松監(jiān)管將緩解房企資金壓力

??預(yù)售資金的監(jiān)管放松無(wú)疑于為房企注入一針“強(qiáng)心劑”，尤其是在市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)冷背景下，銷售去化已屬不易，如果繼續(xù)面臨嚴(yán)苛的預(yù)售資金監(jiān)管，房企的日子也將更加難熬。

??目前，房企的資金主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款和其他資金。而定金及預(yù)收款和自籌資金占比均超過(guò)30%，隨著近年來(lái)企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴度持續(xù)提升，定金及預(yù)收款占比反超自籌資金，成為房企最為重要的資金渠道來(lái)源。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬(wàn)億元，其中，定金及預(yù)收款達(dá)6.2萬(wàn)億元，占比達(dá)37.2%，較2020年末增加2.8個(gè)百分點(diǎn)。而自籌資金僅5.3萬(wàn)億元，占比為31.6%，較2020年末減少1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??不過(guò)目前來(lái)看，定金與預(yù)收款月度同比增速正在持續(xù)走低，2021年10月，定金及預(yù)收款新增5351億元，同比下降12.9%，已降至年內(nèi)低位。

??房企銷售回款壓力可見(jiàn)一斑，此次降低預(yù)售資金監(jiān)管占?jí)海軌蛴行椭髽I(yè)加快銷售資金回籠，提升資金使用效率。

圖：2020年以來(lái)歷月房地產(chǎn)到位資金中

定金及預(yù)收款變動(dòng)情況(單位：億元)

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，CRIC整理

??03

??市場(chǎng)“探底”亟需信心提振

??事實(shí)上，全國(guó)樓市“轉(zhuǎn)冷”已是不爭(zhēng)的事實(shí)，無(wú)論是基本面較差的三四線城市，還是前期出現(xiàn)萬(wàn)人搖的熱點(diǎn)城市，均透露出“寒意”。

??以成都為例，10月新建商品住宅成交量?jī)H82萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降49%和4%，二手房更為慘淡，10月迎來(lái)“四連降”，單月成交面積不足19萬(wàn)平方米，達(dá)到了去年疫情以來(lái)的“新低”。成都整體樓市熱度正逐步從此前“萬(wàn)人搖”恢復(fù)理性。

圖：2020年以來(lái)成都一二手住宅月度成交量

及新房成交均價(jià)變動(dòng)情況(單位：萬(wàn)平方米，元/平方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??由于房企對(duì)銷售回款的依賴度持續(xù)提升，在融資受阻、去化堪憂的情況下，密集的樓市調(diào)控和供需兩端信貸收緊，促使部分房企現(xiàn)金流危機(jī)爆發(fā)，行業(yè)信心亟需重建。

??而此次成都和廣州對(duì)預(yù)售資金管控的“松口”無(wú)疑可解房企的“燃眉之急”，一方面可以加速上半年銷售項(xiàng)目的部分資金回籠，保持后續(xù)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程不受影響，保證交付;另一方面，也能以時(shí)間換空間，保證后續(xù)更多項(xiàng)目入市，實(shí)現(xiàn)自身的良性循環(huán)。

??至于哪些城市大概率會(huì)跟進(jìn)?大致可以分為三類：第一類，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的城市，尤其是庫(kù)存周期超過(guò)24個(gè)月的城市;第二類，土拍流拍率過(guò)高且土地財(cái)政依賴度高的城市，這類城市放松的動(dòng)機(jī)更為強(qiáng)烈;第三類，房?jī)r(jià)下滑過(guò)快的城市。

??此次成都放松預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)其他壓力城市具有一定的示范效應(yīng)。當(dāng)前市場(chǎng)行情之下，部分企業(yè)陷入困境，在不違背“房住不炒”主基調(diào)下適度因城施策，對(duì)企業(yè)紆困起到了一定的積極作用。除了放松預(yù)售監(jiān)管之外，還可以適度調(diào)降預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批，在土地市場(chǎng)方面降低土地競(jìng)買保證金、延期繳納土地出讓金等。

??值得注意的是，近期房地產(chǎn)信貸政策有了放松的信號(hào)，個(gè)人住房貸款發(fā)放提速，而成都此番明確協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，給予重點(diǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款展期、降息，恰恰印證了央行“兩個(gè)維護(hù)”內(nèi)容，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購(gòu)房人群的合理資金需求，適度糾偏，防止出現(xiàn)大的系統(tǒng)性危機(jī)。

??適度調(diào)整并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，只要“房住不炒”的總基調(diào)不變，樓市就很難再現(xiàn)“大水漫灌”式刺激性政策，對(duì)于企業(yè)而言，需要在機(jī)會(huì)窗口期努力“自救”，促銷售、抓回款，并在調(diào)控新常態(tài)下，尋求更多生存機(jī)會(huì)。